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文/樂居財(cái)經(jīng) 房慧

近日，上海舉行了今年第六批次土拍，共出讓8宗涉宅地塊，兩天共吸金289.6億，浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價(jià)，徐匯地塊刷新全國宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

有數(shù)據(jù)顯示：2025年上半年，30城3000萬以上新房共成交了1846套，上海成交1096套，占比近六成。5000萬級(jí)別的豪宅上海占比更高，一手房成交482套，占30城總量接近八成。

在整體一路向上的走勢(shì)中，黃浦、徐匯、浦東，每一片城區(qū)都貢獻(xiàn)著屬于自己的一份“驚喜”：黃浦豪宅年復(fù)一年創(chuàng)新高，徐匯濱江人氣爆棚，浦東大戶型成交量猛增。豪宅排隊(duì)“清盤”，成為一道獨(dú)特風(fēng)景線。

作為中國高端住宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，上海的豪宅市場(chǎng)不僅反映了城市更新的進(jìn)程，也映射出高凈值人群生活方式的變遷。日前，樂居財(cái)經(jīng)采訪了第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人唐華女士，圍繞上海豪宅20年變遷，探討產(chǎn)品迭代、區(qū)域格局重塑、生活理念升級(jí)及市場(chǎng)韌性。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人唐華女士

以下為問答精選:

l關(guān)于豪宅產(chǎn)品變化

樂居財(cái)經(jīng)：上海豪宅的產(chǎn)品風(fēng)格經(jīng)歷了哪些標(biāo)志性變化？超高層、大平層、風(fēng)貌別墅，不同時(shí)期哪些產(chǎn)品風(fēng)格具有時(shí)代代表性？

唐華：我認(rèn)為上海豪宅的迭代史堪稱一部立體化的城市發(fā)展簡史：從1.0時(shí)代是大家耳熟能詳?shù)腁rtDeco石材立面的產(chǎn)品，這個(gè)階段奠定了當(dāng)下的美學(xué)基調(diào)，到2.0時(shí)代新天地、陸家嘴等黃金地段催生核心地段大平層與江景豪宅，再到如今3.0時(shí)代大面積玻璃幕墻超高層與風(fēng)貌別墅的組合。這種演變既是順應(yīng)國際超高層頂奢公寓發(fā)展趨勢(shì)的產(chǎn)品，也是融合上海特色文化底蘊(yùn)的豪宅代表。

樂居財(cái)經(jīng)：哪些開發(fā)商專注布局上海豪宅市場(chǎng)？比如港資開發(fā)商和內(nèi)地開發(fā)商有什么不同的策略，能否列舉相應(yīng)的成功案例？

唐華：我認(rèn)為上海豪宅市場(chǎng)的開發(fā)商布局呈現(xiàn)出港資與內(nèi)地開發(fā)商合作并進(jìn)的格局，兩者在策略上各有側(cè)重，共同推動(dòng)著上海住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

港資開發(fā)商在上海豪宅市場(chǎng)布局深遠(yuǎn)，他們注重長期主義和資源整合，傾向于通過長周期的綜合體項(xiàng)目開發(fā)或片區(qū)改造的方式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域與產(chǎn)品的價(jià)值躍升。以瑞安房地產(chǎn)為例，新天地項(xiàng)目長達(dá)20多年的開發(fā)，成功塑造了上海豪宅的頂流區(qū)域，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長期價(jià)值。此外，嘉里建設(shè)也投入近400億元開發(fā)金陵路綜合體，注重城市更新與風(fēng)貌保護(hù)，打造騎樓商業(yè)街和超高層住宅，金陵華庭1期項(xiàng)目以高品質(zhì)和稀缺性實(shí)現(xiàn)“日光”，攬金92.34億元，充分展示了港資開發(fā)商在豪宅市場(chǎng)的實(shí)力和影響力。

