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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

拿地不到一個(gè)月，保利發(fā)展迅速將地塊設(shè)計(jì)方案遞出。

7月11日，閔行區(qū)MHC10601單元01-22A-10地塊設(shè)計(jì)方案公示，地塊擬建15幢住宅，包括11幢14-16F高層和4幢7F洋房，呈現(xiàn)北高南低的布局，西側(cè)和南側(cè)是河道。

1、小區(qū)人車(chē)分流，出入口位于東側(cè)的都莊路上，人行和車(chē)行出入口完全分開(kāi)。

2、南側(cè)的人行出入口，設(shè)置了下沉庭院，周邊四個(gè)樓棟做了首層架空，可用作泛會(huì)所，集中綠地分布在小區(qū)北側(cè)樓棟之間。

3、高層都是兩梯兩戶(hù)、洋房都是一梯一戶(hù)配置。

4、洋房樓間距優(yōu)秀，23.05米高的樓棟，樓間距27.66米，比例達(dá)到1.2。高層樓棟的樓間距大多是30米，與樓棟高度的比例大約在0.6。

5、地塊內(nèi)無(wú)保障房。項(xiàng)目戶(hù)型預(yù)計(jì)在100-160㎡之間，大戶(hù)型主要分布在4幢7F洋房中，從公示圖來(lái)看，預(yù)計(jì)會(huì)有南北多陽(yáng)臺(tái)。

對(duì)于陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)發(fā)商在答疑環(huán)節(jié)曾對(duì)閔行區(qū)規(guī)劃和自然資源局做出提問(wèn)：陽(yáng)臺(tái)面積按多少控制？官方回復(fù)則是按照滬規(guī)劃資源建〔2021〕363號(hào)文件規(guī)定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，還是按老規(guī)矩來(lái)。

但當(dāng)下上海新房的陽(yáng)臺(tái)限制逐漸放開(kāi)，靜安、寶山、長(zhǎng)寧、浦東、寶山、松江和青浦六個(gè)區(qū)都出現(xiàn)了多陽(yáng)臺(tái)新盤(pán)，后續(xù)情況有待觀察。

回顧一下地塊。

6月19日的上海五批次土拍，經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展拿下閔行區(qū)MHC10601單元01-22A-10地塊，總價(jià)31.4億元，成交樓面價(jià)3.88萬(wàn)元／㎡，溢價(jià)率12.95%。

從拿地到7月11日設(shè)計(jì)方案公示，一共22天，也是五批次土拍所有地塊中進(jìn)度最快的。

加上地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在6-7萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)總價(jià)在600-1300萬(wàn)之間。

上海進(jìn)深注意到，這份設(shè)計(jì)方案的送審單位是：上海新譜管理咨詢(xún)有限公司。

該公司成立于2014年10月，是上海保利城市發(fā)展有限公司的全資子公司。從2023年5月至今，已經(jīng)超過(guò)兩年沒(méi)有動(dòng)態(tài)。

今年6月4日，公司的法定代表人從傅小君變更為吳勁松，后者在今年年初加入保利發(fā)展控股上海公司擔(dān)任總經(jīng)理。之后，該公司很快開(kāi)始對(duì)地塊進(jìn)行招標(biāo)。7月初，公司的經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)生變更，具體如下：

從首個(gè)項(xiàng)目到新競(jìng)得新地塊，保利已在閔行布局茉莉公館、錦上、海玥錦上、光合上城、光合躍城、光合臻園、雙柏路地塊（即此次新拿地塊）七大項(xiàng)目。

區(qū)位方面，該地塊位于閔行顓橋鎮(zhèn)君蓮大型居住社區(qū)，板塊內(nèi)生活氛圍濃厚，配套齊全。但周邊安置房房多，城市界面一般。

交通方面，地塊距離15號(hào)線雙柏路站約500米；商業(yè)方面，3公里內(nèi)覆蓋顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、君蓮約好廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)體；教育方面，有君蓮幼兒園、君蓮小學(xué)、君蓮初中等。

市場(chǎng)方面，片區(qū)內(nèi)近年來(lái)都無(wú)宅地出讓。

新房方面，地塊南側(cè)2公里左右保利光合上城、保利光合躍城在售，其中，保利光合上城上一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間是在去年6月，推出123套建面約92-134㎡房源，均價(jià)約6.99萬(wàn)/㎡。西側(cè)不遠(yuǎn)處的顓橋紫薇花園（左岸），最后一批入市價(jià)格在約7萬(wàn)/㎡。