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文/樂居財經(jīng)  許淑敏

地產(chǎn)行業(yè)還未回歸常態(tài)，市場對各家房企的業(yè)績盈虧，頗為關(guān)注。

到了2024年上半年交“答卷”的時候，眾人都試圖從各家房企中報當中，窺得業(yè)績突圍的真相。

在低迷的市場環(huán)境之下，能夠保持盈利態(tài)勢，實屬不易。但合生創(chuàng)展依然積極求變，適應(yīng)市場，加強盈利能力。

8月30日，合生創(chuàng)展發(fā)布了2024年中期業(yè)績報告。今年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)收入138.09億港元，凈利潤為10.83億港元，毛利率為27%左右。

當前，合生創(chuàng)展短債占比不斷下調(diào)，公開市場違約風險基本化解。

合生創(chuàng)展既保持了正向盈利，又保證了財務(wù)安全性。這其中，或許離不開合生創(chuàng)展堅持的三個關(guān)鍵詞：審慎穩(wěn)健、多元經(jīng)營、高質(zhì)量發(fā)展。

審慎穩(wěn)健

地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，過往高增長的盛況不再，各家房企都在追求平穩(wěn)過渡。

而審慎穩(wěn)健，順勢成為合生創(chuàng)展的第一個關(guān)鍵詞。

于合生創(chuàng)展而言，在保證財務(wù)安全性的同時，保持正向盈利，過程并不容易。但合生創(chuàng)展依然積極加強盈利能力。

財報顯示，今年上半年，合生創(chuàng)展營業(yè)額為138.09億港元，股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為10.73億港元，每股基本及攤薄盈利為0.283港元。

在行業(yè)毛利率普遍降到10%的時候，合生創(chuàng)展的毛利率仍維持高位。今年上半年，合生創(chuàng)展的毛利為37.61億港元，毛利率達到27%。

合生創(chuàng)展正不斷壓降負債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

自2022年至今，合生創(chuàng)展累計壓降負債超345億港元。截止2024年7月1日，合生創(chuàng)展有息負債規(guī)模807億港元（剔除已于7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS后）。

合生創(chuàng)展集團方面透露，考慮7月初償還的81億港元后，公司一年內(nèi)到期債務(wù)占比從2023年的43%降到28%，剔除合約負債后的資產(chǎn)負債率指標均與2023年末基本持平，為59%。

當下，合生創(chuàng)展公開市場違約風險基本化解。

境外債方面，今年5月，合生創(chuàng)展償還于2024年到期的7%擔保優(yōu)先票據(jù)。至此，合生創(chuàng)展概無其他未償還境外票據(jù)。

境內(nèi)債方面，截至2024年中期末，合生創(chuàng)展公開市場債務(wù)89億人民幣，其于7月1日如期兌付朝陽合生匯74.5億CMBS后，目前境內(nèi)公開市場僅有兩單CMBS，存量剩余規(guī)模為15億人民幣。

另外，合生創(chuàng)展還以樓盤銷售回款、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營性收入，雙重保障現(xiàn)金流的安全。

截至2024年6月底，合生創(chuàng)展地產(chǎn)交樓銷售收入約為96.9億港元，交付建筑面積為43.8萬平方米，平均交樓價格為2.21萬港元/平方米，同比上漲了24%。同期，合生商業(yè)租金收入約20億人民幣。

多元經(jīng)營

地產(chǎn)行業(yè)步入深水區(qū)，各家房企都在求生存、謀發(fā)展，尋找可持續(xù)發(fā)展的新路徑，合生創(chuàng)展也不例外。

而多元經(jīng)營，成為合生創(chuàng)展的第二個關(guān)鍵詞。

可以看到，合生創(chuàng)展集團已形成以地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展的多元化業(yè)態(tài)布局。

尤其是商業(yè)板塊業(yè)績，發(fā)展速度較快，業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等十余個主流城市。

目前，合生商業(yè)擁有100余個商業(yè)地產(chǎn)項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。

除了自持商業(yè)，合生創(chuàng)展早已向外輸出管理模式，走上了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。

