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北京，2025年3月26日 ——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行以“破土·聚勢”為主題舉辦2025年一季度發(fā)布會(huì)，論壇邀請到投資人、運(yùn)營商、基金等多方重磅嘉賓，共同探討2025年寫字樓、零售市場、消費(fèi)市場、租賃住房等熱議話題。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在開場致辭中說道，過去一年，中國房地產(chǎn)市場在政策與市場的雙重驅(qū)動(dòng)下，展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性與活力。隨著國家“穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型”政策的深化落實(shí)，房地產(chǎn)長效機(jī)制持續(xù)完善，市場供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“支持剛性和改善性住房需求”，為行業(yè)注入了新的信心。放眼全球，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程加速，外資對中國核心資產(chǎn)的配置意愿顯著提升，為大宗交易市場帶來多元化投資機(jī)遇。希望今日我們的探討能為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東在主旨演講中說道，2025年將是政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的一年。旨在刺激消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的政策將對市場需求和投資活動(dòng)產(chǎn)生顯著推動(dòng)作用。目前市場雖面臨經(jīng)濟(jì)不確定性和新供應(yīng)競爭加劇等挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)市場的長期前景依然向好。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需求的持續(xù)增長，加之政府對房地產(chǎn)行業(yè)的堅(jiān)定扶持，未來幾年市場將繼續(xù)吸引投資并創(chuàng)造新的商業(yè)機(jī)會(huì)。今年的北京政府工作報(bào)告將“著力發(fā)展壯大高精尖產(chǎn)業(yè)，努力打造新質(zhì)生產(chǎn)力的重要發(fā)動(dòng)機(jī)” 列為重點(diǎn)任務(wù)之一，指出將重點(diǎn)培育人形機(jī)器人、商業(yè)航天、生物制造、新材料、未來能源等20個(gè)未來產(chǎn)業(yè)，未來相關(guān)企業(yè)將成為北京寫字樓租賃市場的主要租戶來源。

市場租賃成交相對積極，空置率下行的同時(shí)市場租金繼續(xù)下探

一季度，北京寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，甲級(jí)寫字樓市場總存量維持在1,368萬平方米。在整體市場需求放緩、租金普降和競爭激烈的共識(shí)下，大多業(yè)主為了降低空置率和減少經(jīng)營壓力，通過采取更大的租金下調(diào)力度、給予更長免租期以及提供定制裝修和更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套等租賃條款和增值服務(wù)來加快交易的進(jìn)程速度。受此影響，本季度，北京寫字樓市場租金進(jìn)一步下探。全市租金環(huán)比下降7.2%至每月每平方米人民幣227.2元，五大核心商圈環(huán)比下降8.7%至每月每平方米人民幣264.4元。租金的下調(diào)不僅滿足了非甲級(jí)寫字樓租戶對于辦公環(huán)境的升級(jí)需求，同時(shí)也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機(jī)會(huì)進(jìn)行辦公室的搬遷和擴(kuò)租，這在一定程度上推升了甲級(jí)寫字樓市場的去化能力。本季度，北京全市和五大核心商圈季度市場凈吸納量分別為15.4萬和11.5萬平方米，全市空置率同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)為10.8%。

全市甲級(jí)寫字樓租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

續(xù)租主導(dǎo)市場，三大傳統(tǒng)行業(yè)成交占比超90%

從成交類型上看，續(xù)租仍然為企業(yè)租戶租賃到期后的主要選擇。一季度，續(xù)租面積占季度租賃總成交面積的45.9%。而在新租和搬遷類型中，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)三大傳統(tǒng)行業(yè)分別占所有行業(yè)總新簽約面積的38.7%、41.2%和10.1%。其中，專精特新中小企業(yè)在TMT行業(yè)中表現(xiàn)最為亮眼；金融業(yè)中投行、證券類企業(yè)表現(xiàn)積極；專業(yè)服務(wù)業(yè)中律所板塊則持續(xù)活躍。

