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文/北京進深 徐迪 

7月31日，昌平新東區(qū)二期0033、0036、0044地塊以13.69億元底價成交。

受讓方為北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司。

北京新恩祥是一家民營房企，成立于2025年5月29日。

穿透股權(quán)，北京新恩祥業(yè)由河北武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股99%，實控人為孫趙云。

河北民企拿地，龍湖簽約代建

官網(wǎng)顯示，明芳地產(chǎn)為河北太行鋼鐵集團下屬地產(chǎn)開發(fā)平臺。

太行鋼鐵集團始建于2004年，是一家集鋼鐵冶煉軋制、天然氣綜合開發(fā)利用、地產(chǎn)開發(fā)、駕駛員培訓(xùn)和現(xiàn)代物流為一體的綜合性集團公司。

地塊成交的同時，龍湖旗下代建品牌龍智造官微公布：

簽約河北太行鋼鐵集團&北京恩祥集團，為昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊，提供項目建造管理服務(wù)。

龍湖在昌平現(xiàn)有一個在售樓盤，為龍湖·觀萃，位于生命科學(xué)園板塊。共857套房源，指導(dǎo)價6萬/㎡。

目前網(wǎng)簽462套，去化率54%；成交均價5.61萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計26.58億元。

這是北京首個第四代產(chǎn)品，曾獲全國好房子設(shè)計大賽一等獎。

1000平米架空層 風(fēng)雨連廊；創(chuàng)新空中浮島陽臺，通過奇偶錯層結(jié)構(gòu)實現(xiàn)超6米挑高陽臺空間戶戶贈送，綜合得房率達到85%-96%。

本次成交的地塊，為一宗“宅產(chǎn)配”組合，位于昌平南邵鎮(zhèn)。

這宗地也是經(jīng)歷了數(shù)次排列組合，供地清單上的?？停诮衲?月底進入過預(yù)申請，未能轉(zhuǎn)正。

直到今年6月底再一次“瘦身”，正式掛牌。

最終成交的項目包含3幅子地塊，住宅、教育、商業(yè)各1幅，建筑規(guī)?？刂频?萬㎡出頭。

①0033地塊為居住用地，地上建面5.74萬㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）。

②0036地塊為基礎(chǔ)教育用地，在住宅地塊東側(cè)，建面約0.42萬㎡，控高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園；

