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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會

“市場化拓展是我們的基礎(chǔ)，但同時(shí)也將堅(jiān)持進(jìn)行收并購?！?/p>

“我們調(diào)整募集資金的用途，也是希望在未來公司遇到這樣的好標(biāo)的時(shí)，能夠有足夠的資金支持我們?nèi)ナ召??！?/p>

行業(yè)收并購熄火，不少物企紛紛下調(diào)并購金。金融街物業(yè)（01502.HK）卻是個(gè)例外，其今年3月宣布更改募資用途：

砍掉了增值服務(wù)、信息技術(shù)及智能設(shè)施升級的部分資金，將收購金儲備余額從2.558億元增至3.847億元，并預(yù)計(jì)在2026年12月31日或之前悉數(shù)動用。

之后幾天的業(yè)績會上，金融街物業(yè)董事長孫杰，黨委書記兼總經(jīng)理，釋放了積極收并購的信號，但也表示“審慎”態(tài)度不變。臨近年末，市場終于等來了一筆官宣。

12月13日晚間，金融街物業(yè)公告，其附屬公司北京金融街第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司（簡稱“金融街第一太平戴維”）通過重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開市場競價(jià)，成功收購重慶市江北嘴物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱“江北嘴物業(yè)”）11%的股權(quán)，收購價(jià)格為人民幣651.28萬元。

收購?fù)瓿珊?，金融街第一太平戴維將持有江北嘴物業(yè)51%股權(quán)，后者成為金融街物業(yè)的間接非全資附屬公司。

值得注意的是，金融街第一太平戴維也是一家合資公司，由金融街物業(yè)與第一太平戴維斯（中國）有限公司分別持股占比80%、20%，后者是一家在倫敦股票交易所上市的全球房地產(chǎn)服務(wù)提供商，在國內(nèi)與諸多物企都有成立過合資公司。

繞道收購

這筆收購是個(gè)“小訂單”，金融街物業(yè)表示將以內(nèi)部資源撥付。從前述信息不難判斷出，收購標(biāo)的并不是“外人”，江北嘴物業(yè)原本就是金融街物業(yè)旗下的合資公司。

成立于2011年10月18日，江北嘴物業(yè)的注冊資本為600萬元，由重慶市江北嘴置業(yè)有限公司（簡稱“江北嘴置業(yè)”）與金融街第一太平戴維分別出資360萬元、240萬元，各自持股占比60%、40%。

江北嘴置業(yè)成立于2009年6月，是重慶市江北嘴中央商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)有限公司所屬全資子公司，后者由重慶兩江新區(qū)管理委員會全資擁有，因此也是一家國資企業(yè)。

今年11月14日，江北嘴置業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓江北嘴物業(yè)11%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)便是此番金融街物業(yè)公告的收購價(jià)，即651.28萬元。

合資公司一方股東出售股權(quán)，一般而言，其他股東在同等條件下應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)。

因此，頗為令人不解的是，為何金融街第一太平戴維沒有直接向江北嘴置業(yè)收購江北嘴物業(yè)這11%股權(quán)，反而繞道去了重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開市場競價(jià)。

而根據(jù)重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所《國有資產(chǎn)交易項(xiàng)目收費(fèi)辦法》規(guī)定，金融街第一太平戴維將就此次收購事項(xiàng)，向其繳納交易服務(wù)費(fèi)人民幣37,564元。

站在虧損邊緣

繞一圈，多花了近4萬的服務(wù)費(fèi)。江北嘴物業(yè)的成色如何？

“目標(biāo)公司立足于重慶市金融商務(wù)區(qū)，管理項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，自成立以來發(fā)展良好，在重慶市江北嘴區(qū)域樹立了高端商務(wù)物業(yè)管理的品牌形象”，金融街物業(yè)并未在收購公告中披露江北嘴物業(yè)在管規(guī)模。

收購公告中披露的財(cái)務(wù)資料，是2022年、2023年的數(shù)據(jù)，兩個(gè)年度的稅前凈利潤分別為810.79萬元、801.15萬元，稅后凈利潤分別為680萬元、667.39萬元，同比均出現(xiàn)輕微下滑。

有意思的是，樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》進(jìn)一步查詢了江北嘴物業(yè)此前在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的資料。

彼時(shí)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2023年度，江北嘴物業(yè)的營業(yè)收入約為9717.91萬元，據(jù)此計(jì)算，期內(nèi)凈利潤率約為6.87%。同期，金融街物業(yè)的凈利率約為9.48%，差距并未拉得太大。而2023年上市物企的平均凈利率約為5.9%，江北嘴物業(yè)跑贏了均值。

但讓人意外的是江北嘴物業(yè)今年前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2024年9月30日，其營業(yè)收入約為4809.74萬元，凈利潤僅有兩位數(shù)，約為62.21萬元，對應(yīng)凈利潤率約為1.29%。

這距離虧損，似乎僅一步之遙了。在這種情況下，若再第四季度是再有任何微小的波動，都可能導(dǎo)致江北嘴物業(yè)從盈利轉(zhuǎn)為虧損。

金融街物業(yè)能否將其從虧損邊緣拉回來？

布局中介業(yè)務(wù)

聚焦金融街物業(yè)自身，其盈利能力也在走低。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年金融街物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收8.14億元，同比增長約14.23%；同期錄得毛利約1.28億元，同比微增1.09%，但整體毛利率約為15.71%，連續(xù)三年走低，累計(jì)跌去6.41個(gè)百分點(diǎn)，2021年中期-2023年中期的毛利率分別為22.12%、19.5%、17.76%。

凈利方面，今年上半年其經(jīng)營利潤約為8697萬元，同比減少11.09%；凈利潤約為7135萬元，同比減少9.06%；公司擁有人應(yīng)占利潤約6347萬元，同比減少10.75%。

金融街物業(yè)似乎也有意挽救止跌收效不明顯的盈利能力，而其中一招便是布局中介業(yè)務(wù)。

大概一個(gè)月前，11月18日，金融街物業(yè)宣布其增值服務(wù)品牌“怡己IZEE”新上線了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

據(jù)介紹，怡己經(jīng)紀(jì)已在金融街物業(yè)北京區(qū)域物管項(xiàng)目中上線，可為客戶提供商品房銷售代理、存量房轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)、房屋租賃經(jīng)紀(jì)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等多類型資產(chǎn)。

與此同時(shí)，怡己經(jīng)紀(jì)還提供商業(yè)選址、新房代理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移代辦等一系列服務(wù)，旨在滿足客戶多樣化的需求。

“物業(yè)+中介”并非新鮮事，有行業(yè)觀察者直言：金融街物業(yè)這次頗有些“老飯新炒”的意味，而房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)為其所堅(jiān)持的增值服務(wù)道路帶來多少助益，也還有待觀察。

此前，金融街物業(yè)的增值業(yè)務(wù)主要由六大板塊組成，包括經(jīng)營業(yè)務(wù)、咨詢服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、資源管理、定制服務(wù)即其他收入。今年上半年，其該板塊貢獻(xiàn)營收約1.47億元，同比增長7.04%，在總收入占比18.12%