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01

上周四，新年上班第一天，北京地產(chǎn)圈開了一場重量級大會。

表妹記住了一個新詞：「溜達(dá)圈理論」

具體來說，就是「北京副中心溜達(dá)圈」，招商的小伙伴發(fā)明的。

就在一個月前，北京市一份重量級官宣文件中，也透露出兩個重磅信息：

1、2025年，推動城市副中心高質(zhì)量，繼續(xù)保持千億級別的投資力度。

2、2024年，第二批市級機(jī)關(guān)完成搬遷，近3.3萬名工作人員在副中心辦公。

一個月前的這份文件，其實(shí)是在佐證溜達(dá)圈的副中心含金量，就在下面這張圖里。??????

如果再把上面的同心圓放大，我們就能看到溜達(dá)圈更多的煙火氣和含公量。??????????

細(xì)心的小伙伴可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，表妹一直沒有說通州，更沒有說通州溜達(dá)圈，而是一直說北京城市副中心溜達(dá)圈。

這又是為啥呢？?

舉個例子，我們通常會看到下面的海報官宣，

這就讓很多人印象中有了這個公式：通州=北京副中心。很多業(yè)內(nèi)的小伙伴也大多模糊地認(rèn)為，通州樓市=北京副中心樓市。

這也直接給通州樓市帶來多輪利好。?????????

比如在2012和2013年，城市副中心剛正式提出的時候，通州區(qū)借這股東風(fēng)，兩年成交了2.5萬套新房（不含別墅、商辦等），直接超越新房成交扛把子的大興區(qū)，躍升北京各區(qū)的成交量TOP1，比豐臺區(qū)同期的成交量高出3倍。

當(dāng)2016年城市副中心正式確立，通州區(qū)新房均價直接上漲了：

9000塊

漲幅高達(dá)37.6%，比房價風(fēng)向標(biāo)的海淀區(qū)都高出10個百分點(diǎn)不止。

量升價漲通州區(qū)，享受著北京城市副中心帶來的潑天富貴。其實(shí)，北京城市副中心的新房供應(yīng)極少，多數(shù)樓盤成交和北京城市副中心沒有關(guān)系。???????????????

要知道，2016年前后是全國房價最嚴(yán)苛的時候。所以，通州房價暴漲就受到了特別對待—在北京限購的基礎(chǔ)上，通州執(zhí)行雙限購。

通州區(qū)新房市場上升的勢頭瞬間被掐滅，2017年僅有971套成交，僅占2015年成交量的13%。

于是在以后的7年時間里，通州樓市一直：

不溫不火

02

其實(shí)，表妹很長時間也在困惑：北京城市副中心很火，通州樓市為啥不溫不火？?

這也是很多小伙伴對北京城市副中心的樓市體感。

上周四的北京大會，讓表妹明白其中原因：

1、城市副中心雙限購

2、無新房可選

3、主流開發(fā)商進(jìn)駐太少

4、明星項(xiàng)目太少

換句話說，北京副中心一直很火，只是它少有新房供應(yīng)，更少有標(biāo)桿項(xiàng)目和明星樓盤，缺少聲音而已。

而且，放在全通州看，通州新房去化率并不低。??

去年的9·30新政，通州兩限政策才剛剛正式松綁。但是，大家對它的印象還停留在過去時。

這就意外有了價格紅利鴻溝。

截止到今年2月，通州區(qū)的新房均價仍是：

朝海崛起前的新房均價?

甚至是現(xiàn)在的大興區(qū)都能和它掰掰腕子。

但表妹覺得，這其實(shí)是一件好事情。

北京城市副中心的巨大彩蛋，因?yàn)楦鞣N誤讀和其它原因，導(dǎo)致很少人有機(jī)會享受它的城市發(fā)展帶來的紅利。

而現(xiàn)在，限購松綁，彩蛋進(jìn)入揭幕期，北京城市副中心的樓市紅利應(yīng)該釋放了。

實(shí)際上，另一個尷尬出現(xiàn)了：??

幾乎無新房可選

早在2021年之前，北京城市副中心新房供應(yīng)乏善可陳。比如2020年底開盤的鑫苑盛世天璽，土地年限都過了20年了，才端上桌出售。

2021年至今新增供應(yīng)且開盤的項(xiàng)目不過才13個，還沒有朝陽區(qū)2021年一年的供應(yīng)多，著實(shí)是少得可憐。

供應(yīng)少，大開發(fā)商入駐少，沒有標(biāo)桿項(xiàng)目。

表妹甚至經(jīng)覺得，北京城市副中心項(xiàng)目的產(chǎn)品力跟其他區(qū)有至少三年的代際差。

但是，當(dāng)標(biāo)桿房企入駐北京副中心，又有明星樓盤時，北京副中心樓市自然是買房人的心頭好。??

