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文/樂居財經 徐酒眠

碧桂園服務還是要失去上海“最大居民小區(qū)”了。

3月12日，上海住宅物業(yè)網發(fā)布了上海市閔行區(qū)《閔行區(qū)上海康城》項目物業(yè)管理評標結果公告，宣布上海康城物業(yè)選聘上海招商局物業(yè)管理有限公司獲評估排序第一名。

上?？党?，位于閔行區(qū)莘松路958弄，是上海福利分房時代之后的第一批商品房小區(qū)，也是上海體量最大的小區(qū)。

自1999年首次開盤，到2006年最后一批房屋第四期才建成。上?？党切^(qū)總占地面積近100萬平方米、建筑面積近208萬平方米，共建有288棟住宅樓、總規(guī)劃戶數1.25萬戶、實際居住人口近4萬，內部公立幼兒園和中小學、超市、銀行等配套一應俱全。

按照上?？党悄壳?.9元/平方米/月的物業(yè)費標準計算，物業(yè)公司每年的飽和應收能達到4000余萬元。

在激烈的競爭中，招商積余能斬獲這一龐大社區(qū)項目的確是一樁喜訊。

不過有人得，也意味著有人失。目前在上?？党翘峁┪飿I(yè)服務的，是國內最大的物管碧桂園服務旗下物業(yè)公司。

選聘前因

去年8月底，上海康城業(yè)主委員會宣布，經業(yè)主投票表決后決定不再續(xù)聘當前物業(yè)服務企業(yè)：總發(fā)放票數12152票，有9350票最終同意不續(xù)聘，占專有部分業(yè)主總人數比例近76.94%，占專有部分建筑總面積比例77.07%。

這一消息很快在市場引起軒然大波，“上海最大居民小區(qū)炒掉物業(yè)”一度沖上了多個平臺的熱搜榜單，且持續(xù)了較長的時間。

之所以引發(fā)如此大的關注，除了上海康城體量龐大之外，另一重因素是解聘物業(yè)公司是深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務有限公司上海分公司（碧桂園盛孚物業(yè)），由碧桂園服務（06098.HK）全資控股。

深圳盛孚物業(yè)上海分公司在2013年簽下了上?？党切^(qū)的服務合同，2020年12月，碧桂園服務全資收購了深圳盛孚物業(yè)，也間接拿下了上?？党切^(qū)的物管業(yè)務。

事實上，按照合同，碧桂園盛孚物業(yè)在上?？党堑姆掌诘?023年6月就結束了。但由于上海康城業(yè)委會換屆，業(yè)主大會延期啟動，因此到期后碧桂園盛孚物業(yè)也一直處于提供事實服務狀態(tài)。

碧桂園盛孚物業(yè)在上?？党欠粘^10年，難免有摩擦，但積累了不少業(yè)主們的口碑。

在2019年，上海康城項目還入選了上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)《紅黑榜物業(yè)》的紅榜前列。甚至在2020年疫情之后，小區(qū)全體業(yè)主集體表決，主動漲了一輪物業(yè)費，從每平方米1.5元上漲到每平方米1.9元。有消息顯示，漲完價之后，物業(yè)費的收繳率更是達到了空前的高水平，92.33%。

根據公開信息，矛盾激化發(fā)生2024年4月，上?？党堑谖鍖脴I(yè)委會向碧桂園盛孚物業(yè)發(fā)出《關于上?？党俏飿I(yè)服務質量問題的溝通整改函》。

函中，上?？党菢I(yè)委會向碧桂園盛孚物業(yè)就工程維修、保潔、保安、綠化、物業(yè)管理處客服、維保維修費用支付相關問題進行詳細披露，并提出對處理意見及整改措施的問詢。

但公開資料中，并未查詢到后者的回復函。之后三個月，業(yè)委會又向先后發(fā)出了4份函件，提出多個問題，但均未見明顯改進。

事多且繁雜，矛盾也不斷積攢且未得到有效化解。多次交鋒之后，2024年7月下旬，上海康業(yè)委會啟動業(yè)主大會程序，8月26日宣布決定不再續(xù)聘在管物業(yè)。

保盤未果

面對上?？党沁@一超級大盤，碧桂園服務顯然不愿放手。

被業(yè)委會發(fā)送解聘涵后，碧桂園服務作出回應，表示從集團層面進行深度反思，采取整改措施包括：重新任命上海區(qū)域負責人，康城項目由集團總部直管。

針對康城業(yè)委會提出問題逐一提出切實可行的解決方案，如對社區(qū)進行網格化劃分管理，解決寵物糞便造成的環(huán)境問題；重新規(guī)劃小區(qū)綠化方案，目前小區(qū)南門、北門綠化帶已煥然一新；以每3天一個水系的改造速度進行水系清理煥新，解決小區(qū)內66個大型水系未設置出入水口帶來的水系環(huán)境問題。

與此同時，碧桂園服務也表示，將積極參與上海康城后續(xù)物業(yè)服務合同的投標工作，制定全新的社區(qū)服務方案：計劃引入智能物聯的安防、保潔、門禁等系統，解決開放性社區(qū)停車管理難等問題，以科技為社區(qū)交通賦能提速，搭建數字化閉環(huán)管理體系，保障業(yè)主訴求得到及時響應，服務效果可視化、可追蹤、可監(jiān)督。

但碧桂園服務在上?？党堑谋１P行動，顯然并未成功。

今年1月19日，業(yè)主大會表決通過的關于上海康城選聘物業(yè)服務企業(yè)方案，后期選聘招標工作委托第三方專業(yè)公司組織實施，并在1月24日向閔行區(qū)房管局進行了招標備案。

1月25日，上?？党俏飿I(yè)管理投標邀請書正式掛網。

根據上?？党堑谖鍖脴I(yè)委會披露的選聘物業(yè)過程，到2月7日報名結束，共有5 家物業(yè)服務企業(yè)報名：上海招商局物業(yè)管理有限公司、上海永升物業(yè)管理有限公司、上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司、上海同淶物業(yè)管理有限公司、上海中海物業(yè)管理有限公司。

不知道出于什么原因，碧桂園服務最終放棄了參與上海康城物業(yè)投標。

經審核，上海同淶物業(yè)不符合報名要求，最終入圍4家物業(yè)服務企業(yè)。經評審，最終排名前三的中標候選人依次為:上海招商局物業(yè)、上?？迫鹞飿I(yè)、上海永升物業(yè)。

根據業(yè)主大會決議，排序在前的中標候選人為中標人。公示期滿后，招標人將按照中標候選人的排序確定中標人，并發(fā)出中標通知書。