而內(nèi)地開發(fā)商則憑借對(duì)本土市場(chǎng)的了解，更能精準(zhǔn)定位高端客群的需求實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)及規(guī)模效應(yīng)。以上海壹號(hào)院為例，該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)及精裝配置精準(zhǔn)捕捉到了高端客戶的需求。此外，綠城潮鳴東方等項(xiàng)目也通過示范區(qū)的實(shí)景呈現(xiàn)及泛會(huì)所的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，進(jìn)一步提升了內(nèi)地開發(fā)商在豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭力。

港資開發(fā)商與本地國央企在策略布局上雖有差異，但隨著豪宅市場(chǎng)的發(fā)展，合作開發(fā)的模式越來越多，既可充分發(fā)揮港資開發(fā)商的運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，也可結(jié)合國央企對(duì)本土市場(chǎng)的了解與深耕，共同推動(dòng)豪宅產(chǎn)品的升級(jí)。例如，陸家嘴太古源·源邸項(xiàng)目，在濱水區(qū)域的成片開發(fā)下，打造了更匹配高凈值人群生活方式的陸家嘴濱江活力綜合體。

樂居財(cái)經(jīng)：從老牌港資房企到內(nèi)地規(guī)模房企，上海豪宅市場(chǎng)的玩家越來越多，綠城、宸嘉、保利、中海等都在布局，客戶對(duì)新入局者的認(rèn)可度如何？

唐華：我認(rèn)為這些企業(yè)實(shí)際并非"純新玩家"，而是帶著全國范圍內(nèi)的成熟產(chǎn)品線和成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)場(chǎng)的實(shí)力選手。他們的客戶認(rèn)可度本質(zhì)上是對(duì)其過往豪宅開發(fā)能力的信任遷移。

綠城杭州云棲玫瑰園作為低密豪宅標(biāo)桿，其高端居住理念直接賦能上海黃浦灣、蘇州玫瑰園等項(xiàng)目，形成全國性IP效應(yīng)；

宸嘉雖成立不久，但憑借產(chǎn)品力兌現(xiàn)與高端客群精準(zhǔn)營銷，快速完成全國布局，上海宸嘉100·嘉佰道61億日光破板塊價(jià)格天花板，武漢項(xiàng)目植入藝術(shù)展廳，"非標(biāo)定制"能力展現(xiàn)超越傳統(tǒng)開發(fā)商的創(chuàng)新力；

保利、中海作為央企，認(rèn)可度源自對(duì)頂級(jí)地段資源的精準(zhǔn)把控與產(chǎn)品系的高度延續(xù)，中海"玖序系"從北京到上海，針對(duì)改善型客戶的需求模型經(jīng)全國驗(yàn)證，順昌玖里、恒昌玖里正是其標(biāo)準(zhǔn)化與地段價(jià)值融合的典范。

這些開發(fā)商的共同點(diǎn)在于，他們?cè)缫言诟髯缘闹鲬?zhàn)場(chǎng)完成豪宅開發(fā)的方法論沉淀。當(dāng)這些經(jīng)驗(yàn)被移植到上海時(shí)，客戶看到的不是"新面孔"，而是更懂本土需求、更具產(chǎn)品創(chuàng)新力的"成熟玩家"。

樂居財(cái)經(jīng)：上海豪宅供應(yīng)量在增加，價(jià)格也在走高，您認(rèn)為什么樣的項(xiàng)目才算得上豪宅？您認(rèn)為后續(xù)的新豪宅項(xiàng)目如何才能保持市場(chǎng)競(jìng)爭力？

唐華：我認(rèn)為上海豪宅已進(jìn)入"均好性"時(shí)代——地段、產(chǎn)品、服務(wù)、圈層等多維度需形成價(jià)值閉環(huán)，單一優(yōu)勢(shì)難以支撐高端客群的長效認(rèn)可。

