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文/CRIC深度智聯(lián)

朝陽區(qū)再次推出"遠程搭配"組合地塊，平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目與孫河組團商業(yè)用地正式亮相。2025年3月24日，京土儲掛（朝）[2025]011號地塊進入預申請流程，交易起始價126億元，預計將成為今年北京土地市場的重磅項目之一。

這組地塊由平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、02、03地塊與孫河組團土地儲備項目2902-73地塊組成，是朝陽區(qū)繼"酒仙橋+前葦溝+中關村"、"酒仙橋+小紅門+十八里店"、"三間房"組合后的第四次組合供地，體現(xiàn)了北京土地供應方式的創(chuàng)新。

地塊構成與規(guī)劃數(shù)據(jù)

本次組合地塊包括4個子地塊，總建設用地面積約14.83公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模達28.27萬平方米，是近年朝陽區(qū)涉宅地塊中建筑體量較大的一宗。其中：

2107-01地塊：R2二類居住用地，占地3.01公頃，容積率2.6，地上建筑面積7.82萬平方米，限高80米

2107-02地塊：A334托幼用地，占地0.53公頃，容積率0.9，限高16米

2107-03地塊：R2二類居住用地，占地5.43公頃，容積率2.6，地上建筑面積14.11萬平方米，限高80米

2902-73地塊：B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，占地5.87公頃，容積率1.0

值得注意的是，2107-02地塊（托幼用地）不出讓，需由競得人建設后無償移交相關部門。2107-01地塊居住用地內還需配建用地面積不小于300平方米的開閉站，同樣需要競得人建設后無償移交電力主管部門。

區(qū)位價值與市場分析

平房鄉(xiāng)地塊：四環(huán)五環(huán)之間的城市更新樣本

平房鄉(xiāng)黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近朝陽北路、東五環(huán)路、京通快速路，距離地鐵6號線青年路站直線距離約1公里。這一區(qū)域交通便捷，周邊有朝陽大悅城、萬象匯等商業(yè)設施，以及民航總醫(yī)院等醫(yī)療資源，教育和商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向是北京早期豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價約9萬元/平方米。周邊還有潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等成熟社區(qū)，多數(shù)主打性價比。往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產品，豪宅屬性更為明顯。

不過，平房板塊發(fā)展較早，目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經濟適用房，人流量大，交通擁堵問題比較突出，城市界面相對雜亂。這也是此次城中村改造的重要出發(fā)點。

地塊周邊競品主要是和記黃埔于2024年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯(lián)排別墅。目前網簽83套高層，均價7.8萬元/平方米；18套別墅，成交均價8.2萬元/平方米。

與3公里外剛剛成交的保利金茂三間房地塊相比，平房地塊位于東五環(huán)內，更接近中心城區(qū)；而三間房地塊近年陸續(xù)有新盤入市，周邊小區(qū)外觀整體品質較高。配套方面，平房地塊距離朝青地標大悅城更近，步行約1公里；三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。

孫河地塊：高端商業(yè)的絕佳載體

孫河組團土地儲備項目2902-73地塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，是近期北京市重點推出的土地項目之一。作為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，該地塊在建筑高度方面有較為嚴格的規(guī)定：從中央公園后退100米區(qū)域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環(huán)路可達30米，這樣的規(guī)定將確保未來建成后與周邊景觀和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調。

孫河組團地處北京東北部，周邊集聚高端住宅、國際學校、醫(yī)療配套，交通便利，兼具生態(tài)與發(fā)展?jié)摿?，近年來已成為高凈值人群和企業(yè)總部青睞的新興區(qū)域。地塊緊鄰中央公園，擁有良好的自然景觀資源和較高的環(huán)境品質，提升了未來項目的市場溢價能力。

政策背景：城中村改造的新動向

城中村改造政策擴圍

本次地塊的推出恰逢我國城中村改造政策擴圍的關鍵時期。自2023年底中央經濟工作會議提出加快推進城中村改造以來，2024年全國實施城中村改造項目1863個，建設籌集安置住房數(shù)量為189.4萬套。城中村改造政策支持范圍也從最初的35個大城市擴圍至300多個城市。

2025年，我國計劃在新增100萬套城中村改造和危房改造的基礎上繼續(xù)擴大改造規(guī)模，這有利于進一步助力房地產市場止跌回穩(wěn)，形成城市更新與房地產發(fā)展新模式之間的戰(zhàn)略協(xié)同。

北京土地供應戰(zhàn)略

根據(jù)《北京市2025年度建設用地供應計劃》，北京市2025年度建設用地供應總量為3165公頃至3665公頃，其中住宅用地955公頃至1015公頃，商品住宅用地首次實行彈性供應，安排240公頃至300公頃。這表明北京正著力平衡城市發(fā)展與住房保障的關系。

在此背景下，北京繼續(xù)創(chuàng)新土地供應方式，通過組合供地實現(xiàn)商品住宅與產業(yè)、公共服務用地的平衡配置。自2024年6月以來，朝陽區(qū)已經實施了四次組合地塊出讓：

2024年6月："酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區(qū)"地塊，中建智地聯(lián)合體以112億元摘得

2024年11月："酒仙橋+小紅門+十八里店"地塊，中海地產以153.32億元摘得

2025年2月："三間房"地塊，金茂和保利發(fā)展聯(lián)合體以87.295億元摘得

2025年3月預申請："平房+孫河"地塊，起始價126億元

城中村改造的多層面意義

城市更新的示范效應

平房鄉(xiāng)黃杉木店城中村改造項目作為朝陽區(qū)重點城中村改造項目，具有多重示范意義。根據(jù)自然資源部發(fā)布的《城中村改造國土空間規(guī)劃政策指引》，改造應在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮，強化空間統(tǒng)籌安排，明確改造的規(guī)劃目標、重點區(qū)域、節(jié)奏與時序等要求，提升城市能級和核心競爭力。

