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文/北京進深 林振興

上周六，石景山首個“好房子”——璟悅長安，開放了樣板間?，F(xiàn)場，它搞了一個開魚秀。

一米長的藍鰭金槍魚，張著大嘴，被米其林名廚任意開膛破肚。一邊吃魚，一邊看房，這種營銷方式在帝都獨一份。

不得不說，作為璟悅長安項目總，杜林巍城會玩。

杜林巍是有壓力的。這個項目是首鋼地產(chǎn)闊別多年后在京首次拿地，也是張煥上任首鋼地產(chǎn)董事長后的北京處女秀。

但這次，張煥兜底拿地的代價并不小，28.01億元，它是一塊住宅用地搭一塊商服用地。

去年，首鋼地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，2024年度實現(xiàn)營業(yè)收入54.18億元，凈利潤-2.62億元。

今年是否能扭虧，璟悅長安很關(guān)鍵，杜林巍要背水一戰(zhàn)了。

這也是杜林巍從成都重回北京主場的首戰(zhàn)。但離京近三年，他是否還能帶來令石景山人滿意的作品？

雖說璟悅長安是石景山的“鯰魚”，帶來了首款內(nèi)嵌陽臺、首個架空層，但是缺點也不少。

它樓間距過密，部分戶型過于古怪，東西通透，南/北無窗，這是老式塔樓才有的戶型。此外，還有十幾套倒階梯式戶型，頗為奇葩。

01

首鋼地產(chǎn)雖是北京本土房企，卻尤愛“抱團”。

它和中海地產(chǎn)合作過長安云錦、長安云尚、天璽，并與電建地產(chǎn)合力開發(fā)華曦府。

但這次的璟悅長安，首鋼地產(chǎn)卻選擇獨立操盤。

璟悅長安所屬的這塊地，連石景山”一哥“中海地產(chǎn)都沒興趣，可見該區(qū)庫存壓力有多大。

眼下，石景山積壓了大量在售項目，包括中海長安玖章、中海長安源境、中海學府公館、保利璟山和煦、元璽、中海寰宇天下天鏡，但新房銷售情況并不理想。

更可怕的是，石景山還要面臨海淀西邊新盤的步步緊逼。

海淀半壁店、寶山土拍之后，還有四季青西郊機場兩塊地，且已出現(xiàn)在五批次供應(yīng)清單上。

未來，海淀西和石景山不可避免將上演一場搶客大戰(zhàn)，無論產(chǎn)品還是價格都將卷到不行，

面對激烈的競爭環(huán)境，首鋼地產(chǎn)顯然要面臨不小的銷售壓力。

多年沒在北京拿地的它，還能做出令石景山人滿意的作品嗎？壓力給到了杜林巍。

02

2016年，杜林巍入職首鋼地產(chǎn)。

四年后，他升職任北京公司副總經(jīng)理，歷經(jīng)二通東一期首鋼地產(chǎn)首個共有產(chǎn)權(quán)房項目的兩次開盤銷售和二通南棚改定向安置房項目交付工作。

2021年10月，杜林巍迎來了職業(yè)生涯的又一個轉(zhuǎn)折點，他受命擔任成都公司總經(jīng)理。

此時，成都公司正面臨獲取土地、璟辰里項目二批次開盤、蓉璟臺項目交付等重點工作推進，時間緊任務(wù)重，又受到疫情影響，推進工作壓力很大。

杜林巍剛到成都，連住宿的地方還未落實，就立即投身到工作中，利用最短時間了解成都公司各項工作事務(wù)。

但對于任何京城開發(fā)商而言，出京都并非易事。

去年10月，成都首鋼房地產(chǎn)被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的36.44萬元。此外，首鋼地產(chǎn)子公司成都首鑫房地產(chǎn)被業(yè)主告上了法庭。

事件起源于，石某、王某購買由成都首鑫房地產(chǎn)開發(fā)的首鋼蓉璟臺商品房，房屋總價款3285420元。但在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多質(zhì)量問題，無法接房入住；

