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文/上海進(jìn)深 魏薇

前不久，中鐵建地產(chǎn)松江新城項(xiàng)目正式公布案名——西派云間。

5月初拿地，20天公布規(guī)劃，7月底出案名，西派云間的推進(jìn)速度很快。目前，項(xiàng)目已在松江萬達(dá)、印象城及青浦山姆等核心商圈鋪設(shè)展臺(tái)，啟動(dòng)前期宣傳。

按照計(jì)劃，項(xiàng)目售樓處將于8月中旬正式開放接待，同步公開125㎡與148㎡主力戶型樣板間，預(yù)計(jì)在9月首次開盤。

“西派云間” 這四個(gè)字，總讓人覺得格外熟悉。

西派是中鐵建地產(chǎn)的TOP級(jí)產(chǎn)品系，之前浦東的紅盤“西派海上”也是用的這個(gè)產(chǎn)品系?！霸崎g”則和一路之隔的星樾云澗有關(guān)，星樾云澗是中鐵建地產(chǎn)首入松江打造的項(xiàng)目。

可以說，西派云間其實(shí)是把這兩個(gè)項(xiàng)目的名字結(jié)合了起來。這一次，中鐵建地產(chǎn)想在松江再造一個(gè)西派海上那樣的“神話”。

西派海上和星樾云澗都是曾經(jīng)的熱銷盤。

2024年10月以來，西派海上9個(gè)月5次推盤5次售罄，已然成為了中鐵建地產(chǎn)的一張“金字招牌”。

西派海上主力戶型面積段88-142㎡，均價(jià)9.2萬/㎡。這是中鐵建地產(chǎn)與國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的合作項(xiàng)目，中鐵建地產(chǎn)在該項(xiàng)目的持股比例為45%。而對(duì)于西派云間，中鐵建的持股比例是100%。

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海京澗房地產(chǎn)有限公司，成立于今年5月20日，該公司由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司100%持有，法定代表人為靳騰。

星樾云澗主力戶型為99-155㎡高層&疊加，聯(lián)動(dòng)價(jià)5.54萬/㎡，2023年3月首次開盤入市，目前已售罄，項(xiàng)目在2024年交付。

細(xì)節(jié)調(diào)整

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，西派云間將打造7棟4F疊加別墅和10棟10-17F的小高層&高層，其中部分高層樓棟的首層做了架空設(shè)計(jì)，10號(hào)樓南側(cè)做了下沉庭院。總戶數(shù)共760戶。

這份方案公示半個(gè)月后，做出了一些細(xì)節(jié)方面的調(diào)整：

1、15#樓右單元右邊戶首層、二層設(shè)置為物業(yè)管理用房

2、9#樓由12層調(diào)整為13層

3 、11#樓入戶方式由南入戶調(diào)整為北入戶

4、面積調(diào)整：總建筑面積增加723.97㎡，其中地上不計(jì)容建筑面積增加223.97㎡、地下不計(jì)容建筑面積增加500.00㎡。

上述調(diào)整不會(huì)對(duì)計(jì)容建筑面積和容積率造成影響。

兩次公示的規(guī)劃圖中，樓間距都未標(biāo)明。

項(xiàng)目在整體容積率2.3的條件下做了高低配，疊墅高度15.75米，若優(yōu)先保障疊墅區(qū)域超1:1的樓間距，小高層區(qū)域的樓間距會(huì)被壓縮。

西派云間的戶型圖目前尚未公開，據(jù)目前透露的信息來看：

小高層建面約125-148-188㎡，全系一梯一戶，精裝交付。疊墅建面約153㎡-158㎡，總高4層，毛坯交付。

125㎡的起步面積段，明顯是面向改善型客戶。疊墅在松江新城屬于稀缺產(chǎn)品，數(shù)量也不多。

西派升級(jí)

西派系堅(jiān)持“非核心不選、非標(biāo)志不建、非創(chuàng)新不做”，首次進(jìn)入松江，新項(xiàng)目有了新高度。

西派云間不僅保持了西派系的高標(biāo)準(zhǔn)，還在建筑、園林景觀、園林水系、社區(qū)會(huì)所、裝修標(biāo)準(zhǔn)方面做了升級(jí)：

1、項(xiàng)目南側(cè)和西側(cè)臨河，所以在南側(cè)做了小區(qū)出入口，打造了雙橋跨水入戶，橋上行人進(jìn)入小區(qū)，橋下車輛進(jìn)入地庫，既顯檔次又保證了私密性。

2、松江首個(gè)中央車站歸家系統(tǒng)，車輛進(jìn)地庫后有個(gè)中轉(zhuǎn)站，業(yè)主大熱天、下雨天或者需要車接送時(shí)，直接在地庫等就行，不用到路邊，從地庫就能直接回家。

3、松江首個(gè)雙層立體會(huì)所，相當(dāng)于把五星級(jí)酒店會(huì)所搬到小區(qū)了，有恒溫泳池，健身館，私會(huì)廳，茶吧，書吧，應(yīng)該是松江目前最大的社區(qū)會(huì)所。

4、松江新規(guī)后做的首個(gè)改善產(chǎn)品，層高、陽臺(tái)等都有調(diào)整，具體需要等戶型圖出來才能明了。

業(yè)績(jī)沖刺

西派云間所在地塊，是中鐵建地產(chǎn)2025年至今在上海摘得的唯一一宗地塊。

5月9日的上海四批次土拍中，中鐵建地產(chǎn)以成交總價(jià)24.7億拿下松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號(hào)地塊，溢價(jià)率20.42%，折合樓板價(jià)25288元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)不小于2500元/㎡，容積率2.3，中小套型比例45%。

地塊還要求配置一處公共空間，面積不小于1500㎡；同時(shí)配置一處日間照料中心200㎡，一處老年活動(dòng)室200㎡、一處養(yǎng)育托管點(diǎn)360㎡等。

即使是在這樣的高溢價(jià)之下，西派云間的樓板價(jià)仍比三年前的星樾云澗（29571元/㎡）便宜大約4200元/㎡。

但在高品質(zhì)、強(qiáng)配套的加持下，西派云間的價(jià)格只會(huì)比星樾云澗更貴。

實(shí)際上，在此次拿下松江地塊前，中鐵建地產(chǎn)還曾有意上海第三批次出讓的浦東新區(qū)北蔡地塊。地塊上架前，中鐵建地產(chǎn)就對(duì)地塊提前進(jìn)行了招標(biāo)計(jì)劃公告。

今年上半年，中國(guó)鐵建在上海實(shí)現(xiàn)79.11億元的全口徑銷售額，不及2024年全年銷售額（200.83億元）的一半。

可以見得，西派云間的高端策略，既是中鐵建地產(chǎn)對(duì)松江改善市場(chǎng)潛力的押注，也暗含通過“單盤突破”帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的考量。