問題又來了，北京城市副中心買哪兒？哪里又是最宜居的板塊？怎么樣去選房？

今天表妹試著來回答這三個問題，跟大家聊聊通州，聊聊北京城市副中心。

03

在回答問題之前，我們再來看下面這張圖，千萬不能再有這樣的認(rèn)知誤區(qū)：

北京城市副中心=通州??????????

北京城市副中心只有155平方公里，北京城市副中心拓展區(qū)才包含整個通州區(qū)。

通州≠北京城市副中心。

表妹和劉亦菲還都是碳基生物呢，能一樣嗎？

絕對不一樣啊。

那到底什么是北京城市副中心？

通州區(qū)區(qū)長助理林巍博士有兩個很生動的比喻，一個是城市副中心是北京的省會。

我們常說，北京是全國的北京。同樣的道理，北京副中心是北京的省會。

當(dāng)北京將行政辦公中心放在城市副中心，才會有運(yùn)河商務(wù)區(qū)和文化旅游區(qū)。所以，城市副中心很像是北京的省會，背后代表的是全北京的資源。

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，政治在前，經(jīng)濟(jì)在后。

政府行政大樓在哪里，哪里就是城市中心，它是城市經(jīng)濟(jì)和財富背后的推手。

來看下面這張圖，我們不僅能看明白城市副中心，更能懂得這臺機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)后，孕育的巨大機(jī)會。

林博士另一個比喻是，副中心相當(dāng)于二十年前正在起飛的上海浦東。

兩者的相似之處在于都是國家戰(zhàn)略，在各自階段都處于經(jīng)濟(jì)騰飛的階段。

要知道，站位越高，頂層意志越強(qiáng)，資源導(dǎo)向越強(qiáng)，發(fā)展就越猛。

還記得文章開頭的官方重磅信息嘛：

2025年，城市副中心還將維持千億的投資。

上圖是通州區(qū)統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，北京城市副中心已經(jīng)連續(xù)5年維持千億以上的投資規(guī)模，過去十年副中心的投資合計：

近10000億

近10000億，相當(dāng)于今年初華人首富黃仁勛的資產(chǎn)規(guī)模，如果是用百元大鈔鋪滿地面，1萬億人民幣能覆蓋：

3.5個北京市

當(dāng)這部分熱錢源源不斷涌入副中心的時候，一個確定的事實(shí)是：

城市副中心的地段價值，持續(xù)被重新定義和迭代。

04

不信，大家可以看以下幾點(diǎn)：???????

自打2019年行政中心搬遷，城市副中心幾乎每一年都有一個重點(diǎn)工程建成。

這里邊，還涉及開頭的第二點(diǎn)信號：

2024年底，第二批市級機(jī)關(guān)完成搬遷

這代表著城市副中心的建設(shè)基本成型，也是「北京副中心溜達(dá)圈」的資源靠山。

有數(shù)據(jù)也能證明這一點(diǎn)。

截止2024年底，產(chǎn)業(yè)集聚的運(yùn)河商務(wù)區(qū)累計注冊企業(yè)1.8萬家，吸引了三峽集團(tuán)、陽光出行等眾多企業(yè)入駐。而且產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的速度還在加快。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2024年，通州全區(qū)新辦稅源占全市總數(shù)11.13%，增速排名高居全市第二。也就是說，越來越多的企業(yè)選擇在副中心扎根發(fā)展。

「北京城市副中心溜達(dá)圈」就有了越來越多的導(dǎo)入資源。

05

這里你發(fā)現(xiàn)沒有，

北京城市副中心這一波資源騰挪背后，是「造城」+「移民」+「產(chǎn)業(yè)建設(shè)」并駕齊驅(qū)。

漢高祖劉邦建都時，曾進(jìn)行過7次大移民，總遷人口約40萬人，把六國中有文化、有影響、有財富的人，以及各方面有突出技能的人遷到了長安，寫就了這首凝固的史詩。

北京城市副中心的建設(shè)同樣如此，

來看下面這張圖片，北京城市副中心到底吸引了多少人才？

2015-2023年，通州區(qū)新增人口達(dá)到了：

增長率為32.35%，不管是人口增長總量還是增速，在各區(qū)的排名都是第一位的，其中政務(wù)中心辦公人員已達(dá)3.3萬人。

而區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭的核心，就是爭奪人才紅利。

這也驗(yàn)證了那就話，土地是手段，人才是根本，產(chǎn)業(yè)是容器，背后的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，才是根本目的。

