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文/北京進(jìn)深  嚴(yán)明會(huì)

大興梧桐府開盤3個(gè)多月，李立軍似乎高興不起來(lái)。

作為項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，他收到了這樣一張成績(jī)單：

截至10月27，梧桐府網(wǎng)簽28套，成交均價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的84折，成交額2.19億元。

這是一個(gè)花21.46億元代價(jià)拿下的項(xiàng)目。

時(shí)間回溯至今年盛夏，7月11日，大興梧桐府悄無(wú)聲息地開盤，它沒(méi)有采取集中開盤，也沒(méi)有儀式。

梧桐府不僅缺少開盤儀式，連開盤數(shù)據(jù)都很冷清。它對(duì)外宣稱，認(rèn)籌38套，金額3.1億元，成交均價(jià)4.3萬(wàn)元/平米，去化率10.56%。

這個(gè)成績(jī)，無(wú)論放在大興還是在全北京，恐怕都得墊底開盤銷售榜。

開盤當(dāng)月，梧桐府網(wǎng)簽6套，成交均價(jià)41,484元/㎡；

8月，是它最高光的時(shí)刻，網(wǎng)簽16套，成交均價(jià)小幅上漲至42,393元/㎡；

9月，梧桐府成交斷崖式下跌，僅網(wǎng)簽兩套。這兩套還是通過(guò)以價(jià)換量爭(zhēng)取來(lái)的，成交均價(jià)跌到4萬(wàn)/㎡以下。

眼下，10月馬上要過(guò)去，梧桐府單月僅網(wǎng)簽了4套。其中，有1套約174㎡房源，成交均價(jià)43,738元/㎡。

李立軍任重道遠(yuǎn)，梧桐府還有300多套房源待售。

01

7月10日，梧桐府取得預(yù)售證12棟住宅樓、366套房源入市，預(yù)售均價(jià)4.93萬(wàn)-5.07萬(wàn)元/平米。

10月25日，梧桐府又取證了剩下2棟樓、38套房源。

從目前網(wǎng)簽情況來(lái)看，北區(qū)（03地塊）3#樓、南區(qū)（11地塊）3#樓，為成交主力，分別有5套和7套已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

3#樓是建面168㎡/174㎡的起步戶型，總價(jià)低。

而且低樓層很吃香，成交好于高樓層。

原因在于，一層南向有20-30平小院贈(zèng)送。在北京，很多年沒(méi)見到一層贈(zèng)送花園的樓盤。

在往上的二層，預(yù)售價(jià)是所有樓層最低的。

200平 大戶型去化則較慢，但梧桐府215㎡和222㎡四居，合計(jì)占比超一半。

北區(qū)，最大的215㎡和222㎡，目前各有1套已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

南區(qū)200㎡以上的大平層，比北區(qū)成交情況好。

其中，南區(qū)1#，各有1套215㎡和221㎡房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案；2#是222㎡戶型，有5套房源網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，有1套被預(yù)訂；6#，有1套222㎡房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

02

距離梧桐府2公里左右的興城之星，是大興樓市的一個(gè)神話。

它是清一色的大戶型，于2024年3月開盤，供應(yīng)242套，至今網(wǎng)簽222套，成交均價(jià)4.48萬(wàn)元/平米，成交金額17.99億元。

它的樓面價(jià)為2.25萬(wàn)元/平米，地價(jià)覆蓋率接近180%。開發(fā)商中建三局城投和大興發(fā)展，賺翻了。

也因此，梧桐府依葫蘆畫瓢，也干起了大平層的生意，起步就是168㎡。

梧桐府的6個(gè)主力戶型包括168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡的四居，清一色都是四葉草。

興城之星同樣也是做大平層，人家卻能180平做到南向四面寬。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)用不用心，有沒(méi)有創(chuàng)意，高低立現(xiàn)，也難怪興城之星能夠火出圈。

但今非昔比，一年多前，敢在大興賣大戶型的，僅此一家。

一年多后，大興卻涌出了無(wú)數(shù)想做大平層生意的開發(fā)商，動(dòng)轍戶均200㎡ 。

除了梧桐府，還包括沐春墅、大興集地021/022項(xiàng)目、大興城開0007地塊等等。

再加上，北京城六區(qū)的大平層供應(yīng)也井噴，大興群眾的選擇更多了。

有梧桐府等前車之鑒后，興創(chuàng)置地的大興義和莊項(xiàng)目懸崖勒馬，開始主攻剛需，以中小戶型為主，規(guī)劃11棟8-17F洋設(shè)計(jì) 小高層，共633戶，戶均建面108㎡。

隨著義和莊項(xiàng)目入市，梧桐府的境況或許更加艱難了。

03

梧桐府的開發(fā)商是北京興城發(fā)展建設(shè)開發(fā)有限公司，由大興發(fā)展集地和大興城建分別持股84.1561%和15.8439%%，法人兼董事長(zhǎng)為李立軍。

