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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李蘭 

隨著房企拿地意愿持續(xù)回升，頭部房企表現(xiàn)尤為亮眼，但超六成房企仍未重啟拿地。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，拿地金額超百億的房企共11家，其中9家突破200億，較去年上半年增加4家。

具體來(lái)看，中海地產(chǎn)以506.1億元的新增土地價(jià)值高居百?gòu)?qiáng)首位，同比增長(zhǎng)334%；保利發(fā)展緊隨其后，拿地金額也突破500億大關(guān)，達(dá)502.2億元，同比增354%。

綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)拿地金額均超過(guò)300億元。值得注意的是，TOP10房企拿地金額同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

這種頭部聚集效應(yīng)直接推動(dòng)了市場(chǎng)集中度的提升。數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企上半年新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨量的73%，較2024年末大幅提升了約10個(gè)百分點(diǎn)，土地資源加速向頭部集中的趨勢(shì)明顯。

市場(chǎng)的主導(dǎo)力量在月度表現(xiàn)中同樣清晰可見(jiàn)。僅6月單月，中海地產(chǎn)斥資近180億，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)均超80億，綠城中國(guó)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、中國(guó)鐵建、中國(guó)金茂等也積極擴(kuò)儲(chǔ)，展現(xiàn)出強(qiáng)大的投資動(dòng)能。相比之下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企，如濱江、邦泰及部分區(qū)域性民企（如金帝集團(tuán)豪擲超50億競(jìng)得杭州蕭山地塊），其投資行為主要集中在重點(diǎn)城市。

然而，市場(chǎng)的另一面是參與度的持續(xù)萎縮。一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，上半年仍有高達(dá)64%的銷售百?gòu)?qiáng)房企未進(jìn)行任何土地投資。

從衡量投資強(qiáng)度的指標(biāo)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的拿地銷售比僅為0.26，雖然較去年末有所提升，但遠(yuǎn)低于TOP10房企0.4的水平，反映出市場(chǎng)信心的巨大差異和投資動(dòng)力的嚴(yán)重分化。

這種分化也反映在全國(guó)土地市場(chǎng)的整體表現(xiàn)上?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，刷新2010年以來(lái)的上半年新低紀(jì)錄。在多方因素帶動(dòng)下，上半年土拍平均溢價(jià)率同比顯著提升4.8個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。

核心城市核心地塊的放量，是支撐百?gòu)?qiáng)房企投資回暖的關(guān)鍵因素。得益于這一推手，上半年百?gòu)?qiáng)房企在新增貨值、土地價(jià)值與土地建面三項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)上全線飄紅：新增貨值11594億元，同比增23.2%；新增土地價(jià)值5968億元，同比大增42%；新增土地建面5162萬(wàn)平方米，同比增3.4%。其中，投資金額增幅最為亮眼。

展望下半年，克而瑞分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將處于深度調(diào)整周期。對(duì)于房企而言，“去庫(kù)存”和“優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)”仍是行業(yè)主旋律。多數(shù)房企預(yù)計(jì)將維持審慎的投資策略，將保障銷售回款和現(xiàn)金流安全置于首要位置。

在此背景下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)格局將進(jìn)一步深化，資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企將繼續(xù)主導(dǎo)土地市場(chǎng)，重點(diǎn)聚焦一二線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，而少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部民企則可能選擇性參與競(jìng)拍，但整體投資力度有限。