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文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興

平時(shí)不顯山露水的神秘房企，終于在地產(chǎn)寒冬中，伺機(jī)出動(dòng)了。

前段時(shí)間，上海七批次土拍落幕。來自湖州德清的民營房企——宇誠集團(tuán)，首次現(xiàn)身魔都，成功以2.7億元拿下青浦新城宅地。

在地產(chǎn)圈，宇誠有著“小綠城”的稱號(hào)。它靠著抱綠城“大腿”，布局了北京、杭州、南京等一二線城市。

眼下，當(dāng)別家開發(fā)商都在抓緊收縮業(yè)務(wù)板塊，拋棄“多元化”，宇誠卻不走尋常路。

除了布局地產(chǎn)，它旗下的業(yè)務(wù)還涉及物流、貿(mào)易、礦業(yè)、商業(yè)運(yùn)營、酒店文旅產(chǎn)業(yè)、駕培、新能源科技等領(lǐng)域，可謂遍地開花。

宇誠背后的老板沈宇龍更是大方，一出手，就借了朋友400萬元。

無論是地產(chǎn)，亦或是礦業(yè)等領(lǐng)域，都需要大筆真金白銀。

作為一家非上市房企，沈宇龍背后的融資路徑是什么？

01

宇誠自1993年投入房地產(chǎn)開發(fā)，已有32載。

此前，它在地產(chǎn)圈如同“小透明”，多布局在浙江德清、長興、安吉等三四線城市。

在很多德清本地人心里，宇誠有著“小綠城”的稱號(hào)。

在業(yè)內(nèi)看來，一方面，是因?yàn)橛钫\與綠城合作開發(fā)過多個(gè)項(xiàng)目；另一方面，宇誠不少住宅項(xiàng)目均由綠城物業(yè)提供服務(wù)。

甚至有傳言稱，宇誠老板沈宇龍和宋衛(wèi)平私交甚好。

在浙江省內(nèi)，沈宇龍?jiān)驗(yàn)閿U(kuò)張收購，栽了一個(gè)“大跟頭”。

事件要回溯至2010年底，宇誠和上海嘉合投資管理、上海博大投資發(fā)展簽訂《合作協(xié)議書》，就宇誠公司受讓博大公司、嘉合公司在項(xiàng)目公司即嘉庭公司所持有股權(quán)等事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。

協(xié)議約定：項(xiàng)目公司擬受讓位于南潯區(qū)地塊，編號(hào)為CD-38D的土地使用權(quán)。

并約定：目標(biāo)地塊應(yīng)符合以“凈地出讓”的前提條件；博大公司、嘉合公司確保向陽路向東延伸段在2011年12月30日之前修建至目標(biāo)地塊，并且完成道路綠化、燈光等工程。

另查明，宇誠公司共支付博大公司、嘉合公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3550萬元，持有嘉庭公司100%股權(quán)。目標(biāo)地塊使用權(quán)出讓款17400萬元實(shí)際由宇誠公司支付。

宇誠認(rèn)為對方未按合同約定履行，導(dǎo)致該公司根本無法按照規(guī)劃日程進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

因?yàn)轫?xiàng)目地塊為非凈地，宇誠用了近一年時(shí)間處理非凈地事宜，再加上對方未按時(shí)修通道路，宇誠制定的開發(fā)計(jì)劃無法正常進(jìn)行。

基于以上原因，宇誠表示自己無奈延遲兩年開發(fā)。

但2012年底宇誠為避免被國土部門處罰，不得已在道路未修通、項(xiàng)目未具備良好開發(fā)條件及商品房價(jià)值無法充分體現(xiàn)的情形下就倉促開發(fā)銷售，直至2013年10月31日才取得了預(yù)售證。

“延期開發(fā)期間房地產(chǎn)開發(fā)成本已經(jīng)增加，沒想到預(yù)售證取得之后，周邊同等條件樓盤大量推向市場，房地產(chǎn)市場疲軟，房價(jià)趨降，宇誠開發(fā)的一期房地產(chǎn)項(xiàng)目市場價(jià)值急劇下降。”

經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，宇誠的損失達(dá)到了50574864元。

于是，它將博大公司、嘉合公司告上法庭，要求對方賠償因違約給宇誠造成的項(xiàng)目開發(fā)房價(jià)損失5008萬元。

2015年8月28日，法院作出（2015）浙民終字第12號(hào)民事判決書，博大公司、嘉合公司向宇誠公司賠償損失500萬元。

02

沈宇龍并不甘心只囿于德清，他開啟了一二線城市的開拓計(jì)劃。

不同于其他浙系房企只將目光鎖定在大杭州市場，沈宇龍希望遍地開花，宇誠除了杭州，還將觸角伸向北京、南京、上海等地。

沈宇龍或許深諳，出德清不易，出浙江更不易。畢竟自己的產(chǎn)品影響力，不具備較強(qiáng)的辨識(shí)度，他只能繼續(xù)抱著別人的“大腿”。

在杭州，宇誠拿地后，它并不是自己獨(dú)立操盤，而是選擇與綠城再續(xù)前緣，甚至讓出股權(quán)和操盤權(quán)，兩家合作了詠溪雲(yún)廬和麗瀾軒。

例如，杭州昌宇置業(yè)，股權(quán)上由綠城方和宇誠分別持股90%和10%。

今年7月，杭州昌宇置業(yè)建設(shè)單位未按國家規(guī)定將竣工驗(yàn)收報(bào)告報(bào)送備案案，被相關(guān)部門處罰30萬元。