大興發(fā)展集地是大興土拍的?？?，背后是興福臨空和萬(wàn)興建筑集團(tuán)。

大興城建、興福臨空背后是大興國(guó)資委全資持股；萬(wàn)興建筑則是一家以建筑與市政總承包、裝修裝飾專業(yè)承包和投資開發(fā)等為主業(yè)的建筑民營(yíng)企業(yè)，實(shí)控人為董事長(zhǎng)呂保明，持股約95%。

梧桐府項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)李立軍，還是興福臨空?qǐng)?zhí)行董事，北京興福集地資產(chǎn)管理董事長(zhǎng)。

其中，興福集地資產(chǎn)管理由興福臨空持股78%，其余13家股東持股各1.69%，這些股東是由村民委員會(huì)或者經(jīng)濟(jì)合作社注資設(shè)立。

據(jù)了解，興福集地資產(chǎn)管理與萬(wàn)科共同成立北京匯瀛萬(wàn)恒房地產(chǎn)。

匯瀛萬(wàn)恒房地產(chǎn)在今年5-6月，連收兩張“限消令”，申請(qǐng)人為中建一局集團(tuán)建設(shè)發(fā)展有限公司和北京市長(zhǎng)建燕城建筑工程有限公司，涉案金額共計(jì)154.36萬(wàn)元。

李立軍是一名實(shí)干派，他曾是興福臨空工程部經(jīng)理，還擔(dān)任過(guò)云璟悅、亦生悅、亦生共悅項(xiàng)目總。

在合作伙伴的選擇上，李立軍似乎很信任興坤建筑。

早前，亦生悅的施工方是興坤建筑，中標(biāo)金額共計(jì)15.79億元；亦生共悅、云璟悅的施工方也是興坤建筑，中標(biāo)金額分別為5.2316億元和6.8525億元。

興坤建筑負(fù)責(zé)上述項(xiàng)目施工時(shí)，屢屢被住建委“開罰單”。但此次，李立軍還是將梧桐府的施工重?fù)?dān)托付予興坤建筑。

5月15日，興坤建筑中標(biāo)了北京大興新城西片區(qū)一期A、B組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目DX00-0406-0003、0011地塊R2二類居住用地、DX00-0406-0007地塊A334托幼用地項(xiàng)目施工工程，中標(biāo)價(jià)9.4791億元。

參與此次招標(biāo)的還有，北京博大經(jīng)開建設(shè)、北京城建八建設(shè)發(fā)展、北京建工四建工程建設(shè)、北京六建集團(tuán)、北京首鋼建設(shè)集團(tuán)、北京新興保信建設(shè)工程。

不難發(fā)現(xiàn)，投標(biāo)選手中有城建背景的，還有投標(biāo)金額更低才9.4762億元。

此外，興坤建筑還中標(biāo)了梧桐府售樓處及樣板間裝飾裝修工程，中標(biāo)價(jià)937.6607萬(wàn)元。

興坤建筑成立于2019年1月，注冊(cè)資本1.5億元，由呂海生、劉景旭、呂俊玲分別持股72%、18%、10%。其中，呂海生為興坤建筑黨支部書記、董事長(zhǎng)。

呂海生跟梧桐府股東方萬(wàn)興建筑，有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

1991年出生的呂海生，從小就經(jīng)常跟父親在工地。但，他跟很多二代一樣，含著金鑰匙出生，出國(guó)留學(xué)鍍金。

2012年從加拿大留學(xué)歸來(lái)后，他主動(dòng)告別所學(xué)的金融領(lǐng)域高薪就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入萬(wàn)興建筑集團(tuán)，從一線工人做起，在工地待了三年，學(xué)圖紙、翻圖集，甚至還跟工人們一起吃住在工地。

2015年，呂海生被調(diào)入項(xiàng)目部，跟隨項(xiàng)目經(jīng)理前往河北“盯工程”。期間，他通過(guò)學(xué)習(xí)，在河北保定徐水區(qū)承接了博物館蓋建項(xiàng)目并順利完成任務(wù)。

2018年，恰好集團(tuán)成立十三公司，他作為重點(diǎn)培養(yǎng)人才被公司推舉為總經(jīng)理。

此外，在萬(wàn)興集團(tuán)，呂海生還曾擔(dān)任了青年突擊隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、應(yīng)急搶險(xiǎn)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、集團(tuán)黨委副書記等職位。

2022年，呂海生退出萬(wàn)興建筑集團(tuán)高管序列。雖然離開，但他還是會(huì)以“興坤董事長(zhǎng)”的身份，參加北京萬(wàn)興2022年度新員工入職培訓(xùn)。