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文/樂居財(cái)經(jīng)  林振興

走馬上任城建發(fā)展新董事長后，齊占峰開始行動了。

8月15日，齊占峰現(xiàn)身公司六樓會議室，主持董事會第二十二次會議。該次會議審議通過了城建發(fā)展與關(guān)聯(lián)人合作投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的議案。

此次，齊占峰選擇的合作伙伴為北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(簡稱“金第地產(chǎn)”），它由住總集團(tuán)持股90.91%。

住總集團(tuán)和城建發(fā)展是有血緣關(guān)系的“親兄弟”。據(jù)了解，住總集團(tuán)是城建發(fā)展控股股東——城建集團(tuán)的全資子公司。

此次兩兄弟聯(lián)手，要干一件大事——合作投資北京市內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

齊占峰這一次出手，還是大手筆。該項(xiàng)目整體支付的地價(jià)款，及后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金總額度，不超過55億元。

對于城建發(fā)展而言，55億元確實(shí)一個(gè)不小的數(shù)字。

去年，城建發(fā)展由盈轉(zhuǎn)虧，歸母凈利虧損約-9.51億元；同期，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比下降57.5%，至55.75億元。

齊占峰能想到最佳的方案就是——抱團(tuán)。而且，不排除城建、住總還會聯(lián)合外部企業(yè)合作投資該項(xiàng)目。

同時(shí)，他還設(shè)置了一個(gè)條件，項(xiàng)目公司由城建發(fā)展控股。其目的很明顯，上位后的齊占峰，必須打響第一炮，做出點(diǎn)成績給集團(tuán)看，不辜負(fù)集團(tuán)對他的信任。

畢竟，55歲的齊占峰是“空降”至城建發(fā)展。他畢業(yè)于中國礦業(yè)大學(xué)企業(yè)管理專業(yè)，曾任北京市首都公路發(fā)展集團(tuán)總會計(jì)師，現(xiàn)任北京城建集團(tuán)黨委常委、總會計(jì)師。

六月的最后一天，城建發(fā)展前董事長儲昭武卸下身上擔(dān)子，即將年滿60歲的他，終于正式退休了。

這比他原定離任的時(shí)間早了24天。

緊接著7月1日，比儲昭武小7歲的總經(jīng)理鄒哲，正式代為履行城建發(fā)展董事長、法定代表人職責(zé)。

按理說，二把手鄒哲是董事長的最佳人選。但這次頗為意外，他卻被齊占峰“截胡”了。

齊占峰到位后，便召開了城建發(fā)展2025年年中工作會，他直言，“做好過緊日子的準(zhǔn)備”。

對于公司下半年工作，他用了十八字——去庫存、強(qiáng)營銷、控成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)運(yùn)營、強(qiáng)保障。

01

城建發(fā)展和住總要聯(lián)手在哪個(gè)區(qū)域拿地，這是外界最為關(guān)心的。

8月15日，豐臺區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目DC-L01地塊（簡稱“岳各莊地塊”）施工和監(jiān)理項(xiàng)目發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃，招標(biāo)人正是城建發(fā)展，后期將由其子公司北京城建興豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（尚未注冊成立）作為正式招標(biāo)人。

項(xiàng)目總建筑面積約8.98萬㎡，其中地上建面約5.8萬㎡，地下建面約3.18萬㎡。其中，施工投資估算8.3億元，監(jiān)理投資估算400萬元。

地塊未成交，就先發(fā)招標(biāo)計(jì)劃，眼下早已見怪不怪，朝陽三間房、通州運(yùn)河八子等，都是如此操作。

提前招標(biāo)，開發(fā)商是要付出真金白銀；如果土拍失敗，這意味部分費(fèi)用打水漂。

但對于城建發(fā)展而言，這個(gè)操作卻是活久見。因?yàn)樵诰┏堑禺a(chǎn)圈，它是開發(fā)進(jìn)度上的“控節(jié)奏大師”。

但為何齊占峰按耐不住，要率先“搶跑”？

因?yàn)樵栏髑f地塊，位置確實(shí)很香，它位于三環(huán)至四環(huán)之間，離海淀近，能實(shí)現(xiàn)“住在豐臺、學(xué)在海淀”。

南側(cè)不遠(yuǎn)處就是北京十一中堂實(shí)驗(yàn)學(xué)校，今年高中部今年將招收首屆學(xué)生。

而且，它的地價(jià)縫差也很誘人。

岳各莊地塊起始價(jià)29億元，折合樓面價(jià)5萬元/平米。周邊老破小居多，大多為經(jīng)適房、公房。

次新二手房紫辰院的掛牌價(jià)約8.9萬/平，保利和光逸境都逼近10萬/平。

所以說，這塊地最少會賣到9萬元/平米左右，甚至還有可能沖刺10萬元/平米。

在齊占峰看來，“要堅(jiān)持拿地即營銷的理念，以銷售為龍頭，前置營銷工作，結(jié)合客戶定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)一體化推進(jìn)，加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)，加速項(xiàng)目去化。”

