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文/樂居財經(jīng)  嚴明會

深圳天健灣時代府，入市的風聲越來越緊了。

去年11月，深圳前海招商街道K104-0049地塊出讓。

吸引了天健、綠城、中鐵置業(yè)、招商蛇口等多家房企競拍。

地塊最終由天健地產(chǎn)以14.35億元的總價拿下。

成交樓面價37610元/平方米，溢價率16.48%。

拿下地塊后的天健地產(chǎn)，似乎并不急于入市。

直到如今快一年過去了，項目才以天健灣時代府的案名亮相。

并傳出入市的風聲。

該項目，位于招商街道赤灣片區(qū)赤灣六路與天后宮路交匯處以東。

臨近地鐵2號線赤灣站，百度地圖顯示的步行的距離六百多米。

天健灣時代府的開發(fā)主體，為深圳市天璟置地有限公司。

去年11月拿下地塊不久后，天健地產(chǎn)成立了該項目公司。

目前，天璟置地由天健地產(chǎn)（全稱：深圳市天健地產(chǎn)集團有限公司）100%持股。

天璟置地總經(jīng)理，為楊志帆。

該項目占地1.36萬㎡，建面3.82萬㎡。

僅為兩棟30層高的住宅，容積率2.8。

2梯5戶，主打面積段為113-139㎡的四房、五房產(chǎn)品。

這個項目，其實亮點不少。

1）低密度，容積率僅2.8。

可對比的是，周邊項目如：

開云府容積率7.0；瑯玥灣容積率4.77；

金眾云山海容積率3.45；山海丹華容積率3.37。

天健灣時代府的容積率算是最低的。

即便近段時間以來，深圳市場土拍容積率普遍下降。

平均也在3.1左右。

天健灣時代府，仍算是低的。

2）可看港口、海景。

項目靠近赤灣港，雖然海景沒那么純粹；

但大部分樓層還是可以看到港口與海景景觀。

3）新規(guī)戶型，得房率較高。

項目是赤灣首個新規(guī)住宅。

這點不用多說，新規(guī)產(chǎn)品的一大優(yōu)勢就是高得房率。

4）產(chǎn)品上，整體以朝南及西南為主。

僅有兩套朝東北。

概括起來主要是三點：

新規(guī)、低密和海景。

亮點雖然不少，但實話說。

天健灣時代府，有一個比較大的問題是面積段的定位。

項目面積段113-139㎡。

基本是面向剛改、改善而來的。

這本身也沒什么問題。

畢竟，無論怎么說，項目也是在南山。

都是寸土寸金的地方。

不過，也要面對的一個現(xiàn)實是。

天健灣時代府周邊，幾乎清一色也都是一百平以上的改善項目。

這與片區(qū)在售的項目，形成直接的競爭，加大了項目去化的不確定性。

比如，赤灣片區(qū)目前在售的項目。

開云府124-203㎡、瑯玥灣佳園113-167㎡；

金眾云山海111-174㎡、前海宸灣109-143㎡。

這樣看的話，天健灣時代府的面積段，基本上與這些現(xiàn)存項目產(chǎn)生重疊。

就看天健灣時代產(chǎn)品跟價格后續(xù)，能不能跟這些項目拉開差距了。

價格方面，市場預(yù)測天健灣時代府113㎡四房總價預(yù)計750-850萬；

139㎡五房總價預(yù)計900-1100萬。

前面說了，新規(guī)、低密度、海景，是天健灣時代府的優(yōu)勢。

不足方面。

1）項目片區(qū)位于前海和蛇口之間，地理上會有讓人感覺些偏僻。

目前，片區(qū)還在大搞工程，城市面貌不如南山其他地方。

2）教育上，不是南山名校區(qū)，算是一個短板。

3）另外，網(wǎng)上還有比較多人討論的一點，項目南側(cè)就是天后博物館，僅一路之隔。