2025年市場新增供應(yīng)有限，租金水平將繼續(xù)處于下行區(qū)間

截至2028年，北京寫字樓市場新增供應(yīng)將達(dá)198.3萬平方米，但2025年入市項(xiàng)目或?qū)⒉蛔?萬平方米。未來一年，有限的新增供應(yīng)疊加市場的逐步去化或?qū)⑼苿?dòng)空置率進(jìn)一步下調(diào)。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍表示，短期內(nèi)降本增效和以價(jià)換量仍將繼續(xù)成為租戶和業(yè)主在企業(yè)運(yùn)營上的主旋律，預(yù)計(jì)租金水平將繼續(xù)處于下行區(qū)間，企業(yè)租戶可繼續(xù)抓住議價(jià)優(yōu)勢完成其升級(jí)搬遷的需求。

城市更新項(xiàng)目已成優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)的主要來源

一季度，北京零售市場迎來三個(gè)新項(xiàng)目的開業(yè)，為市場帶來35.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市購物中心總存量升至1,666萬平方米。目前，城市更新項(xiàng)目已成為優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)的主要來源，本季度入市的大興新辰天地和昌平超級(jí)合生匯西區(qū)均為城市更新項(xiàng)目，無論是空間結(jié)構(gòu)還是招商品牌都做了極大的提升。

本季度，望京華彩商業(yè)中心已由華彩集團(tuán)聯(lián)合華潤升級(jí)改造為“望京萬象匯”正式運(yùn)營；已閉店改造的望京方恒購物中心也由新辰商業(yè)接手更名為“方恒·新辰匯”。此外，北京世紀(jì)金源購物中心也啟動(dòng)了大規(guī)模改造，原王府井集團(tuán)下的幾個(gè)主力店從中撤出，未來將以“萬種生活博物館”為定位進(jìn)行改造；以藍(lán)島大廈為代表的朝外大街城市更新二期工程也將啟動(dòng)。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，北京零售市場存量項(xiàng)目的升級(jí)改造進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，并呈現(xiàn)出由中心城區(qū)向外圍擴(kuò)散的趨勢。隨著人們消費(fèi)習(xí)慣及需求的改變，新型商業(yè)體帶來的創(chuàng)新消費(fèi)場景對老舊商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營帶來了較大的挑戰(zhàn)，這些老舊項(xiàng)目多由品牌運(yùn)營商接手進(jìn)行改造更新后逐漸被盤活。

首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，高端餐飲及文化娛樂品牌表現(xiàn)活躍

品牌方面，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)在北京煥發(fā)消費(fèi)新活力。據(jù)北京商務(wù)局消息，2024年北京引入首店960家，2025年預(yù)計(jì)將引入800家首店。本季度高端餐飲及文化娛樂類品牌表現(xiàn)活躍，如全國首家阿瑪尼咖啡落戶北京國貿(mào)商城；POOPOSUPER亞洲首店落地北京超極合生匯；MADverse（摩境數(shù)字藝術(shù)空間）全國首店在北京昆泰大廈落戶；名創(chuàng)優(yōu)品北京壹號(hào)店在The Box朝外開業(yè)。此外，老城區(qū)胡同里的獨(dú)立店鋪也逐漸受到品牌喜愛，本季度JM Cafe·Bakery全國首店落地北京市西城區(qū)宮門口東岔。

政策加碼扶持老字號(hào)、國潮、文化傳播類品牌

2025年北京零售市場還將有超過70萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間投放市場，遠(yuǎn)郊區(qū)域大體量新建項(xiàng)目及城市更新類項(xiàng)目仍是供應(yīng)主力。此外，今年還將迎來一些品牌綜合類消費(fèi)商業(yè)體的開業(yè)，如豐臺(tái)京東生活港，朝陽雙井京東Mall以及昌平山姆會(huì)員店等。2025年，除推進(jìn)品牌首店的引入，北京對老字號(hào)、國潮、文化傳播類品牌的支持也持續(xù)增加，如本季度北京出臺(tái)了實(shí)體書店扶持政策。預(yù)計(jì)未來各項(xiàng)目也將越來越注重融入文化元素，打造具有文化特色的商業(yè)空間。

戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎在論壇上對2025年新的消費(fèi)熱點(diǎn)作出盤點(diǎn)，她表示，在國家《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》指引下，北京加速構(gòu)建國際消費(fèi)中心城市，垂直賽道迎來發(fā)展機(jī)遇：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)聚焦適老化服務(wù)與社區(qū)嵌入業(yè)態(tài)，二線城市消費(fèi)增速達(dá)22%；單身經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)IP聯(lián)名、即時(shí)零售等個(gè)性化消費(fèi)，90后、00后貢獻(xiàn)超66%高消費(fèi)份額；寵物經(jīng)濟(jì)形成全產(chǎn)業(yè)鏈，2026年規(guī)模預(yù)計(jì)突破4358億元。面對質(zhì)價(jià)比消費(fèi)趨勢，商業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)向供應(yīng)鏈革新（如物流成本降30%）及獨(dú)家貨品策略（區(qū)域定制、自有品牌），強(qiáng)化差異化競爭力。政策與市場協(xié)同推動(dòng)“存量優(yōu)化+場景創(chuàng)新”， 年內(nèi)超20個(gè)新項(xiàng)目入市，以文商旅融合、非標(biāo)商業(yè)等模式激活消費(fèi)潛能。

業(yè)內(nèi)獨(dú)家全國租賃住房數(shù)據(jù)庫發(fā)布

隨后，戴德梁行重磅發(fā)布業(yè)內(nèi)獨(dú)家全國租賃住房數(shù)據(jù)庫，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、產(chǎn)業(yè)與行業(yè)研究專家趙登科就數(shù)據(jù)庫作出解讀，他介紹道，自2021年保障性租賃住房元年以來，一系列旨在促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的利好政策密集頒布，為租賃住房的可持續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力。同時(shí)，在當(dāng)前集中式租賃住房投資熱度不斷攀升的背景下，全面洞察市場動(dòng)態(tài)，精準(zhǔn)捕捉投資良機(jī)顯得尤為重要。為此，戴德梁行深耕底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)，形成了一套系統(tǒng)性的集中式租賃住房數(shù)據(jù)庫，期待通過多維服務(wù)內(nèi)容，為投資人及其他行業(yè)從業(yè)者提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)及決策支撐。

在圓桌討論環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)董事、金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉慧，北京資本市場部主管楊蕾與鼎暉投資不動(dòng)產(chǎn)投資董事總經(jīng)理孫丹，樂乎集團(tuán)CEO羅意，高和資本投資管理部執(zhí)行董事鄭聞鶯，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸就租賃住房賽道進(jìn)行了前瞻性探討。

劉慧表示，租賃住房賽道得益于極強(qiáng)的民生屬性以及萬億級(jí)別的龐大市場規(guī)模，未來發(fā)展?jié)摿薮螅鞯铝盒袑⒗^續(xù)深耕租賃住房賽道，圍繞資產(chǎn)價(jià)值梳理、資產(chǎn)價(jià)值識(shí)別、資產(chǎn)交易退出等領(lǐng)域，助力租賃住房市場高質(zhì)量發(fā)展。

楊蕾對2025年一季度大宗交易市場情況進(jìn)行了簡要概述，她表示，在這一季度，市場回暖態(tài)勢顯著，機(jī)構(gòu)投資人對IDC、租賃住房以及養(yǎng)老賽道展現(xiàn)出濃厚的投資興趣，投資意愿十分強(qiáng)烈。與此同時(shí)，自用買家的收購行為也持續(xù)活躍，其中光線傳媒收購?qiáng)W林Neo的案例極具代表性，彰顯出市場的活力與多元發(fā)展趨勢。