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文/北京進(jìn)深 林振興

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，現(xiàn)在昌平土拍，都要四家企業(yè)一起來(lái)托底。

上周，昌平中關(guān)村生命科學(xué)園0077、0078地塊，由越秀地產(chǎn) 北京城建 未來(lái)科學(xué)城置業(yè) 西安貝好家聯(lián)合體以23.95億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)29977元/平方米。

未來(lái)科學(xué)城置業(yè)是昌平國(guó)企，它有托底的義務(wù)。

2月底，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)剛完成了換帥的動(dòng)作。楊國(guó)浦退出法人和董事長(zhǎng)，他將接力棒交給了女下屬——周月莉。

周月莉比楊國(guó)浦小15歲，但她年輕有為，僅40歲就坐到了未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)副總的位置。未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)和未來(lái)科學(xué)城置業(yè)之間是父子關(guān)系。

較為神秘的是，周月莉的履歷，并未在集團(tuán)票據(jù)募集說(shuō)明書中公開(kāi)。

此次，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)的搭子是老朋友——越秀地產(chǎn)和北京城建，還有一位新朋友——西安貝好家。

雖然目前項(xiàng)目公司未浮出水面，但大概率是越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)操盤，其他三家以財(cái)務(wù)投資者角色入股。

01

在昌平，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)和越秀地產(chǎn)曾在去年10月，以底價(jià)25.33億元摘得昌平小沙河村地塊，打造星耀未來(lái)，雙方各持股75%和25%。

官宣海報(bào)顯示，項(xiàng)目開(kāi)盤銷售額為13.86億元。但實(shí)際上，目前星耀未來(lái)網(wǎng)簽133套，去化率14.3%，成交均價(jià)5.56萬(wàn)元/㎡。

未來(lái)科學(xué)城置業(yè)與北京城建、金茂曾在昌平合作過(guò)未來(lái)金茂府。而越秀地產(chǎn)與北京城建在海淀也共同開(kāi)發(fā)了香山樾。

三個(gè)老朋友此次在昌平又牽起了小手。

“新搭子”是貝殼旗下的西安貝好家（全稱“西安貝好家合盛置業(yè)有限公司”），它也是昌平土拍的新面孔。

不同于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，貝好家正在用“以人定房、以房定地”的新模式，落地讓購(gòu)房者能參與進(jìn)來(lái)的“大數(shù)據(jù)造房”。

這是貝好家在北京落地的第三個(gè)合作項(xiàng)目。

首個(gè)項(xiàng)目為貝好家與電建地產(chǎn)合作的門頭溝長(zhǎng)安華曦府，該項(xiàng)目2024年12月15日開(kāi)盤，2.5小時(shí)內(nèi)首推所有房源即售罄，勁銷16億元。

第二個(gè)項(xiàng)目為2025年5月29日落地的通州八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，由招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家三方聯(lián)合開(kāi)發(fā)合作。

這一次在昌平，貝好家并不是單槍匹馬，而是拉來(lái)了“金主”，入局生命科學(xué)園地塊。

西安貝好家由BEIKE INVESTMENTS (BVI) LIMITED和武漢鑫達(dá)宜企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股75%和25%。

二股東武漢鑫達(dá)宜成立半個(gè)多月，背后由武漢市和瑞達(dá)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和武漢煊鑫投資分別持股99%和1%。

和瑞達(dá)和武漢煊鑫投資有一個(gè)共同股東——武漢正煊資本投資有限公司。

正煊資本背后的股東可了不得，包括張建捷、張建敏、陳加軍、陳鄉(xiāng)雪、吳少勛、吳曉敏、吳波。

其中，陳加軍曾在中國(guó)銀行黃石分行先后擔(dān)任營(yíng)業(yè)部主任、辦公室主任、副行長(zhǎng)；中國(guó)銀行湖北省分行個(gè)金部擔(dān)任總經(jīng)理；中國(guó)銀行襄樊分行擔(dān)任行長(zhǎng)。

