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面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，合生創(chuàng)展交出了一份“有韌性，有質(zhì)量”的2024年業(yè)績(jī)答卷。

3月28日，合生創(chuàng)展發(fā)布2024年財(cái)報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入為378億港元，同比上升10%，其中房地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；核心利潤(rùn)為42.45億港元，同比上漲49%；毛利率為25%，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，當(dāng)前合生創(chuàng)展已經(jīng)完成三大關(guān)鍵任務(wù)。一是穩(wěn)財(cái)務(wù)盤，連續(xù)三年壓降負(fù)債，有息負(fù)債規(guī)模降至合理水平，公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)穩(wěn)步下降；二是固本培元，保交付已度過(guò)高峰期，進(jìn)入建設(shè)“好房子”提供“好服務(wù)”新階段；三是打造新增長(zhǎng)極，商業(yè)板塊進(jìn)入收獲期利潤(rùn)增厚，輕拓業(yè)務(wù)快速發(fā)展，代建業(yè)務(wù)有序拓展。

三年壓降負(fù)債401億港元　境外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)已清零 債務(wù)成本顯著降低

當(dāng)前，靠利用債務(wù)擴(kuò)大杠桿發(fā)展模式已經(jīng)走不通，保持審慎的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，將總體債務(wù)規(guī)模維持在穩(wěn)定狀態(tài)，乃至穩(wěn)步降低，充分利用經(jīng)營(yíng)杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展，是房企的必答題。目前來(lái)看，合生創(chuàng)展在這方面的能力尤為顯著。

財(cái)報(bào)顯示，截至2024年期末，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2570億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約為1470億港元，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為57%，處于合理水平。

合生創(chuàng)展方面表示，從2022年開(kāi)始，集團(tuán)有序下調(diào)負(fù)債總額，從2021年底的1152億港元縮減至2024年底的751億港元，連續(xù)三年壓降負(fù)債401億港元，累計(jì)降幅約35%，年均降幅超過(guò)10%。債務(wù)成本持續(xù)降低，約320億港元貸款通過(guò)主動(dòng)談判降低了合同利率，新增貸款嚴(yán)格控制成本。

合生創(chuàng)展管理層表示，公司始終將財(cái)務(wù)穩(wěn)健放在發(fā)展重要位置，著力提升內(nèi)生動(dòng)力，通過(guò)資產(chǎn)銷售和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)的自循環(huán)。截至目前，公司境外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)已清零，境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)存量?jī)H剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS，遠(yuǎn)低于同業(yè)。未來(lái)，公司將繼續(xù)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，保障集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

交樓收入超296億港元　高端住宅縵系溢價(jià)空間提升

當(dāng)前，房地產(chǎn)政策利好頻出，一線城市和二線核心城市率先止跌回暖，合生創(chuàng)展聚焦高端市場(chǎng)，在售項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備都集中在一線城市，資產(chǎn)質(zhì)量較高，逆市增長(zhǎng)較為明顯。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，高端住宅縵系品牌誕生六年來(lái)快速成長(zhǎng)，在市場(chǎng)承壓的環(huán)境中，品牌溢價(jià)能力快速提升，如今已成為合生創(chuàng)展的拳頭產(chǎn)品，占集團(tuán)總銷售業(yè)績(jī)70%以上。

財(cái)報(bào)顯示，截至2024年底，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價(jià)格36702港元/平方米，同比上漲100%。2024年，合生創(chuàng)展交付總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，憑借“圓縵歸家”IP，升維行業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)，全維度構(gòu)筑產(chǎn)品兌現(xiàn)力。其中，縵云北京和縵云廣州兩次交付，總交付面積28.6萬(wàn)平方米，平均95%以上交付率。其中，縵云廣州以品質(zhì)與服務(wù)的雙重兌現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)超過(guò)95%的滿意度。

得益于高額的交樓收入和高毛利率，合生創(chuàng)展2024年未扣除少數(shù)股東權(quán)益下的核心利潤(rùn)約為42億港元，同比大漲49%。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，背后有三方面原因，一是高端縵系品牌進(jìn)入高交付結(jié)轉(zhuǎn)期，其高交付率和高毛利率，極大增厚了集團(tuán)的核心利潤(rùn)；二是集團(tuán)在一線城市擁有豐富的土地儲(chǔ)備，為公司持續(xù)盈利提供基石；三是公司2024年狠抓圍繞高端住宅產(chǎn)品線的服務(wù)業(yè)務(wù)，提升品牌溢價(jià)空間，拉升毛利率水平。