更早之前的2023年，杭州昌宇置業(yè)因?yàn)槲崔k理處置手續(xù)處置工程渣土案，以及未經(jīng)規(guī)劃主管部門驗(yàn)線合格擅自開工建設(shè)案，被分別處罰了8000元和2.75萬元。

在北京，宇誠旗下全資子公司——湖州中石，于2023年夏天，力戰(zhàn)15家房企，以38.18億元 2.5萬㎡現(xiàn)房銷售面積的條件，搖號(hào)競得大興區(qū)三合莊地塊。

但沈宇龍依舊選擇引入綠城，打造綠城曉月和風(fēng)。該項(xiàng)目公司為北京禾意房地產(chǎn)，由綠城方和宇誠分別持股95%和5%。

在南京，沈宇龍換了另一種策略，以財(cái)務(wù)投資者的角色“走出去”。

2023年10月，綠城以69億元競得建鄴區(qū)綠博園2023G55地塊，宇誠則跟隨“老大哥”，入股該項(xiàng)目公司3%的股權(quán)。

03

當(dāng)別家開發(fā)商都在抓緊收縮業(yè)務(wù)板塊，拋棄“多元化”，沈宇龍卻不走尋常路。

宇誠集團(tuán)的注冊資本為10090萬元，由沈宇龍持股90%。

目前，沈宇龍名下除了宇誠集團(tuán)，還投資了浙江綠盈旅游開發(fā)股份有限公司。

而宇誠除了布局地產(chǎn)，其業(yè)務(wù)還涉及物流、貿(mào)易、礦業(yè)、商業(yè)運(yùn)營、酒店文旅產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、駕培、新能源科技等領(lǐng)域，可謂遍地開花。

當(dāng)然，地產(chǎn)老板進(jìn)軍礦業(yè)，不僅需要勇氣，更需要資金。

2020年底，宇誠集團(tuán)旗下子公司——德清縣銀華通物流以9.12億元，競得浙江省蒼南縣金鄉(xiāng)鎮(zhèn)牛臥龍健康養(yǎng)老基地礦地綜合開發(fā)利用項(xiàng)目建筑用石料礦采礦權(quán)；

緊接著，2021年3月，德清縣銀華通物流又以6.91億元，競得浙江省桐廬縣鳳川街道三鑫村竹桐塢礦地綜合開發(fā)利用建筑用石料礦采礦權(quán)。

然而，僅2024-2025年，銀華通物就因?yàn)橄绬栴}，領(lǐng)了3張罰單，處罰共計(jì)1.6萬元。

除了礦業(yè)，沈宇龍還盯上了新能源。

宇誠是浙江潤宇光電科技的大股東，持股40%，該公司名下投資了德清潤宇新能源科技、長興潤和新能源科技、湖州潤盈新能源、長興泓宇電力工程和華能（湖州）新能源開發(fā)。

此外，宇誠還投資了德清海越駕駛員培訓(xùn)學(xué)校有限公司（簡稱“德清海越駕校”），持股51.2195%。

德清海越駕校于2009年8月，擅自占用坐落在東面湘溪港旁地段4957平方米土地建造駕校培訓(xùn)場地。

2012年6月，德清縣國土資源局責(zé)令該駕校退還非法占用土地，并自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，共計(jì)處罰107249元。

2017年11月3日，德清縣國土資源局又向該駕校送達(dá)了催告書。該駕校在催告書送達(dá)后十日內(nèi)又未履行上述義務(wù)。遂相關(guān)部門將其告上法院，申請強(qiáng)制執(zhí)行。

04

無論是地產(chǎn)，亦或是礦業(yè)等領(lǐng)域，都需要大筆真金白銀。

作為一家非上市房企，沈宇龍是從哪里搞來錢的？

銀行是宇誠重要的“輸血”通道。

例如，2017年，宇誠將德清雙誠置業(yè)價(jià)值245萬的股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予浙商銀行杭州分行；2023年，宇誠將湖州銀行價(jià)值600萬的股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予杭州銀行德清支行。

2025年，浙江潤宇光電科技（宇誠子公司）將湖州潤盈新能源、長興潤和新能源科技分別價(jià)值2000萬和5000萬的股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予嘉興銀行湖州長興支行。

此外，宇誠還投資了浙江長興聯(lián)合村鎮(zhèn)銀行，并持股2.85%。

老板沈宇龍此前名下還有私募資金和融資擔(dān)保的生意。他曾是德清小伙伴股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）和德清萬生融資擔(dān)保有限公司的股東。

沈宇龍不僅家底殷實(shí)，也很講義氣。

十多年前，他就借錢給朋友章某400萬元。放在當(dāng)時(shí)，這可不是一筆小數(shù)目。

2009年7月7日，章某向宇誠公司借款300萬元，未約定利息。章某在借款憑證上約定6個(gè)月期內(nèi)歸還。

有意思的是，借款到期后，章某未歸還，但沈宇龍又一次向他伸出援手。

2012年2月20日，章某又向宇誠公司借款100萬元。

這一次，沈老板也多留了一個(gè)心眼，雙方簽訂《借款協(xié)議》一份，約定：于2012年4月20日前歸還，利息按月利率1%計(jì)算。

結(jié)局還是和上回一樣，借款到期后，章某也消失不見，無法取得聯(lián)系。這樣前后加起來400萬本金，放在銀行都有不少利息。

沈宇龍只能撕破臉，宇誠集團(tuán)將章某告上法庭，索要借款400萬元以及利息。