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2025年1月9日，戴德梁行在南京成功舉辦2024年度市場回顧媒體發(fā)布會，針對南京寫字樓、零售商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行多維度的解讀。

寫字樓市場震蕩恢復，企業(yè)積極求變聚勢向新

2024年南京高品質(zhì)寫字樓新增供應面積約47.3萬平方米，入市的代表型項目包括金陵中環(huán)、深業(yè)濱江中心、阿里中心一期等。全市高品質(zhì)項目存量超500萬平方米。市場需求持續(xù)修復，2024年錄得吸納量20.7萬平方米，較去年增加4.6萬平方米，同比增長28.6%。成交類型方面，除了傳統(tǒng)租賃客戶外，運營商以及辦公轉經(jīng)營性業(yè)態(tài)等多元成交也助推了全年成交量提升。受區(qū)域新增供應，企業(yè)降本增效等因素影響，四季度末全市空置率為28%。

從全年租賃客戶成交行業(yè)類型來看，TMT、金融、專業(yè)服務三大傳統(tǒng)行業(yè)成交活躍。以芯片、大數(shù)據(jù)、軟件服務為主的TMT行業(yè)成長性強，成交活躍區(qū)域集中在集中在新街口、河西、雨花、鼓樓等，成交面積跨度較大，租賃成交占比達24%；以保險、銀行、基金為主的金融行業(yè)整體承租能力較強，集中于新街口、河西等成熟區(qū)域CBD，租賃成交占比約17%。專業(yè)服務行業(yè)以律所、咨詢公司、設計公司為主，選址偏好新街口、河西等，半層及整層成交多為律所類客戶，資質(zhì)較好，租賃成交占比約10%。其余如教育培訓、商務商貿(mào)、電力及（新）能源也有一定占比。

從租金表現(xiàn)來看，整體租金水平小幅下調(diào)。第四季度，全市的平均租金約2.55元/平方米/天，同比下降6.2%，環(huán)比下降1.8%。新街口、鼓樓、河西、江寧板塊租金分別為4.01元/平方米/天、2.96元/平方米/天、3.33元/平方米/天、2.37元/平方米/天，各板塊租金均有不同幅度下降，價差進一步縮小。

從銷售市場表現(xiàn)來看， 2024年寫字樓銷售市場新增供應約19.96萬平方米，同比下降38%；成交面積約29.50萬平方米，同比減少32%；成交均價約1.74萬元/平方米，同比上升14%。整體銷售仍以去庫存為主，整體均價拉升主要受鼓樓、玄武等部分項目的高價交易影響。

2025年未來供應仍處高峰期，即將入市的典型項目有：華貿(mào)中心、河西金融城二期C1、中華城A1/A2、玄武招商局中心、壹城數(shù)創(chuàng)未來中心、中芬合作交流中心等項目入市，預計為市場帶來超50萬平方米辦公新增供應。

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級董事陽江石表示,2024年市場處于震蕩恢復期，租金小幅下降，企業(yè)積極求變。頭部企業(yè)的搬遷、擴租，運營商及經(jīng)營性業(yè)態(tài)等多元化成交，助力成交量提升。2025年新增供應處于高峰期，隨著局部競爭的加劇，越來越多的業(yè)主開始提供定制裝修的租賃方案、更加靈活的商務條件以及更加豐富的商務配套，因此我們認為更有競爭力的產(chǎn)品打造，全方位的軟性服務升級，將有助于持續(xù)吸引租戶。

零售商業(yè)市場競爭加劇，消費提振催化需求

據(jù)南京市統(tǒng)計局，2024年前三季度，南京全市實現(xiàn)社會消費品零售總額6,377.75億元，同比增長3.3%。全體居民人均可支配收入56,649元，同比增長4.0%。第四季度共錄得四個新項目入市，包括KUMOLL酷青年中心、新星里一期、PSE Space次元空間以及雨花萬象天地，新增零售面積共計約233,000平方米。因此，市場總存量增加至約727萬平方米。

季內(nèi)，來自眾多業(yè)態(tài)的品牌商繼續(xù)擴張，若干品牌首次進入南京市場。其中，餐飲、時尚、二次元潮玩、3C產(chǎn)品體驗店，及生活方式業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為活躍。由于有大量新增供應入市，全市整體空置率升高至8.01%。與此同時，隨著新項目的入市，南京零售物業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，現(xiàn)有項目的調(diào)整及翻新將更為活躍，導致項目間的分化加劇。四季度，南京中高端購物中心首層平均租金報價環(huán)比下降2.61%至人民幣588.18元/月/平方米。