本項目通過"拆除新建+整治提升+拆整結合"的方式推進改造，形成彈性靈活、生態(tài)復合、功能多元的用地結構，是北京市落實"保障性住房擴容"、"產業(yè)與公共服務復合"、"空間環(huán)境整體品質提升"等政策要求的典型案例。

多元功能定位，支撐城市空間優(yōu)化

城中村改造不再是單純的住宅建設，而是明確多元功能定位，統(tǒng)籌產業(yè)、公共服務、生態(tài)等功能，推動空間結構優(yōu)化。平房鄉(xiāng)項目將部分地塊優(yōu)先用于保障性住房，同時配置托幼等公共服務設施，強化區(qū)域綜合服務功能，有效疏解老舊居住區(qū)功能單一和空間利用效率低的問題。

居住品質與社區(qū)生活的提升

城中村改造旨在消除安全風險隱患、完善配套設施、增加公共服務，對改善居住條件的作用是全方位的，是從"好房子"到"好小區(qū)"、"好社區(qū)"、"好城區(qū)"理念落地的生動實踐。

通過綜合治理完善公共衛(wèi)生環(huán)境，化解消防安全隱患，同時通過沿街立面質量提升、配套設施功能完善、公共空間多點布局、環(huán)境景觀美化和住宅內部環(huán)境優(yōu)化等手段，為居民提供高質量的居住空間。

投資價值與未來展望

市場定位與價格預測

根據(jù)出讓文件，平房鄉(xiāng)住宅地塊（2107-01、03）起拍價為119.59億元，折合樓面價約5.45萬元/平方米；孫河商業(yè)地塊（2902-73）起拍價為6.41億元。

相比之下，2025年3月剛剛成交的保利金茂三間房地塊，總價87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬平方米，成交樓板價5.16萬元/平方米。考慮到平房地塊更接近中心城區(qū)且配套更為成熟，預計最終成交價格會有一定溢價。

參考周邊樓盤表現(xiàn)，星河灣二手房掛牌均價9萬元/平方米，和記黃埔御翠園高層成交均價7.8萬元/平方米，未來平房項目的商品房均價有望達到8-9萬元/平方米水平。

商業(yè)地產發(fā)展前景

作為B4類商業(yè)金融服務業(yè)用地，孫河地塊將重點打造高端商業(yè)、辦公及相關配套設施，引入優(yōu)質企業(yè)及服務資源，提升區(qū)域產業(yè)能級。

近年朝陽區(qū)核心商務區(qū)、望京及孫河板塊持續(xù)受到高端企業(yè)及投資機構關注，區(qū)域寫字樓及商業(yè)配套供應稀缺，高品質商務地產供應有望迎來較高市場需求。此地塊作為新一輪供地的重點商服板塊，與周邊高端居住區(qū)互為補充，將進一步拉動區(qū)域商業(yè)氛圍和產業(yè)集聚。

城市更新與地產市場協(xié)同

城中村改造通過供給優(yōu)化、需求激活、預期管理的協(xié)同作用，為房地產市場止跌回穩(wěn)提供多維度支撐。特別是采取貨幣化安置的方式，幫助被安置居民自主到市場上選擇合適的商品住房，促進商品房去庫存。

根據(jù)中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻約為10%。

開發(fā)挑戰(zhàn)與市場風險

村民安置與利益平衡

城中村改造面臨的首要挑戰(zhàn)是村民安置與利益平衡問題。村民可能擔憂改造過程及結果對自己產生不利影響，如失去宅基地、補償不合理、失去土地收入來源、工程質量等方面的顧慮。

為解決這一問題，需要在改造過程中通過制度創(chuàng)新、明確政府責任和引入市場機制，建立起基于系統(tǒng)思考的疏導和改善策略，保證各方利益相關人的博弈均衡，實現(xiàn)利益分配規(guī)則與過程的公平公正。

鄉(xiāng)土文化延續(xù)與社區(qū)認同

城中村改造過程中，鄉(xiāng)土文化的延續(xù)也是一大挑戰(zhàn)。隨著城市化進程加快，村莊的鄉(xiāng)土文化必然受到來自現(xiàn)代城市文明的沖擊，這代表著兩種人群、兩種生活方式乃至兩種文化的碰撞。

在實施城中村改造時，應探索與現(xiàn)代化生活方式相契合的更新改造模式，同時延續(xù)城市文脈與鄉(xiāng)土文化，塑造具有地域特色的城區(qū)空間，挖掘城中村的歷史人文內核，避免千城一面。

結語：城市更新新范式

平房鄉(xiāng)黃杉木店城中村改造與孫河商業(yè)用地的組合開發(fā)，是朝陽區(qū)推進城市更新、構建房地產發(fā)展新模式的重要實踐。它不僅關乎城市面貌的提升，更直接影響居民的生活質量與社會經濟結構的優(yōu)化，是改善民生和穩(wěn)增長、防風險、促改革的重要舉措。

通過強化多元功能定位、優(yōu)化空間結構、提升公共服務，這一項目將為朝陽區(qū)乃至北京市的城市更新提供新的范式，引領城市發(fā)展走向高質量、可持續(xù)的未來。隨著政策、市場與技術的深度融合，城市更新與城中村改造將為中國城市的美好未來奠定更加堅實的基礎。