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北京進(jìn)深 徐迪 地段相同的兩個樓盤，同期入市，生而為敵，注定要吃同一波客群。

花開兩朵，各自燦爛，湊在一塊兒，就難免要被比較一番。

產(chǎn)品如果做不到天差地別，大概率就要拼價格，比如剛剛開盤的三間房雙子。

距離不到1公里的兩個項(xiàng)目，賣出了近6000元的價格差。

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每平米6000塊的價差，都是開發(fā)商實(shí)打?qū)嵉睦麧櫋?/p>

僅從樓面價來看，金茂滿曜地塊4.8萬/㎡，朝觀天珺是5.6萬/㎡，差出了8000元，金茂滿曜反而比朝觀天珺多了2000塊利潤。

不過購房者大概率是不想看這筆賬的。

兩個項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線。

金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；

保利朝觀天珺則緊鄰朝陽北路，比金茂滿曜更靠近地鐵，出大門幾十米就是褡褳坡站。

一個是2分鐘到地鐵，一個是10分鐘到地鐵，除此之外，周邊配套資源基本一致。

這種情況下，100平米的房子差出大幾十萬，換誰都要掐著錢包好好尋思尋思。

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

1、南區(qū)06地塊，保利操盤，案名為朝觀天珺。

地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。

首批次397套，擬售價格在8.84萬-9.25萬元/㎡區(qū)間。

6月10日開盤，目前網(wǎng)簽33套，成交均價8.4萬/㎡，網(wǎng)簽金額總計3.56億元。

2、D區(qū)07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個滿系產(chǎn)品：金茂滿曜。

地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

6月16日，金茂滿曜開盤，目前網(wǎng)簽76套，成交均價7.82萬/㎡，金額總計7.59億元。

兩個項(xiàng)目面積段大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個140面積段的四居三衛(wèi)雙套房。

定價邏輯上，兩個項(xiàng)目形成“高低配”錯位入市，金茂滿曜主打“質(zhì)價比”吸引預(yù)算有限的客群，千萬級上車朝青金茂豪宅，還是比較有吸引力的。

使用率方面，金茂滿曜94%-98%，朝觀天珺則是朝陽區(qū)第一個得房率達(dá)到99%的樓盤。

除了南向通面寬陽臺+北向設(shè)備平臺的贈送，為了增加房子的實(shí)用面積，朝觀天珺所有的窗戶都是緊貼外墻安裝，向外凸出了20厘米。

別看只有20厘米，但是空間感的放大還是非常明顯的。全屋窗戶面寬算下來，加總之后套內(nèi)實(shí)際使用率不止99%。

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與其它競品樓盤不同，三間房雙子盤，保利和金茂互為股東。

雖然兩個項(xiàng)目比鄰而居，規(guī)劃條件相似，雙方卻是競合關(guān)系，不搞明爭暗斗，一心撲在產(chǎn)品上。

有人評價，三間房共識，給當(dāng)下動輒拼到刺刀見紅的北京樓市，吹來一股清流。

兩個新盤一前一后亮相，也讓朝陽樓市徹底熱鬧了起來。

但眼下，朝陽開發(fā)商不得不面對一個現(xiàn)實(shí)：朝陽樓市新房壓力真的無比巨大。

三間房附近的主要新盤有保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套，網(wǎng)簽均價接近8.4萬/㎡，到2024年9月末，96套現(xiàn)房入市時，網(wǎng)簽均價卻降到了7.6萬元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜，據(jù)說不少老業(yè)主為此討要過說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商是首農(nóng)集團(tuán)旗下，對，和三元牛奶是一個爸爸。

這個是2023年8月入市的，6棟樓、296套房源，成交均價8.3萬元/㎡。

相較于這兩個基本售罄的項(xiàng)目，價格上對保利金茂三間房項(xiàng)目打壓最狠的是御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，在三間房雙子往西5公里處，位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多。

御翠園共3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：90套高層，均價7.8萬/㎡；24套別墅，成交價8.3萬/㎡。

這個價格對三間房地塊來說壓力很大。

不過御翠園房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長進(jìn)深，十多年前的老戶型。保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。

純看產(chǎn)品，頂豪市場眼見又來一匹兇獸。中建智地在朝陽的第三座宸園——黃杉木店項(xiàng)目即將入市。

除此之外，上個月，朝陽國資委推出新北苑世華泊郡的300套房產(chǎn)，單價6萬左右。

最近又把晨光家園C區(qū)300多套房源拿出來，單價不到6萬。

三間房區(qū)域還有大量安置房，次新單價僅4萬；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經(jīng)降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。

價格屠夫一個接一個，三間房雙子8萬+的成交價能否招架得住？

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地塊規(guī)模過大不好成交，北京近兩年頻現(xiàn)雙子地塊，有些被同一開發(fā)商吃掉，有些則是分落兩家；

還有一些像三間房雙子這種，聯(lián)合拿地，分開操盤。

股東層面再怎么利益一致，對基層營銷人員來講，兩個項(xiàng)目仍是正面交鋒。

板塊熱、客群足，賣方市場，雙盤都能快速去化，比如功德寺雙子。

反之就是冰火兩重天，比如永豐雙子、郭公莊雙子。

1、拿地半年多，功德寺雙子基本都到了尾盤階段，成交價堅挺，和樾望雲(yún)網(wǎng)簽均價甚至高于指導(dǎo)價。

功德寺雙子都有越秀參股，某種程度上還可以有商有量。

2、永豐雙子，半點(diǎn)親戚沒有，剛起來不帶手軟的。

嘉華天珺離地鐵太遠(yuǎn)，2公里，腳程快的也要半小時。就這一點(diǎn)足可以被頤海澐頌按在地上摩擦。

嘉華天珺入市半年，賣了179套，去化率14%，均價8.55萬/㎡；

頤海澐頌3個多月網(wǎng)簽460套，去化超六成，均價9萬+。

這兩個盤也可以說地段上略有差距，導(dǎo)致流速和價格差距明顯。

3、郭公莊雙子距離300多米，去年3月入市，指導(dǎo)價同為9.2萬。

中海豐和叁號院，均價賣到8.66萬/㎡，網(wǎng)簽75套；

中建云境則是賣了200多套，成交價只有8萬出頭。