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北京進(jìn)深 徐迪 8月1日，北京城建·國(guó)譽(yù)燕園二期朗潤(rùn)已取得預(yù)售證1個(gè)月，但仍未開盤銷售。

住建委網(wǎng)站上，該樓盤的銷售機(jī)構(gòu)、銷售員注冊(cè)備案信息也沒有顯示。

國(guó)譽(yù)燕園位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，二期項(xiàng)目所在地塊成交于2024年7月3日，由北京城建集團(tuán)以19.86億元底價(jià)摘得，折合住宅樓面價(jià)約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導(dǎo)價(jià)為3.9萬元/㎡。

項(xiàng)目總建筑面積23.8萬平方米，其中地上建面15.55萬平方米，規(guī)劃21棟7-11層住宅樓，共1418戶。

對(duì)于項(xiàng)目入市節(jié)奏較慢的問題，CRIC深度智聯(lián)是這樣分析的：

綜合來看，整體市場(chǎng)低迷以及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈是根本原因。

由此或?qū)е马?xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化調(diào)整，進(jìn)一步完善營(yíng)銷策略、優(yōu)化產(chǎn)品配置等，以突出自身優(yōu)勢(shì)，吸引購(gòu)房。

同時(shí)也提到了銷售策略因素。

2022底入市的國(guó)譽(yù)燕園一期還有600多套房源未售出，二期的“好房子”產(chǎn)品一入市，指導(dǎo)價(jià)相同的前提下，勢(shì)必會(huì)對(duì)一期的銷售形成降維打擊。

開發(fā)商可能需要綜合考慮一二期的銷售節(jié)奏，制定更合理的銷售策略，以實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的去化目標(biāo)。

然而，留給北京城建思考的時(shí)間顯然沒那么充裕。

就在昨天，南邵5.74萬㎡的住宅地塊完成出讓，加上6月份成交的北四村地塊，昌平新房至少又增千余套供應(yīng)。

遠(yuǎn)的不說，就在國(guó)譽(yù)燕園一期東側(cè)，隔著故軍路的地塊，規(guī)劃綜合實(shí)施方案此前也已經(jīng)出爐。

其中住宅用地8.6公頃，容積率2.5，限高60米，預(yù)計(jì)有2000套+的供應(yīng)。

此外，從區(qū)位圖上看，國(guó)譽(yù)燕園一、二期西南側(cè)夾角的位置，還有一大幅扇形地塊，也規(guī)劃為居住用地。

在國(guó)譽(yù)燕園一期剛開盤的時(shí)候，其操盤手王風(fēng)華曾表示：像國(guó)譽(yù)燕園這樣體量夠大，銷售周期夠長(zhǎng)的項(xiàng)目，用戶畫像不是靜止的照片，是每周甚至每天都要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的。

2024下半年以來，北京陸續(xù)出臺(tái)多則關(guān)于打造“好房子”的新規(guī)。

但在新政策發(fā)布前已報(bào)規(guī)的一期項(xiàng)目，僅得房率這一項(xiàng)就難以同新盤打擂。

600多套庫(kù)存，大幅降價(jià)促銷顯然有傷元?dú)?，還有兩個(gè)月就要交付，也不可能調(diào)規(guī)重建。

國(guó)譽(yù)燕園一期接下來該如何調(diào)整用戶畫像？

二期朗潤(rùn)乘上了政策東風(fēng)，南北雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，大幅提高了住房使用率。

今年6月30日，拿地近1年的國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)取得了預(yù)售許可證。

首批次預(yù)證房源為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，準(zhǔn)售面積約8.5萬㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬元/㎡。

有4棟樓均價(jià)超4萬/㎡，為10#、11#、12#和17#樓。

其中11#樓均價(jià)最高，為4.08萬元/㎡。次頂層房源擬售價(jià)4.1萬/㎡，為頂配133戶型，產(chǎn)權(quán)得房率高達(dá)86%。

國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)戶型面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率80%-86%區(qū)間。

項(xiàng)目主打67-134㎡超拓空間，滿配洋房。

“超拓”二字的應(yīng)用，體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)于自家新盤贈(zèng)送尺度的自信。

88㎡三居兩衛(wèi)，南向7米長(zhǎng)通面寬陽(yáng)臺(tái)，1.8米進(jìn)深，算下來有6.3㎡贈(zèng)送，大幅提高了使用面積；北向還有5米長(zhǎng)的設(shè)備平臺(tái)+防火挑檐，進(jìn)深0.8米，總計(jì)4㎡面積全贈(zèng)送，擴(kuò)展了北向兩個(gè)臥室的空間。

建面88㎡贈(zèng)送10.3㎡，擴(kuò)容約12%。

但是兩個(gè)更大的戶型，陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)的尺度并沒有明顯加大，南向陽(yáng)臺(tái)未做到通面寬，主臥部分換成了飄窗，采光視野不受影響，但實(shí)際空間增幅降了下來。

以127四居為例，四葉草格局，南向三開間，總面寬10.4米。陽(yáng)臺(tái)僅比88戶型多了10厘米，贈(zèng)送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，1.65㎡；北面兩個(gè)分開的設(shè)備平臺(tái)，總計(jì)4.56㎡的。

建面127戶型合計(jì)贈(zèng)送面積約12.6㎡，擴(kuò)容不到10%。

整體看來，國(guó)譽(yù)燕園最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。據(jù)悉配置有免費(fèi)接駁專車服務(wù)，入住后即可享受，一站直達(dá)北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個(gè)位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對(duì)通勤族不友好。

商業(yè)方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場(chǎng)、八達(dá)嶺奧特萊斯、樂多港購(gòu)物廣場(chǎng)、昌平太古里（建設(shè)中）、永豐大悅城（建設(shè)中）等均在配套范圍內(nèi)。

醫(yī)療配套方面，項(xiàng)目周邊匯聚馬池口社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，北京大學(xué)第六醫(yī)院北院、北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京市昌平區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、北京大學(xué)國(guó)際醫(yī)院、北京昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等公立私立高端醫(yī)療配套。

項(xiàng)目缺乏城市級(jí)配套，自身配建了5萬方商業(yè)配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學(xué)），整體還是需要有一個(gè)較長(zhǎng)周期的發(fā)展時(shí)間。