02

讓我們再具體看看岳各莊地塊的具體素質(zhì)，它規(guī)劃建面5.8萬㎡，容積率2.66，限高60米（局部80米）。未來，大概率是高層產(chǎn)品。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)韻、時(shí)代風(fēng)貌。

但也有人說，這是一個(gè)Buff疊加Bug的地塊。

其一，它不是地鐵盤，軌交出行不友好。距離地鐵10號線六里橋站步行約2公里，且距離未來規(guī)劃的地鐵11號線青塔站約800米。

其二，項(xiàng)目北側(cè)就是北京西站車輛段，或許會有噪音。

其三，地塊內(nèi)配置末端營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1處約30平方米，開閉站1處約300平方米。

其四，南面有一座15層高的塔樓，會讓地塊退線較大；加上東面和南面的圍墻屬于靛廠繡園的，改造是個(gè)難題；

其五，東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時(shí)間未知。這塊地的整體參數(shù)，要好于L01地塊。

9月5日，岳各莊地塊就要名花有主了，大概率就是城建發(fā)展“兜底”。

畢竟豐臺現(xiàn)在的新房供應(yīng)量，人見人怕，很少有開發(fā)商會加價(jià)入場了。

03

眼下，老盤庫存 新盤庫存，是齊占峰需要直面的兩座大山。

6月30日，城建國譽(yù)燕園二期朗潤取得預(yù)售許可證，首批次預(yù)證房源為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬元/㎡。

距離領(lǐng)取預(yù)售證，過去了一個(gè)半月；且距離拿地，過去了14個(gè)月。它還沒有正式開盤。

國譽(yù)燕園一期共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬/㎡，2022年11月取證，目前網(wǎng)簽1115套，去化六成，成交均價(jià)3.3萬/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的85折。

二期有“好房子”設(shè)計(jì)的戶型，對一期產(chǎn)品形成降維打擊。指導(dǎo)價(jià)相同的前提下，一期剩余的將近700套房源該如何去化？

但無論是國譽(yù)燕園一期還是二期，最大的問題是，昌平現(xiàn)在新房庫存太太太多了。今年它的供應(yīng)量，會突破1萬套，堪比豐臺。

豐臺樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價(jià)格戰(zhàn)。

過去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽的外溢購買力支撐。但近一年，海淀、朝陽超大規(guī)模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

另外，城建在通州的國譽(yù)頌，偷面積手段花樣百出，送開敞陽臺、設(shè)備平臺、飄窗……直接將“前浪們”拍死在沙灘上。

但國譽(yù)頌也有一些創(chuàng)新點(diǎn)太前衛(wèi)，竟然成了“槽點(diǎn)”，讓買房人直言看不懂。不管小戶型還是大戶型，主臥里統(tǒng)統(tǒng)沒有廁所，甚至一些戶型的上廁所動線還特別長。

目前，國譽(yù)頌網(wǎng)簽共計(jì)154套，去化率22%。

此外，城建在海淀的香山樾，也要面對海淀西新項(xiàng)目的圍剿，壓力不小。

在最近多個(gè)項(xiàng)目調(diào)研過程中，齊占峰也道明了去化藥方，“實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)、快回款，提高項(xiàng)目流速，縮短項(xiàng)目周期”“完善重點(diǎn)項(xiàng)目去化方案，拿出針對性、落地性措施”。

齊占峰是北京城建集團(tuán)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。財(cái)務(wù)出身的他，也必然會狠抓城建發(fā)展的財(cái)務(wù)。

這家北京老牌國資房企，去年?duì)I收規(guī)模雖然站上近年最高點(diǎn)，歸母凈利潤卻創(chuàng)下新低。

2024年度報(bào)告顯示，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營收約254.42億元，同比增長24.94%；歸母凈利虧損約-9.51億元，同比下降270.17%，由盈轉(zhuǎn)虧。

報(bào)告期內(nèi)，城建發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比下降57.5%，至55.75億元。

另據(jù)年報(bào)披露，去年城建發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)、租賃和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，毛利率同比分別下降4.19%、0.49%、28.06%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率為14.1%。

齊占峰肩上的壓力很大，他必須把拿地去化和扭虧為盈兩手抓。

他也做好了吃苦的準(zhǔn)備，跟集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)喊過狠話，“面對行業(yè)下行壓力，必須披荊斬棘、破浪前行”。