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樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會 近日，海淀朱房雙子地塊項目公司成立。

1月21日，北京華潤招鐵海澤置業(yè)有限公司注冊成立，注冊資本50億元，法定代表人為陳海鷗經(jīng)營范圍包含：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；停車場服務(wù)；社會經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)等。該公司由華潤置地開發(fā)（北京）有限公司、中鐵置業(yè)集團(tuán)北京有限公司和招商局地產(chǎn)（北京）有限公司，分別持股50%、40%和10%。董事長為華潤置地北京公司總經(jīng)理陳海鷗，總經(jīng)理為于海波，來自招商蛇口。

1月23日，北京兆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，注冊資本90.404億元，法定代表人為華曉巍，經(jīng)營范圍包含：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；物業(yè)管理；非居住房地產(chǎn)租賃。該公司由利百控股有限公司間接持股100%，而利百控股為建發(fā)國際集團(tuán)的全資子公司，建發(fā)國際集團(tuán)則是建發(fā)集團(tuán)成員企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)的香港上市公司。建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍擔(dān)任董事長、總經(jīng)理。

據(jù)查閱，1月2日，2025年北京首場土拍上，華潤置地聯(lián)合體以91.52億元的價格摘得海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期0029地塊，溢價17.33%；建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的價格摘得海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期0030地塊，溢價25.04%。

兩宗地塊均為純居住用地，地形方正，無其它配建。用地總規(guī)模8.2萬㎡，地上建筑規(guī)模19.77萬㎡，控高48米。其中：

西側(cè)0029地塊用地規(guī)模4.27萬㎡，容積率2.4，地上建筑規(guī)模約10.26萬㎡，起始價78億元；

東側(cè)0030地塊用地規(guī)模3.93萬㎡，容積率2.42，地上建筑規(guī)模約9.51萬㎡，起始價72.3億元。

朱房二期棚改項目早在6月份就已開始宅基地確權(quán)公示。

項目位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)，地處中關(guān)村大街高端創(chuàng)新集聚發(fā)展軸輻射腹地，京新、京藏高速、北五環(huán)圍合區(qū)域，整體用地面積約62.59公頃，總建筑規(guī)模約85.72萬平米，涉及居住用地、研發(fā)設(shè)計用地、市政設(shè)施用地及教育用地等多幅地塊。住宅部分共7個組團(tuán)，包括5個安置房地塊，最南端清河沿岸的2宗則為商品房地塊，也就是本次上架的0029、0030地塊。

海淀今年下半年以來已陸續(xù)出讓了四幅優(yōu)質(zhì)地塊，永豐北和永豐南兩宗地塊分別由保利+建工聯(lián)合體和海開控股拿下，目前均已出規(guī)劃和案名；本月初觸頂成交的功德寺001、002地塊分別由綠城和越秀搖中，據(jù)悉兩家房企將聯(lián)手開發(fā)。

臨近年底，朱房村0029、0030地塊又來炸場了。

這兩幅地塊規(guī)模合計近20萬㎡，比功德寺地塊更大；起拍樓面價超7.6萬/㎡，比功德寺地塊最終成交樓面價還貴4000+，并且從預(yù)申請文件來看，朱房村地塊未設(shè)地價上限，未來售價也會跟著地價走。

朱房村地塊隔著萬象匯就是海淀北的次新豪宅標(biāo)桿橡樹灣，當(dāng)前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。

綜合來看，朱房村地塊商業(yè)配套更為成熟，北面就是清河萬象匯，步行可達(dá)，功德寺周邊生活配套不多，主要是守著中關(guān)產(chǎn)業(yè)園。

出行方面，朱房村地塊距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里，不算近；但功德寺地塊離地鐵更遠(yuǎn)，13B號線建成后能近一些，也要在1公里左右，沒太大區(qū)別。

學(xué)區(qū)方面，朱房村周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學(xué)橡樹分校、清華附小清河分校，加上規(guī)劃的清華附屬九年一貫制實驗學(xué)校，也算優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但對比功德寺地塊所在的上地學(xué)區(qū)還是略遜一籌。

上地是派位最好的學(xué)區(qū)沒有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地實驗小學(xué)、清華附中上地學(xué)校，另有一所由北京市101中學(xué)承辦的12年一貫制學(xué)校目前在規(guī)劃中，無論小學(xué)還是中學(xué)，師資實力都旗鼓相當(dāng)，所以哪怕是“海淀家長”，也完全不用擔(dān)心二派被調(diào)劑。

產(chǎn)品方面，朱房村地塊由于不限價，未來面向純改善做大平層豪宅的概率更大一些，功德寺則主攻剛改客群。朱房容積率2.4，限高48米，預(yù)計是16F左右小高層產(chǎn)品，按照200㎡的戶均建面來算，大概能有近千套房源供應(yīng)；

功德寺容積率2.1，限高30米，預(yù)計會做10F以下洋房產(chǎn)品，相對更低密，居住舒適度較好。近期有消息稱功德寺地塊已有戶型面積規(guī)劃，包括97-103㎡小三居和140-145㎡四居，最大戶型到165㎡，但尚無官方回應(yīng)。

此外，在建筑設(shè)計上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境。”

地塊南側(cè)緊鄰清河，濱水而建，希望外立面顏值能成為“河景豪宅”的加分項。

另一方面，隨著北京最新出臺的高品質(zhì)，開敞陽臺、架空層等能否出現(xiàn)在朱房和功德寺地塊的規(guī)劃里，打破海淀的“陽臺禁忌”，也是這兩塊接下來重點(diǎn)被關(guān)注的一點(diǎn)。

如果能用上這些科技狠活兒，對永豐的頤海澐頌和嘉華天珺們將形成降維打擊，相應(yīng)的，橡樹灣二手房價則有可能站不住10萬+，與此同時或?qū)⑻崆搬尫乓徊糠指纳菩枨蟆?/p>

朱房地塊的多規(guī)合一函中提到，項目在后續(xù)設(shè)計中，要貫徹落實首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強(qiáng)綠地綠化彩化效果。但并無進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)定。

不利因素，朱房和功德寺地塊都差不多，首先均為城中村改造項目，周邊會有大量安置房，功德寺安置房萬德嘉園大約2100套；朱房村安置體量則更龐大，44萬㎡，容積率2.8，控高80米，25F高層，設(shè)計居住總戶數(shù)超6000戶，但朱房的安置房比較新，起碼品相看上去不會太差。

此外，功德寺地塊的高壓架空線入地工作是個難點(diǎn)，如果不能如期開展，未來會對西北方位房源造成影響；朱房地塊則是西南側(cè)距離環(huán)線和高速路太近，噪音不可避免。