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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

僅一輪報(bào)價(jià)，深圳龍華A815-0036地塊被深業(yè)集團(tuán)拿下。

7月30日的深圳土拍，帶著一股寒意。

當(dāng)天，龍華A815-0036宗地迎來出讓。

地塊位于龍華區(qū)民治街道福龍路與潔玉街交匯處。

最終被深圳市深業(yè)興鵬投資有限公司（深業(yè)集團(tuán)旗下）競(jìng)得。

底價(jià)成交，19.06億元。

綜合樓面單價(jià) 28050.04元/平方米。

而就在不久前的7月14日，深圳的另一場(chǎng)土拍。

招商蛇口以21.55億拿下前海合作區(qū)南山街道樞紐一街北側(cè)T201-0232地塊。

12家房企爭(zhēng)搶、158輪報(bào)價(jià)、溢價(jià)率約86.1%。

最終拍出了高達(dá)8.42萬/平的成交樓面價(jià)。

刷新深圳涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄，成為新的樓面單價(jià)地王。

前后一對(duì)比，不禁讓人有些恍惚。

即便是強(qiáng)如深圳，土拍市場(chǎng)也冷熱不均。

01

說說深業(yè)拿下的這塊地吧。

用地面積21920.84平方米，建筑面積67950平方米。

其中：

住宅60390平方米，商業(yè)1400平方米；

9班幼兒園4500平方米（占地面積2700平方米，班數(shù)9個(gè)）；

社區(qū)級(jí)公共配套用房1500平方米，物業(yè)服務(wù)用房160平方米。

宗地住宅部分為普通商品住房，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。

意向競(jìng)買人須提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)。

此外，商業(yè)1400平方米允許分割轉(zhuǎn)讓，幼兒園需在辦理商品房預(yù)售許可前進(jìn)行分宗。

須自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工。

這塊地，位于龍華上塘片區(qū)，周邊居住氛圍還是比較成熟的。

附近有長(zhǎng)城里程家園、卓越柏奕府、中海匯德理、潛龍曼海寧、龍華金茂府、中海錦城等小區(qū)。

距離地鐵4號(hào)線上塘站約560m，交通便捷。

上塘薈、COSTCO開市客，華東師范附屬龍華未來小學(xué)、龍華實(shí)驗(yàn)至美校區(qū)初中部，仁和醫(yī)院、新華醫(yī)院等。

附近教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套算是比較完善。

地塊的不足是，地塊邊上的福龍路車流量不少。

加上西側(cè)還有多條高鐵高架、地面軌道。

后續(xù)項(xiàng)目的噪音問題或許會(huì)比較嚴(yán)峻。

周邊在售項(xiàng)目，貝殼找房顯示，不遠(yuǎn)處的卓越栢奕府7.1萬/平。

另一個(gè)即將入市的項(xiàng)目，塘城壹號(hào)花園傳出備案價(jià)7.2萬/平。

但首開折后或低至5.5萬/平。

而且，塘城壹號(hào)花園是一個(gè)總建面達(dá)55萬平的項(xiàng)目。

A815-0036宗地未來入市，可能會(huì)受到一定的沖擊。

不過，A815-0036地塊的低容積率，不是超高層，都是塘城壹號(hào)花園所不能比的。

按照地塊3.1的容積率，6.8萬平左右的體量。

地塊建筑類型或?yàn)槎鄬踊蚋邔樱蟾怕什粫?huì)太高。

在“好房子”的加持下，大概率會(huì)在品質(zhì)上下一番功夫。

02

其實(shí)，這也是深圳的供地趨勢(shì)。

這兩年，深圳供應(yīng)的宅地并不多。

且有一個(gè)明顯的現(xiàn)象，所供應(yīng)土地的容積率，都在下降。

2025年以來至今，深圳成交宅地6宗。

容積率最高的僅4.97，是中海在1月份拿下的龍崗大運(yùn)地塊。

其余地塊的容積率均在2.5-3.1之間。

另外， 相比北京、上海等城市土地頻頻以高總價(jià)刷屏地產(chǎn)圈。

深圳今年以來成交的土地，體量都不算大。

走的是小而美的路線。

這樣的土地供應(yīng)趨勢(shì)，可以很好的保證地塊的成功出讓。

也能極大地給拿地企業(yè)減負(fù)。

比如，很明顯的一點(diǎn)。

在A815-0036宗地的掛牌文件，里面就顯示：

“若本地塊與A815-0037宗地為同一開發(fā)主體，允許相鄰側(cè)零退線，統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)?！?/span>

A815-0037宗地在7月7日公告掛牌，將在8月8日出讓。

地塊面積約1.65萬平，計(jì)容建面約5.12萬平，容積率同樣為3.1。

其中住宅建面約5萬平。地塊起拍價(jià)15.54億元。

這塊地其實(shí)就在A815-0036宗地的隔壁，由同一宗地調(diào)規(guī)分宗而來。

今年4月，深圳規(guī)自局發(fā)布用地規(guī)劃調(diào)整。

將01-13地塊用地性質(zhì)由GIC4醫(yī)療衛(wèi)生用地調(diào)整為R2二類居住用地。

原01-13地塊調(diào)規(guī)后被分割為北地塊A815-0036宗地、南地塊A815-0037宗地。

也就是說，這兩宗地完全可以合并為一宗地進(jìn)行出讓的。

但這樣一來，將大大增加拿地企業(yè)的壓力。

畢竟，兩宗地塊僅起拍價(jià)，加起來就有34.6億。

拆分出讓，資金壓力就少了一半。

當(dāng)然，按照地塊的出讓條件。

如果開發(fā)商有實(shí)力，想一起拿下統(tǒng)籌開發(fā)，也是可以的。

相當(dāng)于給了參與拿地的企業(yè)更多的選擇。

從A815-0036地塊今天的競(jìng)拍情況來看。

A815-0037地塊，有比較大的可能也將由深業(yè)集團(tuán)或其他深圳國(guó)資進(jìn)場(chǎng)兜底。

不過有一說一，雖然土拍冷熱有些分化。

但深圳所供應(yīng)的土地，各項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)都在朝著“好房子”邁進(jìn)。

當(dāng)住宅、土地市場(chǎng)不再追求高熱的數(shù)字。

而是真正從土地端開始，在品質(zhì)、舒適度等方面下功夫。

對(duì)購房者來說，未嘗不是一件好事。