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2025的樓市小陽春，會花落誰家？

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  銷冠100 銷冠小表弟 5.8w閱讀 2025-02-18 09:02

轉眼春節(jié)已經過去兩周了。

那么地產人的哲學三問，也就到來了：

  • 還有沒有小陽春？

  • 小陽春有多少成色？

  • 哪類盤引領小陽春？


01
為什么要盯緊市場「小陽春」？
其實本質上，盯緊的是去化的窗口期。
每年春節(jié)的1~2周時間，大家回家及出游，置業(yè)的需求會向后擠壓，也就是「節(jié)后再說」。
另一方面，孩子的學籍審核截止在五月底。
也就是說，為孩子買學區(qū)房，最晚五月份就要落定了，春節(jié)后就要開始著手準備了。
有買就有賣，賣掉二手房的業(yè)主，一般是要進行置換改善。那么上述人群，形成了往年春節(jié)后的旺盛需求。
有沒有小陽春，就看春節(jié)前二手學區(qū)房交易活躍度。多年來，這也一直是北京小陽春的先行指標。?????????????????????????
很多樓盤常說的「全年業(yè)績看上半年，上半年業(yè)績看（春）節(jié)后」，秘密就在這里。
但是，小陽春的窗口期，今年有沒有發(fā)生了變化呢？

02
真相往往提前藏在數(shù)據(jù)里。
我們先來看數(shù)據(jù)里的眾生相，銷冠智庫存監(jiān)測到的項目盤均情況，詳見下表：
↑上周是復工第二周，盤均認購5.5套，到訪153組；去年同期的盤均認購8.3套，到訪186組。
經歷過去年市場變化的朋友都知道，去年的「春風」不在「小陽春」，而是在金秋國慶。
第40周高聳的峰值，就是去年唯一的機會窗口。表弟清楚記得，去年的國慶節(jié)，很多售樓處都正常放假了，大部分置業(yè)顧問是國慶第三天被緊急叫回售樓處加班。
有家房企卻牢牢抓住了機會，國慶假期成交20億+，成為少數(shù)贏家。這家公司叫HR。??????????????
為什么「春風」晚來了半年？
不同于過往小陽春的「學區(qū)置換需求窗口期」；去年的國慶節(jié)窗口期，應該稱之為「政策利好窗口期」。
國慶節(jié)前一天晚上的刺激政策，拉了北京樓市一把，也悄然打開了去化窗口。
那么今年小陽春呢？

03
先說結論，4月份之前，大概率不會有新政策出爐。
因為我們知道，每年3月上旬是全國兩會的時間，更早之前是北京各區(qū)兩會和換屆，然后是市里的兩會。
在4月份之前，各區(qū)領導都在緊張準備兩會工作，抽不出時間來。
說到底，有沒有「小陽春」，以及它的成色，過去一靠學區(qū)杠桿，二靠政策杠桿。
假設沒有杠桿，又會怎么樣呢？
從渠道端來看，上周的渠道熱度（綜合帶看及認購情況）回升到了55分。
再仔細看數(shù)據(jù)細節(jié)，主要是帶看量的回升顯著。
就是說，買房的熱情，北京市場還是很高。
剛需、改善或是豪宅，熱度又是屬于哪家呢？
我們都知道：新房買家，主要還是改善類為主；客戶都在置換房源。
所以要回頭看近期二手房的走勢，它是新房的「先行指標」。
表弟拉出了2021年至今的時間軸，每年元旦之后到春節(jié)之前的大中介實時認購數(shù)據(jù)。
這部分置換出來的客群，就是反映接下來小陽春成色的指標。
今年春節(jié)前二手周均的認購，介于2023和2024年之間。
這就意味著，置換客群的需求量，會比2024年好。
能好多少呢？還有一個直觀的參考指標，就是黃金價格走勢。具體的黃金和樓市關系，表弟就不展開，懂的都懂。???
你看下圖曲線趨勢會發(fā)現(xiàn)，國際現(xiàn)貨黃金的價格在去年底短暫回落后，轉到2025年仍在一路攀升。
這意味著小陽春的資金量，會有一部分流向黃金市場。
金價上漲和樓市好房子頻出，這就出現(xiàn)了兩難選擇。表弟覺得，還是優(yōu)先選擇??????
買房！

04
原因在哪里？因為市場正在用腳做出選擇。
這周的數(shù)據(jù)中，我們看到：
  • 去年三個月贏了全年的北京宸園，又奪得了網(wǎng)簽冠軍；
  • 渠道認購端，清樾府拔得頭籌；
  • 項目監(jiān)測端，北京宸園、嘉華天珺、京華國賢府、京熙潤府、璀璨公元等項目，單周認購破兩位數(shù)。
從網(wǎng)簽排行榜和認購排行榜，我們意外發(fā)現(xiàn)，今年的「小陽春」出現(xiàn)產品結構差異：
一方面，受追捧是近郊的首置項目。特點是兩低一高：
低單價+低總價+高性價比
比如清樾府。?
而另一方面，就是兩個超級：
超級地段+超級產品力
比如北京宸園。
北京宸園網(wǎng)簽奪冠持續(xù)到今天，保持這樣的成績，是十分不易的。
甚至可稱奇跡！?一往無前，永不停止，北京宸園奪冠內幕首次披露｜復盤
要知道，今年10w+的供應，將有200萬方。
比如海淀朱房、功德寺、樹村、朝陽的酒仙橋等等。
總貨值超過2000億+！
而去年全市商品住宅的規(guī)模，才僅僅不到2700億。
表弟特別替海淀的大戶型擔心，非常不容易，海淀的小伙伴務必打起十二分精神。?????????????
宸園似乎春節(jié)不休，持續(xù)領跑和快跑！它似乎嗅到到了即將上市地塊的危險氣味，正在和時間賽跑。
可見，今年的高端市場極有可能出現(xiàn)踩踏效應，而以清樾府為代表的兩低一高盤，將可能是2025年的最大贏家之一。
上班第一周，兩個指標盤，分別代表兩個信號：?????????????
1.以清樾府為代表的單價5w+樓盤，將會是北京寵兒；????????????
2.以北京宸園為代表的單價10w+樓盤，也將會是北京寵兒。??????????????
這個道題，放在任何一個板塊，結論都成立。
祝小伙伴們好運！銷冠100
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來源：銷冠100

作者：銷冠小表弟

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