后續(xù)整改后再查看，又發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間因樓上漏水導(dǎo)致發(fā)霉發(fā)臭，以及衛(wèi)生間和廚房墻面瓷磚整體空鼓。因開發(fā)商未完成整改，業(yè)主多次向有關(guān)部門投訴，最終向法院提起訴訟。

由于開發(fā)商逾期交房，導(dǎo)致石某、王某未能按時入住新家，只能在外租房臨時過渡。最終，法院判決成都首鑫房地產(chǎn)向石某、王某賠償損失30000元。

眼下，杜林巍又調(diào)回北京。

異地鍛煉了近三年，杜林巍歸來后，擔任北京公司黨支部書記，張明勇是北京公司總經(jīng)理。

張明勇，也是杜林巍的老領(lǐng)導(dǎo)。

1993年，張明勇從湖北工業(yè)大學畢業(yè)，分配到首鋼民建公司，后到民企房地產(chǎn)發(fā)展。

2007年，北京市最大的兩限房項目“金頂陽光”即將開工，張明勇重返首鋼，擔任項目經(jīng)理。次年年底，張明勇開始主持新北分公司的工作。

直至2016年，張明勇?lián)涡卤狈止究偨?jīng)理，負責首鋼三期集資房建設(shè)。同年，他擔任首通建投公司總經(jīng)理，負責二通南區(qū)安置房項目和二通園區(qū)大市政工程建設(shè)。

2020年8月，新北分公司和首通建投公司合并成立北京公司，張明勇升任北京公司總經(jīng)理。

至于杜林巍為何重返北京，或許只有大boss張煥心里最為清楚。

張煥是一名女將，她也是首鋼地產(chǎn)老人，曾在首鋼地產(chǎn)任黨委副書記、紀委書記，負責黨群工作。

去年年中，張煥接過張興手中的交接棒，擔任首鋼地產(chǎn)黨委書記、董事長。

目前，杜林巍除了是璟悅長安項目公司——北京首景房地產(chǎn)的法人兼董事，他還是首鋼海賦置業(yè)董事，北京首鋼二通建設(shè)投資（簡稱“首鋼二通”）的法人兼執(zhí)行董事。

首鋼二通是首鋼地產(chǎn)首個獨立打造的共有產(chǎn)權(quán)房項目——金璟陽光苑的開發(fā)商。該項目曾因為違約拆除售樓處樣板間，卷入過業(yè)主的輿論漩渦。

此外，首鋼二通存在未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金將房屋交付買受人的行為，曾被豐臺住建委處罰了1.5萬元。