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此時，誰能在占據(jù)北京城市副中心價值的基礎(chǔ)上，更加宜居？

表妹在上周四發(fā)布會上，意外在北京城市副中心找到一個答案：

通州老城區(qū)-梨園板塊

在通州還是通州的時候，梨園板塊就是通州區(qū)的香餑餑，有老城二十年養(yǎng)出來的完善生活配套，有京通高速快速通達(dá)，更有八通線+1號線通勤，是往返國貿(mào)最方便通勤的居住地。

在北京城市副中心確立之后，梨園板塊更是被副中心的商務(wù)中心、權(quán)力中心、文化中心、文旅中心所包圍，形成了絕無僅有的福地，表妹叫她：

攬翠閱金之地

「翠」即為文化、文旅的活力，「金」則是商務(wù)與權(quán)力的實(shí)力。??

我們常說，房地產(chǎn)更重要的價值是窗外價值，而梨園的窗外價值，已經(jīng)拉到頂配。

就拿梨園板塊的新項(xiàng)目招商云璟攬閱來說，已經(jīng)迭代到400米的溜達(dá)圈尺度。?

云璟攬為什么有獨(dú)一份的閱溜達(dá)圈？

秘密就在于城市副中心。當(dāng)我們說跟著產(chǎn)業(yè)去買房，跟著人口紅利去買房時，其實(shí)這一切背后，有一雙無形的雙手在撥動板塊命運(yùn)的琴弦，它就是至高無上的

權(quán)力資源

舉個例子，云璟攬閱有一個「含公量」統(tǒng)計，詳見下圖。

只要你在北京城市副中心上班，三公里范圍內(nèi)，肯定有好單位在這附近。

生活資源更是豐沛。

400m「溜達(dá)圈理論」，讓你下個樓的功夫就能到貴友、環(huán)影12街區(qū)等shoppingmall，不管是你I人還是E人，都可以滿足期待。

三公里范圍內(nèi)即可抵達(dá)環(huán)球影城。

表妹聽說，在老城區(qū)居住的不少人，都辦了環(huán)球影城的年卡。

別人去逛園區(qū)、去環(huán)球，叫度假，云璟攬閱的業(yè)主，就是一腳油門的事兒。

你看，這就是溜達(dá)圈的資源優(yōu)勢，窗外價值。

07

其實(shí)，讓梨園板塊更宜居的因素還有一個因素，眼光獨(dú)到的主流房企招商蛇口入駐。

2023年，招商蛇口在梨園打造了璀璨公元，闖進(jìn)了近三年通州區(qū)新增項(xiàng)目去化率的TOP4，更在剛過去的一月份成為通州網(wǎng)簽金額、面積、套數(shù)三冠王。

2025年招商再進(jìn)入梨園板塊打造新項(xiàng)目-招商云璟攬閱，就在距離梨園地鐵站的400多米的位置。

它的出現(xiàn)，不光是說項(xiàng)目能享受到北京城市副中心的利好，更重要的是，它代表副中心終于進(jìn)入了主流開發(fā)商的視野。

未來，也會吸引更多的主流開發(fā)商進(jìn)駐。

更妙的是，北京開始正式推行「好房子」，副中心也可參照執(zhí)行，這會突破很多技術(shù)要點(diǎn)。

據(jù)表妹所知，招商云璟攬閱就是副中心首個好房子試點(diǎn)項(xiàng)目。

標(biāo)志著副中心擁有了跨時代的產(chǎn)品力。??

比如，云璟攬閱在洋房高得房率的基礎(chǔ)上，又擁有超大贈送，室外景觀更是打造了全維度會客廳體系，亮點(diǎn)十足。

能讓梨園板塊迅速追平產(chǎn)品的代際差，也理所當(dāng)然的成為板塊內(nèi)的「標(biāo)桿項(xiàng)目」。

這樣的招商云璟攬閱，如果要?dú)w納它的價值，表妹想到一個公式：

溜達(dá)圈=煙火氣+城市核心資源+含公量=

城市能級（城市副中心）X地段資源（五心之心）X 產(chǎn)品段位（好房子）X 名企背書（招商蛇口）

這個公式的另一端，還有一個等式，叫做：

穿越

核心資產(chǎn)擁有穿越周期的能力。我想，這就是當(dāng)下最稀缺的買房指標(biāo)，溜達(dá)圈。銷冠100