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北京進(jìn)深 徐迪 10月26日，海淀寶山北京隅海岄樣板間開(kāi)放。

108/129/145㎡，三種戶型四個(gè)樣板間，其中129㎡主力戶型做了展示和交付雙樣板。

交標(biāo)還是比較高的，并且平權(quán)，全系戶型不分面積大小統(tǒng)一用材和家電。

戶型普遍比較方正，進(jìn)深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，但飄窗尺度驚人，目測(cè)進(jìn)深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，得房率預(yù)計(jì)87%-92％左右。

這是繼東序、西頌之后，金隅地產(chǎn)在北京的第三座北京隅系列作品。

以無(wú)相山海和長(zhǎng)物美學(xué)，打造立體式園林，五進(jìn)歸家禮序，“兩軸九章五藝”空間。

約1800㎡無(wú)界下沉庭院會(huì)所“海岄會(huì)”，集健身、瑜伽、水吧、書(shū)吧、棋牌、羽毛球、壁球、體測(cè)場(chǎng)地等多元功能于一體。

首創(chuàng)金屬+陶板+石材豎向插接工藝，金屬鋁板、石材與玻璃的虛實(shí)對(duì)比，對(duì)標(biāo)當(dāng)代一線奢宅立面標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積約2.86公頃，總建面約9.35萬(wàn)㎡，容積率2.1。地上建面6萬(wàn)㎡，地下3.35萬(wàn)㎡。

規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計(jì)458戶，套均面積120㎡。

對(duì)比海淀動(dòng)轍140㎡起步的大平層豪宅，金隅寶山項(xiàng)目打了個(gè)差異化。

中央兩棟5#、10#樓為頂配145㎡戶型，共160套；

邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側(cè)一個(gè)單元，為起步建面108㎡戶型，共90套；

其余為主力129㎡戶型，共208套。

戶型普遍比較方正，進(jìn)深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，但飄窗尺度驚人，目測(cè)進(jìn)深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，得房率預(yù)計(jì)87%-92％左右。

小區(qū)地形方正，但不是正南正北，樓棟依地形排布，也有一定傾斜。

全洋房社區(qū)，南北間距足夠。

部分樓棟東西距離過(guò)近，橫排樓棟較多，多單元設(shè)計(jì)。

這么做主要是為了保證面寬，南北向可以擁有更好的采光和視野。缺點(diǎn)是邊戶房源會(huì)比較少。

東西側(cè)兩側(cè)都做了帶挑空設(shè)計(jì)的景觀大門(mén)。

其中東側(cè)1#門(mén)占地面積更大，向內(nèi)延伸包含了兩棟配套樓在內(nèi)。

中央廣場(chǎng)位置設(shè)有1800㎡下沉空間，與室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和公服配套樓結(jié)合打造成泛會(huì)所空間。

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

金隅地產(chǎn)以33.64億元總價(jià)摘得東側(cè)0017地塊，住宅樓面價(jià)5.73萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率1.48%。

開(kāi)發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2025年6月13日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由北京金隅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)100%持股。

項(xiàng)目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時(shí)也是北京隅東序的項(xiàng)目總。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號(hào)線廖公莊站。

周邊整體生活配套資源完善，但是周邊城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。

1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，有消息說(shuō)將引入首師大附中，但沒(méi)確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學(xué)、首師大附屬小學(xué)，在海淀屬于墊底梯隊(duì)；

商業(yè)配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會(huì)員店、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，開(kāi)車要10分鐘左右距離石景山游樂(lè)園不到2公里。

競(jìng)品方面，首先是①西側(cè)0016地塊的中建壹品海宸元境，地上建面約5.04萬(wàn)㎡，容積率2.1。規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計(jì)414戶，層高3米+。

面積段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面約70/80/90㎡的頂退戶型。

整體得房率達(dá)到87%-93%，中間戶通面寬飄窗，邊戶外加與進(jìn)深同等尺度的飄窗，全是贈(zèng)送面積。

②西四環(huán)邊上的半壁店項(xiàng)目，由保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得，折合樓面價(jià)約7.84萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率11.95%。

地上建面5.8萬(wàn)㎡，容積率1.43，規(guī)劃14棟住宅樓，總計(jì)330多套房源，戶均面積約170㎡。

③靠近海淀的中海玉華玖章。總建面不到2萬(wàn)㎡，共5棟樓，均為10-11F洋房產(chǎn)品。

10月17日首批次3棟樓共66套房源取證，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)，首周即完成20套網(wǎng)簽，去化超三成；成交均價(jià)7.48萬(wàn)元/㎡

玉華玖章所在位置的城市界面足以秒殺寶山村地塊，且還有一個(gè)不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的陽(yáng)臺(tái)，但海岄卻只有飄窗。

此外，地塊北側(cè)3公里內(nèi)的西郊機(jī)場(chǎng)地塊也在最新一輪供地清單中，還沒(méi)正式上架。

目前來(lái)看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤(pán)不少，多個(gè)項(xiàng)目面臨去化壓力?，F(xiàn)在高價(jià)上車海岄，后續(xù)會(huì)不會(huì)站崗？