03

既然是石景山的首個“好房子”，首鋼地產(chǎn)也誠意滿滿，璟悅長安的贈送尺度自然不小。

內(nèi)嵌陽臺 設(shè)備平臺 飄窗“三件套”齊全。

其中，首鋼地產(chǎn)對陽臺還進行了創(chuàng)新，設(shè)計出開敞式內(nèi)凹陽臺，南北兩側(cè)陽臺進深均不大于1.8米。

在首鋼地產(chǎn)看來，一方面，內(nèi)凹陽臺可通過與建筑立面的深度融合，增強立體感，提升整體視覺效果；

另一方面，在寒冷地區(qū)，凹陷結(jié)構(gòu)可減少冷風直吹，提升保溫效果。

但璟悅長安的缺點也十分明顯，樓間距實在太密了。

18層總高近55米的樓層，南北間距僅10米左右，北排甚至只有9米出頭。

過于局促的樓間距，讓小區(qū)大部分樓棟之間都存在角煞，遮擋嚴重。

為何璟悅長安的樓間距如此密？

背后原因莫過于，首鋼地產(chǎn)用力太猛了。在璟悅長安身上，它試圖融入太多的“好房子”要素。但裝得太滿，也將形成反噬。

例如，1號樓、2號樓、3號樓、10號樓一層局部設(shè)置架空層，約1200平米；南邊景觀大門約300平米。

所有的不計容面積加一起，約在1.27萬平米左右。

這導(dǎo)致，首鋼璟悅長安的實際容積率達到3.16，比規(guī)劃的2.71，多了0.45。

在戶型上，璟悅長安面積段83㎡-133㎡區(qū)間，做出了11種戶型。

剛需產(chǎn)品為主，133戶型只在中央兩棟18層小高層邊戶，總共70多套；其余均為110以下戶型，97㎡/107㎡兩種建面占比約80%。

首鋼地產(chǎn)的策略是，靠小戶型走量，500萬元出頭就能上車。

04

先來看看97平主力戶型，房源數(shù)量占比四成左右，最高得房率97%。

進深14米，面寬7米出頭，接近2:1的比例，戶型狹長。雖然也是南北雙陽臺，但通透性和采光都很一般，特別是中間戶。

邊戶客廳陽臺 飄窗有270度視野，但主衛(wèi)仍然是暗衛(wèi)。

主力107三居兩衛(wèi)，共3種戶型，內(nèi)部格局差別較大。

B戶型都是邊戶，10米面寬，南向三開間，客廳和主臥都是面寬3.6米，顯得客廳有些局促；

南陽臺在客廳和次臥外邊，主臥為轉(zhuǎn)角飄窗；南向次臥沒有衛(wèi)生間，門外做了雙開門的儲藏間；

北臥室窗子朝西，有西曬；廚房北邊外接1.1米進深陽臺；

除此之外，主臥有衣帽間，入戶門進來4.5㎡的空間，可做玄關(guān)柜和家政間。

C戶型分邊戶C1和中間戶C2兩種 ：邊戶面寬10米，中間戶面寬9.5米。

戶型圖做的是一個南北大兩居版本，南邊客廳和次臥打通；

沒有獨立玄關(guān)，入戶門左（或右）手邊是公衛(wèi)，隔著廚房，沒有緊挨次臥。

看完正常戶型，讓我們來看看璟悅長安有創(chuàng)意，甚至可以稱之為奇葩的戶型。

85㎡G戶型、83㎡H戶型都是東西向，東西邊開窗，房源數(shù)量不多。

傳統(tǒng)觀念認為，西邊開窗可能會導(dǎo)致家中的正財運受損，因為西方被認為是夕陽的方向，象征著收斂和內(nèi)聚的能量。

更關(guān)鍵的是，西邊窗戶會導(dǎo)致嚴重的西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

其中，85㎡G戶型在小區(qū)西南角的16#樓，和階梯戶型在同一棟樓里。

在北陽臺的加持下，做出了三居，全明戶型。最小臥室僅7.44㎡，放完床后，幾乎很難擺下衣櫥。

全屋僅有一個南朝向的小窗戶，在主臥衛(wèi)生間里。而且客人路過該戶型公衛(wèi)，會不經(jīng)意看到西向的兩個臥室，缺少私密性。

83㎡H戶型是兩居兩衛(wèi)，東西各一個，西臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間，暗衛(wèi)；

東邊臥室也可以拆成兩個小臥室，滿足多成員家庭需求。

但該戶型的缺陷是，廚房小的可憐，不到7㎡。除去操作臺，家里女性在里面做飯估計會“憋屈”。

項目最奇葩的當屬建面95㎡的階梯戶型，三居兩衛(wèi)。

這個戶型蠻難評價的。優(yōu)點是四開間朝南，95㎡三個陽面臥室，估計只有這種階梯戶型能做到了。

但東邊沒窗戶，北邊只有衛(wèi)生間和廚房有窗；兩個衛(wèi)生間有一間為暗衛(wèi)；西邊開窗，會有西曬問題。

雙臥套房，都是西南轉(zhuǎn)角飄窗，有一間正對著入戶門。視野雖好，但是這個戶型在小區(qū)西南角，緊挨著圍墻，低層估計也沒什么景觀可看。

入戶門所在的東側(cè)無窗，客廳西邊是落地窗的大陽臺，北邊是衛(wèi)生間和廚房，南邊是一間小臥室。

沒有獨立餐廳，餐桌可以靠東墻挨著廚房放置，電視和沙發(fā)擺放位置就很尷尬了。