③0044地塊為商業(yè)用地，是商業(yè)組團中最北邊的一塊，在住宅地塊往西1公里處，緊鄰濱河森林公園，建面2.87萬㎡，控高12米（局部18米。）

昌平：7個月成交三宗宅地

這是今年以來昌平成功出讓的第三宗地塊。

與此前兩宗一樣，南邵地塊也以底價成交。

年初，中海 未來科學(xué)城托底朱辛莊地塊；

6月份，城建 越秀 未來科學(xué)城 貝好家聯(lián)合底價摘下北四村地塊。

這之后，北京2025年第五輪供地清單上，東小口地塊批量現(xiàn)身。

位于回天板塊的東小口鎮(zhèn)，南鄰海淀、朝陽，北接昌平產(chǎn)業(yè)核心未來科學(xué)城，是北京中軸線北延的重要拓展區(qū)。

東小口這三宗宅地，一度被認為是昌平王炸，繼朱辛莊板塊之后，最有可能拍出高溢價的項目。

然而，五輪清單8宗地塊掛出兩個月之久，僅有順義懋源璟橒隔壁的6017地塊和豐臺岳各莊地塊正式掛牌。

海淀西郊機場雙子地塊順延至第六輪清單。

除此之外的4宗地塊全部下線，這其中就包括東小口的三宗地。

有熱度不代表敢接盤，東小口40萬平米的純住宅體量，在當(dāng)前昌平市場，入手壓力顯然不小。

昌平當(dāng)前新盤庫存太多。

近兩年，昌平共有20多個新盤共12376套住宅取得預(yù)售許可證。

僅今年這7個月以來，就有3258套新增供應(yīng)。

加上北四村地塊，規(guī)劃建面8萬平米純住宅用地；

剛剛成交的南邵地塊，也有近6萬平米的住宅建面。

兩個項目又將為昌平新增千余套供應(yīng)。

東小口的三宗宅地，單拿出來任何一塊都是千套規(guī)模，現(xiàn)階段延期入市，對昌平的在售項目來說無疑是巨大的利好。

今年上半年，北京新建商品住宅成交額達到1459.95億元，同比上漲29.7%；但成交面積只增長了3%。

換句話說，上半年樓市主要受益于幾大高端項目的集中入市，新房市場呈現(xiàn)“點狀”繁榮。

昌平，顯然不是豪宅產(chǎn)區(qū)。

精心設(shè)計的第六輪供地

隨著呼家樓蚊型地塊的搶跑，北京下半年的供地計劃終于啟動了。

一個小細節(jié)，本輪供地擬出讓時間段，從以往的具體日期，改成了：

近期。

與動輒十幾二十萬建筑規(guī)模的地塊相比，第六輪清單上的項目顯得很精致。

規(guī)模最大的一宗地，計容建面8萬多平米，不算商業(yè)，住宅建面大約6.5平米。

而最小的一宗，住宅建面只有不到0.6萬平米。

體量不大，貴在稀缺。

1、朝陽區(qū)太陽宮0627地塊

壓箱底的寶藏地塊，東北三環(huán) 雙軌交匯，交通便利。

城市界面好，高品質(zhì)次新扎堆，北邊就是紅極一時的神盤中建玖合府，南側(cè)緊鄰凱德mall，疊加人大附學(xué)區(qū)，太陽宮地塊的位置在整個朝陽區(qū)也算是數(shù)一數(shù)二的。

規(guī)劃用地面積約1.94公頃，容積率2.6，限高80米。

地上總建筑規(guī)模約5.04萬㎡，其中包含0.74萬㎡的商業(yè)設(shè)施；地下還有不少于0.55萬㎡的商業(yè)設(shè)施，結(jié)合軌道站點設(shè)置。

規(guī)劃方案顯示，地塊地下空間應(yīng)與地鐵17號線預(yù)留通道連接，并與地鐵10號線站廳連通?，F(xiàn)狀地鐵A出入口、17號線風(fēng)亭應(yīng)進行改造，與項目結(jié)合建設(shè)。

此外在地塊兩邊還有京承高速和機場高速，東邊主要商務(wù)區(qū)基本可以半小時直達。

當(dāng)然高速噪音也是地塊的一個不利因素。

2025年朝陽供地清單中，太陽宮0627地塊也在其中，當(dāng)時地塊指標顯示建筑規(guī)模5.83萬平方米，容積高達3。

6月18日，地塊規(guī)劃綜合實施方案公示，不僅降低了容積率，同時將地塊屬性由F1住宅混合公建用地（商辦占比15%），改為純住宅用地。

為了迎合開發(fā)商和市場需求，公建配建面積明顯減少，相應(yīng)的，開發(fā)難度也降低了。

2、朝陽區(qū)呼家樓南里9001、9002地塊

已正式掛牌，起始價4.46億，9月5日開拍

位于朝陽區(qū)呼家樓街道，三環(huán)至四環(huán)之間，鄰近10號線金臺夕照站、6號線和10號線換乘呼家樓站，交通便捷。

周邊有首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京朝陽醫(yī)院，國貿(mào)商城、好世界、萬達廣場、北京skp、新世界百貨等商業(yè)體，生活配套成熟。

位置絕佳，但體量過于迷你。

這宗地原來是呼家樓南里19、24號樓，兩棟樓建于上世紀50年代，屬危樓，存在較大安全隱患，規(guī)劃進行城市更新改造。

占地面積0.53公頃，兩幅子地塊總建面7588㎡，其中有一塊是社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地。

住宅地塊北側(cè)還規(guī)劃一條東西向街坊路，利用現(xiàn)狀小路加寬，紅線寬度8米。

按照戶均120平方米計算，總共也有40多套住房。

比去年出讓的東城金魚池地塊大點。

3-4、海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西郊機場0007、0012地塊和0018地塊

這兩宗是第五輪清單順延過來的地塊，也是本輪清單中規(guī)模最大的兩宗，估計已有房企做好出手準備了。

位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)，四環(huán)至五環(huán)之間，鄰近地鐵6號線廖公莊站。

東側(cè)有西山公園、平莊郊野公園，教育資源豐富、生活配套完善。

項目用地規(guī)模8.62公頃，規(guī)劃地上建面14.52萬㎡，其中：

0007商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 0012住宅用地，占地4.81公頃，地上建面8.24萬㎡；

0018住宅用地，占地3.81公頃，地上建面6.28萬㎡。

這兩宗地所在位置圈層非常好，屬于四季青豪宅核心區(qū)域，融創(chuàng)香山壹號院、頤和金茂府、西山美墅館等老牌豪宅都在這附近。

5、門頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團0605-0006地塊

位于門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)，西六環(huán)外，緊鄰地鐵S1線四道橋站。

占地2.04公頃，規(guī)劃地上建面4.07，容積率約2.0，限高45米。

周邊有西長安中駿世界城、龍湖長安天街、門頭溝區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、綠海運動公園等，東側(cè)臨近永定河，生活配套成熟、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。