未來，在地段的基礎(chǔ)上，能將"產(chǎn)品力"的硬核創(chuàng)新與"運(yùn)營力"的軟性服務(wù)深度融合的項(xiàng)目，將在供應(yīng)量增加、價(jià)格走高的市場(chǎng)中脫穎而出——這既是政策導(dǎo)向下"好房子"的標(biāo)準(zhǔn)，也是高凈值客群用真金白銀投票的核心邏輯。

l關(guān)于區(qū)域板塊變遷

樂居財(cái)經(jīng)：上海豪宅板塊如何從古北、新天地、陸家嘴擴(kuò)展到蘇河灣、西岸、前灘等新興區(qū)域？這樣的變化是否和城市發(fā)展由內(nèi)在的聯(lián)系？未來哪些區(qū)域最具潛力？

唐華：

城市的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，在政策的驅(qū)動(dòng)之下，各板塊的規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整和升級(jí)，推動(dòng)高凈值人群向新興高端板塊遷移。傳統(tǒng)的核心區(qū)受制于土地供應(yīng)的不足，政府的主導(dǎo)開發(fā)轉(zhuǎn)向城市更新帶或成片開發(fā)新區(qū)。同時(shí)，高端客戶的需求也進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)豪宅定位進(jìn)行重塑，從"地段至上"到"多維價(jià)值"，在認(rèn)知的轉(zhuǎn)變之下，上海的豪宅板塊正被重新定義。未來，隨著城市更新的進(jìn)程提速及規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的快速落地，具備政策確定性、高產(chǎn)業(yè)能級(jí)及稀缺生態(tài)資源的區(qū)域?qū)⒏邼摿Α?/p>

l關(guān)于市場(chǎng)需求升級(jí)

樂居財(cái)經(jīng)：在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)背景下，上海豪宅市場(chǎng)的高端客戶是否置業(yè)目的發(fā)生變化？市場(chǎng)是否仍保持強(qiáng)勁需求？未來面臨哪些挑戰(zhàn)？

唐華：上海豪宅市場(chǎng)的高端客戶置業(yè)目的仍呈現(xiàn)“資產(chǎn)配置+自住改善”的雙軌特征。當(dāng)前市場(chǎng)需求韌性主要源于核心地段核心資產(chǎn)的抗周期屬性。不過，市場(chǎng)分化加劇、頂級(jí)客群購買力或出現(xiàn)斷層，疊加產(chǎn)品同質(zhì)化困境，將成為未來面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

l關(guān)于專業(yè)服務(wù)引領(lǐng)

樂居財(cái)經(jīng)：第一太平戴維斯如何在20多年的市場(chǎng)變化下是以怎么樣的專業(yè)服務(wù)和核心競(jìng)爭力，專注引領(lǐng)豪宅市場(chǎng)？

唐華：我認(rèn)為我們持續(xù)深耕豪宅市場(chǎng)的核心競(jìng)爭力，源于構(gòu)建了"開發(fā)端全周期賦能+置業(yè)端精準(zhǔn)需求匹配"的雙維專業(yè)體系：

對(duì)開發(fā)端，我們提供了"土地研判-產(chǎn)品定位-營銷賦能-銷售代理"的全流程專業(yè)閉環(huán)。依托20余年沉淀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)與客群洞察，為開發(fā)商提供從土地價(jià)值預(yù)判、產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)到精準(zhǔn)客群觸達(dá)的定制化解決方案，助力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

對(duì)置業(yè)端，我們以"專業(yè)口碑+深度信任"構(gòu)筑服務(wù)護(hù)城河。通過長期沉淀的高凈值客群需求數(shù)據(jù)庫與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)追蹤能力，為每位客戶匹配符合其資產(chǎn)配置邏輯與居住偏好的個(gè)性化房源，這種"精準(zhǔn)需求對(duì)接"能力已成為我們的核心標(biāo)簽。

擁有20余年豪宅市場(chǎng)研究及銷售經(jīng)驗(yàn)的唐華，曾深度參與多個(gè)上海及國際高端住宅項(xiàng)目，她表示：第一太平戴維斯始終以專業(yè)為錨，在市場(chǎng)周期波動(dòng)中持續(xù)為開發(fā)端與置業(yè)端創(chuàng)造確定性價(jià)值，這正是我們引領(lǐng)豪宅市場(chǎng)的底層邏輯。