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文/上海進深 嚴明會

首入靜安，保利置業(yè)選擇與靜安國資合作，入局中興社區(qū)項目。

近日，保利置業(yè)通過產(chǎn)交所股權交易方式，以8.5億元的底價競得上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權，正式拿下靜安中興路267街坊和270街坊雙子星地塊。

上述股權在5月26日掛牌轉讓。轉讓方為上海蘇河灣（集團）有限公司，由上海市靜安區(qū)國資委100%持股。

目前，兩個地塊均已獲得建筑工程施工許可證。股權交易完成后，這兩宗地塊將由保利置業(yè)操盤開發(fā)。據(jù)說。這個項目將會對標保利置業(yè)的標桿項目“翡麗甲第”打造，并進行迭代升級。

去年10月，上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過協(xié)議出讓方式獲得靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元267街坊145-20和270街坊146-07兩幅地塊。

其中，145-20地塊總價30.59億元，容積率2.66，樓面價72336元/㎡；146-07地塊總價23.578億元，容積率2.89，樓面價70943元/㎡。

01、地塊規(guī)劃

267街坊145-20地塊規(guī)劃設計方案在今年1月公示

地塊計劃建設3幢高層住宅、4幢多層住宅以及1幢配套用房。1A#25F，1B# 17F，2# 25F，5#、6#、7#、8#均為3F多層住宅。地塊人車分流，有下沉庭院。

高層預計主力戶型110-120㎡，聯(lián)排預計200㎡。

270街坊146-07地塊規(guī)劃設計方案在今年4月公示

地塊擬建3棟15-25層高層住宅，首層全部架空，其中1#A樓25F、2# 15F、3#樓25F；另外還有1棟商辦，社區(qū)配套等。社區(qū)內(nèi)全部人車分流，有中央景觀綠化，兒童活動場地等。

地塊東北角設置有4000㎡獨立商業(yè)辦公面積，無保障房，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的55%。戶型面積預計是100㎡以下的小三房。

兩個地塊均背靠內(nèi)環(huán)高架。267街坊樓下50米就是地鐵站，270街坊距離地鐵站大約300米。相比之下，267地塊的位置更優(yōu)質(zhì)些。

02、靜安內(nèi)環(huán)1000萬級三房

按照中興路目前12.5-13.3萬的均價預測，該項目主力總價大概在1000-1200萬左右。

作為靜安內(nèi)環(huán)旁的新房，保利置業(yè)中興社區(qū)項目的地價比浦東內(nèi)中環(huán)的新楊思和北蔡板塊都便宜。

如今，上海優(yōu)質(zhì)地段的房價普遍上漲，1000萬左右買進內(nèi)環(huán)的機會已經(jīng)不多。

中環(huán)線上的新房價格已經(jīng)普遍站上14萬，主力戶型來到了120㎡，總價已經(jīng)達到1500萬級。

就連外環(huán)外的閔行梅隴、浦東唐鎮(zhèn)的主力總價也已經(jīng)在1000萬級。

周邊新房方面，地塊南側800米處為靜安璽樾項目在售，為同屬于靜安國資的上海北方集團于2021年10月競得的住宅地塊；最新一次開盤時間為2024年11月，共推出220套高層/超高層房源，均價12.6萬元/㎡。

南側900米處為萬科·中興傲舍項目在售，為北萬置業(yè)于2022年3批次土拍中競得的商住地塊，房地聯(lián)動均價133000元/㎡；最新一次開盤時間為2024年11月，共推出83套高層/小高層房源，均價13.3萬元/㎡，認購率119%。

03、保利置業(yè)沖刺

保利置業(yè)在上海的現(xiàn)有住宅項目并不多，且大多數(shù)處于尾盤狀態(tài)。

2024年財報顯示，保利置業(yè)在上海共有17個住宅項目，其中代建項目1個，在建待售1個，在售2個，13個處于交付尾盤銷售狀態(tài)。

位于閔行梅隴的保利海上印在今年4月底首次入市，成為2025年上海浦西外環(huán)首個積分紅盤與首個日光盤。二批次房源在6月13日加推，開盤售罄。

目前，保利置業(yè)在上海還未入市的僅剩余楊浦區(qū)兩個項目，一個是四批次土拍競得的楊浦定海路地塊，一個是與華麗家族聯(lián)合打造，位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)的豪宅項目蘭桂坊855。

今年5月，保利置業(yè)經(jīng)過72輪競價，斥資42.4億拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)N090602單元L4-02地塊，溢價率26.3%。拿地半個月后，項目規(guī)劃就公示。詳見：保利廝殺楊浦濱江，花了大代價

土儲的數(shù)量和質(zhì)量共同決定了銷售業(yè)績。

今年前5個月，保利置業(yè)在上海實現(xiàn)權益銷售額20.58億，位列全市第24。去年同期，保利置業(yè)以9.88億元的權益銷售額，位列全市第40。