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??樂居財經(jīng) 李禮 6月6日，東方證券發(fā)布2023年第22周地產(chǎn)周報。

??本周市場回顧。第 22 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強于滬深 300 指數(shù)，強于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深 300 指數(shù)相對收益為 2.3%。滬深 300 指數(shù)報收 3861.83，周度漲幅為0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收 2233.27，周度漲幅 0.2%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報收 2634.46，周度漲幅為 2.6%。

??本周行業(yè)要聞。國家統(tǒng)計局：房地產(chǎn)等行業(yè)商務活動指數(shù)位于收縮區(qū)間，行業(yè)景氣水平下降。住建部：城市居家適老化改造指導手冊發(fā)布。廣東：發(fā)布關于新時代廣東高質(zhì)量發(fā)展的若干意見。蕪湖：提高公積金貸款額度。上海：穩(wěn)定房地產(chǎn)民間投資。陜西：大力支持民營企業(yè)發(fā)行基礎設施公募 REITs。蘇州：住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。佛山：優(yōu)化多孩家庭租房公積金提取額度。泉州：取消公積金貸款時間間隔，優(yōu)化租房提取條件和額度，加大多孩家庭租房支持力度。江蘇：印發(fā)《貫徹落實擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》，促進居住消費健康發(fā)展，有序擴大住房消費，大力培育住房租賃市場，多渠道增加租賃住房供給等。青島：多部門印發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，優(yōu)化首付比、限售、二手房帶押過戶、房票安置等政策。北京、天津、寧波、蘇州、長沙新一輪集中供地出讓，整體成交熱度有所上升。

??第 22 周新房銷售量較上周增加，二手房銷售量較上周減少。第 22 周 44 大城市新房銷售為 3.6 萬套，較第 21 周增加 9.7%；21 大城市二手房銷售 1.7 萬套，較第 21周減少 9.4%。一線城市新房、二手房交易較第 21 周分別增加 5.8%、減少 2.9%；二線城市新房、二手房交易較第 21 周分別增加 18.7%、減少 14.0%。庫存量較 21周下降，庫銷比較 21 周上升。截至第 22 周，20 大城市庫存為 113.4 萬套，較第21 周減少 572 套；庫銷比為 14.3 個月，較第 21 周增加 0.1 個月。本周土地市場活躍度較第 21 周上升。第 22 周 36 大城市市本級合計成交土地 46 塊。土地出讓金增加。2023 年第 22 周 36 大城市市本級土地出讓金為 592.6 億元，較第 21 周增加184.4 億元。平均溢價率下降。2023 年第 22 周 36 大城市市本級土地成交平均溢價率 5.9%，較第 21 周下降 2.9 個百分點。

??重點公司公告。萬科、美的置業(yè)公布 5 月經(jīng)營數(shù)據(jù)。招商蛇口定增收購資產(chǎn)事項獲深交所審核通過。越秀地產(chǎn)供股獲 1.15 倍超額認購，募集資金總額約 83.6 億港元。綠城中國、遠洋集團、保利物業(yè)、新大正披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及收購事項。中華企業(yè)擬定增募集資金總額不超過 45 億元。

??投資建議與投資標的

??5 月克而瑞百強房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長 5.8%/-23.0%，前值為30.4%/2.2%，同比增幅較 4 月明顯收窄。強信用房企仍保持銷售的相對優(yōu)勢，TOP30 房企中 16 家央國企 5 月合同銷售金額同比增長 33.8%，而 14 家民企及混合所有制房企銷售金額同比下降4.2%。央國企及少數(shù)高信用民企去年以來拿地力度大的房企供貨質(zhì)量高、去化速度快，土儲維持良性滾動，后續(xù)銷售確定性仍強，預計銷售延續(xù)分化趨勢。核心城市土地市場活躍度有所上升，本周北京、蘇州、寧波、天津、長沙等城市集中供地溢價率均有所回升，一方面銷售的城市分化傳導至土地市場，房企在核心城市的競爭強度上升，另一方面供地質(zhì)量提高、房地價差擴大、搖號及少量多次等供地方式的優(yōu)化也有助于房企調(diào)整投資策略，保障土拍活躍度。

??政策方面，青島出臺降首付、限售放松等政策組合拳，其余城市仍以公積金貸款、購房補貼等為主，更大力度政策或仍需等待至下半年釋放。預計行業(yè)仍將延續(xù)弱復蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

??風險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。