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北京的「好房子」，還在半推半就，披著一層神秘面紗。

這層神密面紗到底是啥？背后又有開發(fā)商哪些不便明說的背后秘密？我們今天就來揭密真相。

先說現(xiàn)狀。到目前為止，架空層和風(fēng)雨連廊還少有現(xiàn)房實(shí)景，北京買房人更關(guān)心「好陽臺」，討論依然聚焦在陽臺贈送的原始認(rèn)知：

• 陽臺部分一半面積計(jì)容，另一半面積贈送。

• 以交付時(shí)，將陽臺封閉成為室內(nèi)面積為最佳。

這里有兩個問題，想看看大家的選擇。

我們就以順義、大興、昌平等平原多點(diǎn)地區(qū)，常見的120㎡、550萬左右房子為基準(zhǔn)來說：

真相往往藏在錢里，藏在賬本里，藏在政策文件里。

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再來問小伙伴一個問題：平時(shí)說的封閉陽臺不都是半計(jì)贈送，是給購房者的「福利」嗎？

真是這樣嗎？

要回答這個問題，需要把時(shí)針往前倒拔兩周，來看一份很容易被忽略的重要官方文件細(xì)節(jié)。

正月十五元宵節(jié)那天，北京市規(guī)自委發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡稱《要點(diǎn)》）。

之前的文件是要上馬好房子，是表態(tài)擺姿勢。這次是怎么干好房子，明確審批標(biāo)準(zhǔn)及管理尺度。

正式的說法是：之前的導(dǎo)則是指明方向，本次則是具體落實(shí)的依據(jù)。

但是，其中有一條細(xì)則被很多人忽略了，但又極其重要：

確定了陽臺的設(shè)置尺度，以及各類陽臺的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)。

這可是題眼啊。先來看文件是怎么說的：

大家最為關(guān)注的封閉陽臺，是否能夠只算一半面積，是北京樓市近幾個月的爭論焦點(diǎn)。

本次的《要點(diǎn)》，從官方給予了確認(rèn)：

封閉陽臺，半計(jì)面積。

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但是……

關(guān)鍵是后面，《要點(diǎn)》中對于陽臺，有關(guān)于地價(jià)款的表述。

水平投影面積的1/2計(jì)容，沒有問題，明確了大家的爭論點(diǎn)。

但收取地價(jià)款的表述中，沒有提到「1/2」。

這個「賬」沒對上。

也就是說，如果有封閉陽臺，陽臺面積的1/2，

開發(fā)商是要補(bǔ)繳土地款的。

還有一個細(xì)節(jié)：

全社區(qū)都做了封閉陽臺，并且頂《要點(diǎn)》上限的套內(nèi)10%來計(jì)算：

當(dāng)項(xiàng)目設(shè)置封閉陽臺時(shí)，開發(fā)商需要補(bǔ)繳4%的土地款。

這意味著，土地成本會比拿地時(shí)多4%。

成本增加，利潤就會減少。

換句話說，方案剛確定，但房子還沒賣，項(xiàng)目的利潤就先折損了。

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我們都知道，開發(fā)商拿地，都有自己的目標(biāo)利潤率刻度。這個刻度是由集團(tuán)高層制定的，地區(qū)公司不能隨意調(diào)減。

所以在拿地前，地區(qū)公司會進(jìn)行周密的可行性研究。主要目的，就在于確保項(xiàng)目可以達(dá)到集團(tuán)的利潤率要求。

達(dá)不到怎么辦？特別是在市場下行環(huán)境里。

所以這部分補(bǔ)繳土地款造成的利潤折損，肯定要補(bǔ)回來。

至于怎么補(bǔ)……

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先別著急發(fā)火，讓我們先把賬一點(diǎn)一點(diǎn)算完。

以去年平原地區(qū)成交的套均面積117㎡、平均單價(jià)4.5萬元/㎡來算：

半個陽臺，是20w。

也就是說，購房款中的40w，是用來買陽臺的。

回到文章最開始的問題，

當(dāng)贈送面積開始算錢了，40萬買個陽臺，還值得嗎？

其實(shí)，政策出發(fā)點(diǎn)也很明確，陽臺不建議封，特別是經(jīng)過三年疫情后，更多人喜歡上了居家有陽臺。

但是，對于剛需小戶型，封陽臺能增加室內(nèi)面積，就有了家政間，就特別希望封陽臺。

說到底，還是不同客群的訴求，在陽臺封閉上拐個彎。

但是，陽臺封閉如果加重了剛需買房人負(fù)擔(dān)，封陽臺依然沒有便宜占。

那么，陽臺到底封，還是不封？銷冠100