更重要的是，想要未來(lái)活得好，不斷提升ROE水平，房企還需要依托"地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+多元業(yè)態(tài)"的復(fù)合發(fā)展模式，以輕重并舉式拓展業(yè)務(wù)，構(gòu)建起覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)矩陣。

多元化業(yè)務(wù)發(fā)力　租金等經(jīng)營(yíng)性收入逆勢(shì)穩(wěn)增長(zhǎng)

作為已走過(guò)30年發(fā)展歷程的“地產(chǎn)老兵”，依托地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊的并驅(qū)發(fā)展，合生創(chuàng)展的多元布局優(yōu)勢(shì)正進(jìn)一步凸顯。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，以縵系品牌穩(wěn)固基本盤，在非房開(kāi)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，多點(diǎn)開(kāi)花的業(yè)務(wù)格局，為合生創(chuàng)展穿越周期增添一份韌性，為其未來(lái)發(fā)展帶來(lái)新的增長(zhǎng)極，增加了公司在市場(chǎng)低谷期抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

其中，商業(yè)板塊是合生創(chuàng)展的一大看點(diǎn)，且該板塊已步入收獲期。財(cái)報(bào)顯示，商業(yè)板塊在24年依然保持增長(zhǎng)，總營(yíng)業(yè)收入達(dá)50.8億港幣，較同期上漲3%，盈利能力進(jìn)一步提升的同時(shí)，也為公司發(fā)展提供了最穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。

合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無(wú)錫等主流城市，擁有100余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，超過(guò)80%的項(xiàng)目分布在“北上廣深”四大一線城市，其自有核心品牌合生匯多年來(lái)持續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

2024年，北京朝陽(yáng)合生匯銷售額超過(guò)75億元，日均客流增長(zhǎng)高于熱門核心商圈水平；上海五角場(chǎng)合生匯銷售額超過(guò)63億元；北京昌平超極合生匯，開(kāi)業(yè)首年銷售額達(dá)22.5億元，客流持續(xù)突破各項(xiàng)商業(yè)記錄。據(jù)悉，2025年預(yù)計(jì)將有兩個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目推入市場(chǎng)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，商業(yè)板塊快速發(fā)展，其經(jīng)營(yíng)能力及打造自營(yíng)IP能力的提升，獲得市場(chǎng)認(rèn)可，不僅為合生創(chuàng)展集團(tuán)帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，也為合生商業(yè)進(jìn)行第三方輕拓提供了強(qiáng)有力支撐。

輕資產(chǎn)輸出能力增強(qiáng) 新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極顯現(xiàn)

合生創(chuàng)展方面表示，輕資產(chǎn)提速是公司進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的顯著表現(xiàn)，也是優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)的必要之舉，近年來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展也開(kāi)始在行業(yè)中嶄露頭角。

合生商業(yè)自2021年開(kāi)始輕資產(chǎn)管理輸出，經(jīng)過(guò)三年深耕，輕拓業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展。截止2024年12月31日，獨(dú)立第三方簽約管理面積總計(jì)186萬(wàn)方，較去年年底109萬(wàn)方，上漲70%。未來(lái)，合生商業(yè)板塊輕重資產(chǎn)并行，將通過(guò)合生匯、超極合生匯、合生廣場(chǎng)、合生新天地、MOHO等商業(yè)品牌IP實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

合生創(chuàng)展的“輕”發(fā)展和對(duì)外輸出拓展能力，遠(yuǎn)不止于商業(yè)，高端住宅縵系逆市高去化率為合生創(chuàng)展帶來(lái)了“新生意”。

據(jù)合生創(chuàng)展方面透露，2024年公司代建代售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷售額48.21億元，重點(diǎn)承接一線城市高端項(xiàng)目，在產(chǎn)品力打造、品牌塑造、項(xiàng)目操盤等維度，為公司貢獻(xiàn)新的增量業(yè)務(wù)。以北京“縵云ONE”為代表，2024年實(shí)現(xiàn)27.37億元銷售額，有效拓展了高凈值客群池，進(jìn)一步鞏固其在高端市場(chǎng)的品牌壁壘與客戶粘性。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，合生創(chuàng)展交出的2024年財(cái)報(bào)，展現(xiàn)了其“核心城市深耕+高端產(chǎn)品溢價(jià)+低杠桿運(yùn)營(yíng)”模式的韌性。在行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”的拐點(diǎn)之際，合生創(chuàng)展或可憑借差異化發(fā)展戰(zhàn)略，成為少數(shù)穿越周期的長(zhǎng)期主義者。