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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“致力持續(xù)擴(kuò)大管理規(guī)模是本集團(tuán)核心發(fā)展戰(zhàn)略之一?！?o:p>

收并購(gòu)市場(chǎng)的常客——和泓服務(wù)（06093.HK）又發(fā)動(dòng)戰(zhàn)車(chē)了。12月2日晚間，其宣布已與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，收購(gòu)一間物業(yè)管理公司30%的股權(quán)，對(duì)價(jià)6540萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，和泓服務(wù)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為1.67億元。行業(yè)波動(dòng)，物企以增拓面積為目的的收并購(gòu)大面積熄火。和泓服務(wù)為何有底氣，花掉手中近四成資金收購(gòu)？

收購(gòu)標(biāo)的四川萬(wàn)晟物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)晟物業(yè)”），不是外人。2020年12月28日，和泓服務(wù)就收購(gòu)了其60%股權(quán)，當(dāng)時(shí)的對(duì)價(jià)為4290萬(wàn)元。

彼時(shí)，萬(wàn)晟物業(yè)管理合共10個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)合約建筑面積約為330萬(wàn)平方米。按照萬(wàn)晟物業(yè)2019年的凈利潤(rùn)315.9萬(wàn)元計(jì)算，2020年底的這起收購(gòu)市盈率約為25.85。而2020年，上市物企收并購(gòu)的平均PE約為15.2。

此番再度收購(gòu)30%股權(quán)，和泓服務(wù)對(duì)萬(wàn)晟物業(yè)的持股占比將增至90%。而按照萬(wàn)晟物業(yè)2023年的凈利潤(rùn)1599.1萬(wàn)元計(jì)算，對(duì)應(yīng)收購(gòu)市盈率約為13.63，略微高于當(dāng)前行業(yè)收并購(gòu)估值的均值區(qū)間。

今年以來(lái)，剔除資產(chǎn)抵債式的收購(gòu)，上市物業(yè)公司開(kāi)展的同業(yè)收并購(gòu)中可供參考的并不多。

1月18日，金茂服務(wù)斥資3.238億元，收購(gòu)北京市潤(rùn)物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，按照后者2022年3658萬(wàn)元凈利潤(rùn)計(jì)算，交易PE約為8.85倍。

近期，中交地產(chǎn)收購(gòu)中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)落地，評(píng)估值確定為約7億元，按照中交服務(wù)2023年凈利潤(rùn)6952.27萬(wàn)元計(jì)算，交易PE則為10.07。

“自上次收購(gòu)目標(biāo)公司60%股權(quán)以來(lái)，其對(duì)本集團(tuán)的發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。”和泓服務(wù)表示，自2020年起，萬(wàn)晟物業(yè)除收入有所增長(zhǎng)外，毛利率及凈利率亦維持在理想水平，物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增加，以致總訂約建筑面積及總在管建筑面積實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。

公告披露，目前萬(wàn)晟物業(yè)合共擁有16個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，總訂約建筑面積約為389萬(wàn)平房膜。項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模較2020年底有所提升，但也并不算驚人。不過(guò)，業(yè)績(jī)的確較為驚喜，凈利潤(rùn)從幾百萬(wàn)到超千萬(wàn)，差不多翻了2-3倍。而其今年前10個(gè)月的稅后凈利潤(rùn)約為 1219 萬(wàn)元。

此外，2022年、2023年，萬(wàn)晟物業(yè)凈審核資產(chǎn)凈值分別約為1580萬(wàn)元、2300萬(wàn)元；截至今年前10個(gè)月的數(shù)據(jù)則約為1840萬(wàn)元。

為壯大規(guī)模，和泓服務(wù)在2019年7月上市后接連發(fā)起多筆收并購(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其2020年、2021年共收并購(gòu)12家附屬公司；市場(chǎng)變化之后，其謹(jǐn)慎了不少，2022年、2023年分別宣布了2起收購(gòu)。

與此同時(shí)，對(duì)于應(yīng)收帳款困難的附屬公司進(jìn)行了退還處理。

去年12月1日，和泓服務(wù)將貴州星際物業(yè)服務(wù)有限公司51%股權(quán)，賣(mài)回給了楊武均、車(chē)子勇，總代價(jià)為2544.5萬(wàn)元正是其2020年10月的收購(gòu)價(jià)。

收并購(gòu)熄火，和泓服務(wù)將目光非住等領(lǐng)域的市場(chǎng)招投標(biāo)。

今年7月31日，和泓服務(wù)官方宣布集團(tuán)新拓4個(gè)項(xiàng)目。其中包括興業(yè)福邸住宅項(xiàng)目、廣州白云城品云薈住宅項(xiàng)目、成都萬(wàn)訊儀表產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、廣州日?qǐng)?bào)阡陌園區(qū)及停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

據(jù)悉，廣州白云城品云薈住宅項(xiàng)目是全國(guó)首批、廣州首個(gè)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，和泓服務(wù)將為項(xiàng)目的518套保障性租賃住房提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

針對(duì)甚少接觸的園區(qū)服務(wù)，根據(jù)招標(biāo)公告，和泓服務(wù)將為廣州日?qǐng)?bào)阡陌園區(qū)及停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園提供安保、清潔、停車(chē)場(chǎng)管理及涉及物業(yè)管理的其他相關(guān)服務(wù)，服務(wù)期限為1年。

今年上半年，和泓服務(wù)制定了市場(chǎng)拓展外部合伙人機(jī)制，通過(guò)內(nèi)、外部資源的有機(jī)結(jié)合，提升集團(tuán)拓展能力。同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目的后評(píng)估機(jī)制，對(duì)已進(jìn)駐的新拓展項(xiàng)目從運(yùn)營(yíng)及數(shù)據(jù)角度開(kāi)展深度復(fù)盤(pán)，確保拓展項(xiàng)目質(zhì)量。在全委市場(chǎng)拓展方面，其今年上半年成功拓展并簽約40余個(gè)新項(xiàng)目。

截至2024年6月30日，和泓服務(wù)的總在管建筑面積約為6108.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%；總訂約建筑面積約為6870萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%。

今年上半年，其物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收約5.37億元，同比增長(zhǎng)8.9%。其中住宅物業(yè)在管面積5562.7萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)收入占比為87.9%，非住宅物業(yè)在管面積約為546.2萬(wàn)平方米，收入占比約為12.1%。