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北京的「好房子」，還在半推半就，披著一層神秘面紗。

這層神密面紗到底是啥？背后又有開發(fā)商哪些不便明說(shuō)的背后秘密？我們今天就來(lái)揭密真相。

先說(shuō)現(xiàn)狀。到目前為止，架空層和風(fēng)雨連廊還少有現(xiàn)房實(shí)景，北京買房人更關(guān)心「好陽(yáng)臺(tái)」，討論依然聚焦在陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送的原始認(rèn)知：

• 陽(yáng)臺(tái)部分一半面積計(jì)容，另一半面積贈(zèng)送。

• 以交付時(shí)，將陽(yáng)臺(tái)封閉成為室內(nèi)面積為最佳。

這里有兩個(gè)問(wèn)題，想看看大家的選擇。

我們就以順義、大興、昌平等平原多點(diǎn)地區(qū)，常見(jiàn)的120㎡、550萬(wàn)左右房子為基準(zhǔn)來(lái)說(shuō)：

真相往往藏在錢里，藏在賬本里，藏在政策文件里。

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再來(lái)問(wèn)小伙伴一個(gè)問(wèn)題：平時(shí)說(shuō)的封閉陽(yáng)臺(tái)不都是半計(jì)贈(zèng)送，是給購(gòu)房者的「福利」嗎？

真是這樣嗎？

要回答這個(gè)問(wèn)題，需要把時(shí)針往前倒拔兩周，來(lái)看一份很容易被忽略的重要官方文件細(xì)節(jié)。

正月十五元宵節(jié)那天，北京市規(guī)自委發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《要點(diǎn)》）。

之前的文件是要上馬好房子，是表態(tài)擺姿勢(shì)。這次是怎么干好房子，明確審批標(biāo)準(zhǔn)及管理尺度。

正式的說(shuō)法是：之前的導(dǎo)則是指明方向，本次則是具體落實(shí)的依據(jù)。

但是，其中有一條細(xì)則被很多人忽略了，但又極其重要：

確定了陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置尺度，以及各類陽(yáng)臺(tái)的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)。

這可是題眼啊。先來(lái)看文件是怎么說(shuō)的：

大家最為關(guān)注的封閉陽(yáng)臺(tái)，是否能夠只算一半面積，是北京樓市近幾個(gè)月的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

本次的《要點(diǎn)》，從官方給予了確認(rèn)：

封閉陽(yáng)臺(tái)，半計(jì)面積。

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但是……

關(guān)鍵是后面，《要點(diǎn)》中對(duì)于陽(yáng)臺(tái)，有關(guān)于地價(jià)款的表述。

水平投影面積的1/2計(jì)容，沒(méi)有問(wèn)題，明確了大家的爭(zhēng)論點(diǎn)。

但收取地價(jià)款的表述中，沒(méi)有提到「1/2」。

這個(gè)「賬」沒(méi)對(duì)上。

也就是說(shuō)，如果有封閉陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)面積的1/2，

開發(fā)商是要補(bǔ)繳土地款的。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)：

全社區(qū)都做了封閉陽(yáng)臺(tái)，并且頂《要點(diǎn)》上限的套內(nèi)10%來(lái)計(jì)算：

當(dāng)項(xiàng)目設(shè)置封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)，開發(fā)商需要補(bǔ)繳4%的土地款。

這意味著，土地成本會(huì)比拿地時(shí)多4%。

成本增加，利潤(rùn)就會(huì)減少。

換句話說(shuō)，方案剛確定，但房子還沒(méi)賣，項(xiàng)目的利潤(rùn)就先折損了。

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我們都知道，開發(fā)商拿地，都有自己的目標(biāo)利潤(rùn)率刻度。這個(gè)刻度是由集團(tuán)高層制定的，地區(qū)公司不能隨意調(diào)減。

所以在拿地前，地區(qū)公司會(huì)進(jìn)行周密的可行性研究。主要目的，就在于確保項(xiàng)目可以達(dá)到集團(tuán)的利潤(rùn)率要求。

達(dá)不到怎么辦？特別是在市場(chǎng)下行環(huán)境里。

所以這部分補(bǔ)繳土地款造成的利潤(rùn)折損，肯定要補(bǔ)回來(lái)。

至于怎么補(bǔ)……

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先別著急發(fā)火，讓我們先把賬一點(diǎn)一點(diǎn)算完。

以去年平原地區(qū)成交的套均面積117㎡、平均單價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡來(lái)算：

半個(gè)陽(yáng)臺(tái)，是20w。

也就是說(shuō)，購(gòu)房款中的40w，是用來(lái)買陽(yáng)臺(tái)的。

回到文章最開始的問(wèn)題，

當(dāng)贈(zèng)送面積開始算錢了，40萬(wàn)買個(gè)陽(yáng)臺(tái)，還值得嗎？

其實(shí)，政策出發(fā)點(diǎn)也很明確，陽(yáng)臺(tái)不建議封，特別是經(jīng)過(guò)三年疫情后，更多人喜歡上了居家有陽(yáng)臺(tái)。

但是，對(duì)于剛需小戶型，封陽(yáng)臺(tái)能增加室內(nèi)面積，就有了家政間，就特別希望封陽(yáng)臺(tái)。

說(shuō)到底，還是不同客群的訴求，在陽(yáng)臺(tái)封閉上拐個(gè)彎。

但是，陽(yáng)臺(tái)封閉如果加重了剛需買房人負(fù)擔(dān)，封陽(yáng)臺(tái)依然沒(méi)有便宜占。

那么，陽(yáng)臺(tái)到底封，還是不封？銷冠100