而后，他創(chuàng)立了多家與金融、股權(quán)投資相關(guān)的企業(yè)。目前，陳加軍還是聯(lián)豐小額貸董事長(zhǎng)。

張建捷最初是一位律師，而后還擔(dān)任過(guò)湖北國(guó)眾擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)、聯(lián)豐小貸總經(jīng)理等。

吳少勛、吳曉敏、吳波則是勁牌有限公司的股東。勁牌創(chuàng)立于1953年，專注于保健酒、草本白酒和中藥業(yè)務(wù)，同時(shí)該公司也入股了西安貝好家。

吳少勛，一個(gè)退伍軍人出身的湖北漢子，硬是靠著一瓶售價(jià)十幾元的“小酒”，把一家瀕臨倒閉的縣級(jí)酒廠，做成了保健酒巨頭，身家突破百億。

之前，正煊資本與金茂在蘇州也有過(guò)合作。

此外，金茂北京豐臺(tái)項(xiàng)目，剛完成增資動(dòng)作，背后也有張建捷、張建敏、陳加軍、陳鄉(xiāng)雪的身影。

02

為何一宗僅20多億的地塊，要如此多開(kāi)發(fā)商與金主來(lái)共同托底？

讓我們來(lái)瞅一眼昌平樓市，就知道背后的答案了。

前五個(gè)月，除去生命科學(xué)園地塊，昌平土拍僅成交了一宗。

被視為“王炸”的朱辛莊CP01-0029、0041地塊，是妥妥的地鐵盤。

但最終也啞火，被中海地產(chǎn) 未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體，以12.8億元底價(jià)拿下，打造中海未來(lái)之鏡。

此外，南邵CP00-0026、0033、0036、0044、0045、0046地塊（簡(jiǎn)稱“南邵地塊”），曾出現(xiàn)在2025年第二、三次供地清單中，甚至進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)流程，最后還是下線了。

接下來(lái)的六七月份，昌平預(yù)計(jì)會(huì)有三宗地成交。

在第五批供地清單中，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團(tuán)的CP02-0405-0001地塊、0002地塊和0005地塊出現(xiàn)，總規(guī)劃建面面積39.8萬(wàn)平方米，約4000套房子。

加上在售的北京國(guó)賢府一二期、星耀未來(lái)、清樾府、國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來(lái)、建發(fā)觀堂府，和純新盤中海未來(lái)之鏡、生命科學(xué)園新地塊等。

今年昌平的供應(yīng)量，將突破10000套，堪比豐臺(tái)區(qū)。

但目前豐臺(tái)樓市的戰(zhàn)況，大家也都心知肚明。次新試圖以價(jià)換量，新房瘋狂內(nèi)卷。

03

從招拍掛文件來(lái)看，生命科學(xué)園0077、0078地塊位于史各莊街道，與地鐵昌平線生命科學(xué)園站直線距離1.3公里，南側(cè)臨近超極合生匯，周邊還有京藏高速、北清路等主干道。

東面京藏高速一路之隔，就是朱辛莊板塊。

即將入市的中海未來(lái)之境，6棟住宅樓共342套房源，面積段100-130㎡，加上越秀星耀未來(lái)的800多套，將成為生命科學(xué)園地塊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

但說(shuō)實(shí)話，生命科學(xué)園板塊城市界面一般，比朱辛莊還是有一定差距。

兩幅子地塊均為二類居住用地，容積率2.6，控制高度60米，綠地率30%。其中：

CP01-0601-0077地塊用地規(guī)模16037.273平方米，地上建筑規(guī)模41696.9098平方米。

CP01-0601-0078地塊用地規(guī)模14691.793平方米，地上建筑規(guī)模38198.6618平方米。

0078地塊競(jìng)得人需建設(shè)地上占地面積約300平方米開(kāi)閉站一處，不出讓，無(wú)償移交相關(guān)部門。

地塊不是正南正北，樓棟排布有點(diǎn)難度，不過(guò)北邊大廠的購(gòu)房客群普遍對(duì)朝向沒(méi)那么在意。

越秀和它的小伙伴們將在這里打造怎樣的產(chǎn)品？

小道消息稱，兩居到四居、100平米出頭三面寬三居、好房子。