早于2015年，合生創(chuàng)展便建立了商業(yè)輕資產(chǎn)平臺合商科技，經(jīng)過多年孵化，如今品牌、運營能力備受市場認可。

據(jù)合生創(chuàng)展方面披露，其運營的北京朝陽合生匯上半年銷售額超35億人民幣，同比增長42%，日均客流同比增長10%。此外，上海五角場合生匯上半年銷售額超30億人民幣，同比增長35%。

今年上半年，合生商業(yè)保持輕資產(chǎn)拓展步伐，首進江蘇省無錫市。截至2024年6月30日，獨立第三方的簽約管理面積總計113萬平方米，相較上年末上漲4%，占合生商業(yè)總管理面積的20%以上。

按照合生創(chuàng)展方面的說法，商業(yè)板塊以及輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)步入收獲期，底層資產(chǎn)質(zhì)地、運營收益率都相對較高。

可以說，合生創(chuàng)展已經(jīng)成功構(gòu)建輕重資產(chǎn)管理雙引擎發(fā)展模式。

高質(zhì)量發(fā)展

來到房地產(chǎn)下半場，居民追求的是“好房子”、“好服務(wù)”，要求各家房企提供更高品質(zhì)、更高質(zhì)量的產(chǎn)品。

因此，合生創(chuàng)展的第三個關(guān)鍵詞是，高質(zhì)量發(fā)展。

憑借著前瞻性布局，合生創(chuàng)展成功實現(xiàn)從“產(chǎn)品制造”到“生活方式引領(lǐng)”的煥新升級，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。

尤為明顯的是，這幾年，合生創(chuàng)展所打造的縵品牌，已經(jīng)成為高端服務(wù)領(lǐng)域的標桿。

去年，“縵系”升級為“縵品牌”，合生創(chuàng)展正式開啟了一系列“城市共生計劃”。年初，合生縵品牌啟動“阿拉善未來之林計劃”，重塑荒漠生態(tài)；8月，合生縵品牌參與發(fā)布《于城市間聽萬物》紀錄片，錄制廣州天河100種動植物聲紋，捐贈給天河區(qū)圖書館及華南植物園，呼吁構(gòu)建生態(tài)城市。

今年，合生縵品牌更是首發(fā)“全嶼生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略，將服務(wù)力與產(chǎn)品力并駕齊驅(qū)。對于合生創(chuàng)展來說，不再只是聚焦于住宅項目、商業(yè)項目的銷售去化，而是著眼于未來的持續(xù)發(fā)展，探索人與自然、城市之間的和諧關(guān)系，追求更高境界的居住形態(tài)。

合生創(chuàng)展也將概念實實在在地落地于具體項目。

例如，“全嶼生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略將全面落位包括北京縵云ONE項目在內(nèi)的更多縵系產(chǎn)品，全面升級配套、產(chǎn)品、服務(wù)等各方面。而上海楊浦濱江的配套設(shè)計，亦融入了“城市共生計劃”，為上海楊浦濱江的消費場景帶來全新體驗。

以好服務(wù)、好產(chǎn)品，實現(xiàn)品牌溢價，合生創(chuàng)展牢牢占領(lǐng)改善性居住需求賽道。

高端品牌戰(zhàn)略，助推合生創(chuàng)展銷售去化。2024年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)合約銷售額88.5億人民幣，其中縵系產(chǎn)品在集團住宅產(chǎn)品銷售的占比為70%。

具體細分到各區(qū)域，環(huán)渤海區(qū)占總合約銷售的28%，包括縵合北京售出的10億人民幣以及縵云北京銷售的7億人民幣；長三角區(qū)占總合約銷售的52%，其中縵云上海銷售38億人民幣；大灣區(qū)占總合約銷售的20%，其中縵云廣州銷售6億人民幣和湖山國際銷售約2億人民幣。

此外，由合生創(chuàng)展集團代管代建的縵云ONE項目于今年5月開盤，上半年合約銷售額已超過20億人民幣。