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文/樂居新媒體 李奕和

幾天前的11月13日，天健集團(tuán)以14.35億元的價(jià)格，拿下了深圳前海招商街道K104-0049地塊。

拿地的主體，是天健集團(tuán)（000090. SZ）旗下全資子公司深圳市天健地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（天健地產(chǎn)）。

地塊的競拍不算十分激烈，但溢價(jià)也推高到了16.48%。

該地塊位于赤灣片區(qū)赤灣六路與天后宮路交匯處以東，是一宗二類居住用地，用地面積1.37萬平米，規(guī)定建筑面積3.82萬平米，其中包括住宅3.46萬平米。

在此之前，公開市場已經(jīng)有一段時(shí)間沒看見天健集團(tuán)拿地的身影了，以至于天健集團(tuán)的業(yè)績也受到了影響。

今年前三季度，天健集團(tuán)的營業(yè)收入92.39億元，比上年同期下降了47.61%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.28億元，同比下降了68.01%。

在對(duì)外披露營收下降的原因中，天健集團(tuán)表示：“主要為本期僅為存量地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，收入結(jié)轉(zhuǎn)同比減少?！?/p>

天健集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括城市建設(shè)、綜合開發(fā)、城市服務(wù)三大板塊。其綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，目前累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積800多萬㎡，重點(diǎn)布局深圳、廣州、上海、成都、南寧、長沙、蘇州、惠州、東莞等城市。

作為深圳國資企業(yè)，天健集團(tuán)近幾年打造的多個(gè)人才房項(xiàng)目引發(fā)關(guān)注。在此前樓價(jià)高企的時(shí)候，售價(jià)為商品房6折的可售型人才房，曾以高性價(jià)比、申請(qǐng)門檻相對(duì)較低而備受青睞。

不過隨著這一輪樓市的下行，樓價(jià)回調(diào)，相比與價(jià)格不斷下探的普通商品房，6折人才房的性價(jià)比優(yōu)勢也愈加式微，其市場地位也變得微妙起來。

從最近的配售情況看，深圳人才房的去化并不算高。

今年9月，天健集團(tuán)旗下的人才房和郡府進(jìn)行了一次配售。配售房源235套，全部為89㎡三房戶型，當(dāng)時(shí)共計(jì)355戶家庭提交認(rèn)購申請(qǐng)，其中資格審核合格的認(rèn)購家庭340戶，共同競爭235套房源。

最終的配售結(jié)果顯示，和郡府今年9月配售的235套三房戶型，最終只賣了30套，去化率僅為12.76%。也就是說，即便許多家庭入圍了資格審核，但最終放棄了認(rèn)購。

實(shí)際上，和郡府的位置并不算差。其位于置業(yè)熱門區(qū)域的寶中，距離5號(hào)線翻身地鐵站僅約300米，生活配套成熟。

該項(xiàng)目原為碧海花園棚戶區(qū)，占地面積約1.89萬平方米，總建筑面積約17.5萬平方米，共規(guī)劃5座住宅，3梯6戶，1115個(gè)車位，容積率6.0。其中，2棟為回遷房共有398套，3棟（A、B、C座）為可售人才房共有696套，規(guī)劃總套數(shù)1094套。

人才房戶型主要為69㎡的兩房以及89㎡的三房。其配售價(jià)格為4.69萬/㎡，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.6元/㎡/月，停車費(fèi)月卡250元/月。

據(jù)市場的反應(yīng)情況，天健和郡府的房子隔音較差，且樓下就是立交橋，加上周圍是老城區(qū)和城中村，噪音較大。此外從產(chǎn)品看，項(xiàng)目89平三房戶型只有一個(gè)衛(wèi)生間，客廳延伸感不夠，客房略顯小。

當(dāng)然，去化不佳最主要的或許還是價(jià)格問題。以4.69萬/㎡的配售價(jià)算，項(xiàng)目89平的戶型，總價(jià)要去到將近420萬。且人才房不像普通商品房，其要求10年內(nèi)不能出租不能出售，還要在10年后補(bǔ)購房時(shí)總價(jià)的20%才能轉(zhuǎn)為普通商品房拿到百分百產(chǎn)權(quán)。

不僅是和郡府，天健集團(tuán)另一個(gè)位于深圳光明區(qū)的和瑞府人才房項(xiàng)目，同樣也面臨去化不甚理想的問題。

此前的11月2日，深圳住建局發(fā)布了和瑞府項(xiàng)目的選房結(jié)果公示，結(jié)果顯示，項(xiàng)目本批次共691套房源，最終顯示“已選房”的只有72套。據(jù)此的去化率，僅10.42%。

和瑞府項(xiàng)目位于深圳光明區(qū)新湖街道，項(xiàng)目占地約3.3萬㎡，建筑面積約28萬㎡，自帶18班幼兒園，容積率5.5，戶型建面約69-89㎡2-3房單位 ，規(guī)劃2184套純粹人才房。

項(xiàng)目本次配售房源共691套，其中，69平兩房戶型539套，89平方三房戶型152套（含45套無障礙住房），配售均價(jià)28984元/平米。

天健集團(tuán)2024年中報(bào)顯示，和瑞府項(xiàng)目于2022年4月開工，完工進(jìn)度75%，預(yù)計(jì)總投資34.28億元，累計(jì)投資22.1億元；和郡府項(xiàng)目于2023年9月開工，完工進(jìn)度47%，預(yù)計(jì)總投資17.27億元，累計(jì)總投資8.34億元。

兩個(gè)項(xiàng)目后續(xù)仍需持續(xù)投入資金進(jìn)行建設(shè)。至今年中，和瑞府可售面積17.21萬平米，累計(jì)預(yù)售面積11.59萬平米。該項(xiàng)目在上半年的預(yù)售面積1.28萬平米，預(yù)售金額3.73億元。

就在天健集團(tuán)拿下前海地塊的同一天，11月13日，和郡府項(xiàng)目住房2024年11月批次面向符合條件的人才配售，配售均價(jià)4.69萬/平米，共263套房源，包括兩房戶型23套和三房戶型240套。這次的配售，會(huì)有所改觀嗎。