2024年12月，中央經(jīng)濟工作會議將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求”列為2025年九大重點任務之首。提出“實施提振消費專項行動”“加力擴圍實施‘兩新’政策”“更大力度支持‘兩重’項目”。與此同時，南京政府出臺了一系列促銷費措施，包括《南京市促進服務消費高質(zhì)量發(fā)展若干措施》、“兩新”補貼活動等。受上述措施的積極影響，南京居民的消費將會被催化，這將促使餐飲、智能家居、3C產(chǎn)品、汽車、體育、娛樂等行業(yè)零售商在寧業(yè)務的發(fā)展。

未來，零售總建筑面積逾111.1萬平方米的未來供應計劃于2025年入市。隨著大量新增供應集中入市，新項目的激烈競爭和招商進展緩慢或?qū)е虏糠猪椖垦悠陂_業(yè)，亦有可能令部分商場的業(yè)主考慮在租約條款內(nèi)作出讓步。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，南京正積極推進國際消費中心城市建設。在各項政策的支持下，南京將在發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟、培育新型消費業(yè)態(tài)、打造多元化消費場景、商圈升級、存量商業(yè)煥新改造、應用數(shù)字化技術等方面持續(xù)發(fā)力。有鑒于此，南京零售物業(yè)市場將繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，并進一步發(fā)展升級。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸制造業(yè)屬性，產(chǎn)業(yè)強區(qū)韌性彰顯

南京單層廠房及核心板塊高標準廠房量價相對穩(wěn)定、略有回調(diào)，非核心板塊高標準廠房租金售價均降至疫情前水平。戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部重點監(jiān)測的區(qū)域涵蓋江寧開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)開區(qū)、溧水經(jīng)開區(qū)、六合經(jīng)開區(qū)、江北新區(qū)及其他次核心板塊重點項目。截至2024年，銷售型高標準廠房項目存量約220萬方，未來三年新增入市超150萬平方米，當前整體去化率約 68%；租賃型高標準廠房項目存量約190萬方，未來新增入市超100萬方，當前整體出租率約為72%。

戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部南京負責人劉奕分析目前南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場情況：

南京高標準廠房整體市場存量大，競爭激烈，需求走弱，去化速度和租售價格雙雙承壓，但市場表現(xiàn)仍優(yōu)于研發(fā)辦公類產(chǎn)品。

綜合考慮市場、項目、政策等因素，南京部分城區(qū)建成板塊如江北新區(qū)、雨花經(jīng)開區(qū)、江寧麒麟等地已在嘗試將研發(fā)用地調(diào)整為工業(yè)用地或增加兼容工業(yè)用途，促進研產(chǎn)貫通。

從需求角度來看，雖然租戶與投資者出價更為謹慎、決策周期更長，但無論是制造業(yè)選址還是園區(qū)開發(fā)投資商拿地，“核中核”項目——即產(chǎn)業(yè)強區(qū)的核心優(yōu)質(zhì)項目——依然備受關注，韌性彰顯。

產(chǎn)業(yè)準入方面，自2024年起，南京個別工業(yè)板塊逐漸放開負面清單、準入限制，對部分有特殊生產(chǎn)工藝流程的先進制造業(yè)企業(yè)不再一刀切。

南京各區(qū)放開民營園區(qū)開發(fā)商一手拿地限制，二手工業(yè)用地價格回歸正常。

在

投資需求、存量市場和政府政策的多重影響下，產(chǎn)業(yè)用地正逐步回歸其本質(zhì)屬性，成為發(fā)展先進制造業(yè)和培育新質(zhì)生產(chǎn)力的關鍵空間。這將為南京以制造業(yè)為突破口，推動產(chǎn)業(yè)強市建設提供有力支撐。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司副總經(jīng)理王飛強表示，南京房地產(chǎn)市場正從增量市場向存量時代轉型。在此背景下，優(yōu)化存量物業(yè)運營和挖掘存量資產(chǎn)價值成為激活市場的重要途徑。南京的商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場擁有大量資產(chǎn)，也面臨激烈的市場競爭。只有通過全面規(guī)劃和實施資產(chǎn)價值增長戰(zhàn)略，貫穿于“投融管退”的資產(chǎn)管理周期，才能提高資產(chǎn)效率，降低成本與風險，適應市場變化，最終滿足資本市場退出的要求，實現(xiàn)價值的閉環(huán)與增長。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結，南京作為江蘇省會和特大城市，近年來聚焦“產(chǎn)業(yè)強市”戰(zhàn)略，在科技創(chuàng)新引領、產(chǎn)業(yè)轉型升級方面成效斐然，為南京的實體經(jīng)濟注入了強勁動力。戴德梁行深耕南京市場二十余載，始終與城市發(fā)展同頻共振。未來，戴德梁行將秉持專業(yè)精神，深度參與南京的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局，助力南京打造具有全球競爭力的產(chǎn)業(yè)高地。