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北京進(jìn)深 徐迪 在7月20日，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證1個月后，通州花語璟云開放了營銷中心和樣板間。

4月29日拿地，滿打滿算不到三個月，中鐵建地產(chǎn)通州新盤速度很快。

這個追求高周轉(zhuǎn)的時代，大家都不慢。

比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱已經(jīng)開盤了，認(rèn)購非?；鸨?，官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

對于剛需客群來說，朝棠攬閱69小三居神戶型功能性太強(qiáng)，多成員家庭上車的不二之選，同區(qū)域同總價(jià)段沒有競品。

花語璟云的起步戶型做到了94㎡，門檻略高。

樣板間做了兩個主力戶型：

1、110㎡三居兩衛(wèi)，南向通面寬陽臺贈一半面積，北向設(shè)備平臺和側(cè)邊飄窗全贈送。

總贈送面積大約11.6㎡，建面使用率88%。

整體是深淺咖+原木+暖白配色，主打現(xiàn)代輕奢風(fēng)。

鋼木復(fù)合門，雙面木紋，內(nèi)部鋼板，搭配飛利浦密碼鎖。

進(jìn)門右手邊是公衛(wèi)，馬桶用的美標(biāo)品牌，五金件摩恩或同檔，交標(biāo)拉滿。

餐客廚一體化，客廳3.8面寬，南向滿墻落地窗，電視背景墻巖板、全屋墻面壁紙交付。

客廳加上個六人座餐區(qū)顯得有點(diǎn)擠，但是收納空間做得比較多，餐邊柜、玄關(guān)柜、轉(zhuǎn)角柜都是交付標(biāo)準(zhǔn)。

主臥把陽臺包進(jìn)來，側(cè)邊飄窗，270度觀景；主衛(wèi)是單臺盆，側(cè)面采光，鏡柜等收納設(shè)計(jì)顏值在線且實(shí)用。

兩個次臥的空間也夠大，舒適度有保證。

廚房很贊，3.25米超大開間，窗子開得也很大，空間感很好，U形操作臺，大面積使用了白色，搭配黑色灶具+窗體，讓煙火氣重的空間清爽感十足。

2、頂配126㎡四葉草戶型

小區(qū)最大戶型，全部房源都集中在2#樓，這棟樓是小區(qū)唯一的小高層，首層架空。

南向1.5米進(jìn)深陽臺，10.9米通面寬，贈送一半面積。

主臥和北次臥各有一處側(cè)邊飄窗，北邊另一個臥室接的是設(shè)備平臺，面積全贈送。

相當(dāng)于每個房間都有贈送，合計(jì)超過11㎡，建面使用率83.5%。

子母門入戶，玄關(guān)通頂柜，里面隔斷都打好了，收納雜物很實(shí)用。

4米寬廳，全落地窗，進(jìn)深比較長，客廳比110戶型顯得寬敞不少。

最大的亮點(diǎn)是L形餐邊柜，與公衛(wèi)洗手盆連通式設(shè)計(jì)，置物功能+清潔功能一體化，很有創(chuàng)意且非常人性化。減少了轉(zhuǎn)角面積的浪費(fèi)，同時上面的鏡柜還拉大了空間感。

餐桌另一側(cè)是整排收納柜，家政間、外出衣帽間全包進(jìn)去了。

主臥面寬3米9，同樣是L窗采光，挑不出毛病，但也沒有能讓人眼前一亮的東西，沒做衣帽間而是衣柜，放大了空間。

北次臥飄窗在房間東邊，相對北向的窗子來講采光時間會更長一些。

南向次臥做成兒童房，暖白底色+大量多巴胺亮色的使用，很有活力感。

項(xiàng)目建設(shè)用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬㎡，其中地上計(jì)容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，共202戶，戶均面積不到110㎡。

其實(shí)以花語璟語的地塊素質(zhì)來說，臨鐵優(yōu)勢+規(guī)模限制，也是個妥妥的剛需盤。

壞就壞在，這塊地的樓面價(jià)被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，中鐵建地產(chǎn)以22%的溢價(jià)率拿下這宗2萬㎡出頭的地塊，單價(jià)達(dá)到3.58萬/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。

目前，兩個項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是：5.84萬/㎡、5.48萬/㎡。

如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，顯然無法實(shí)現(xiàn)這個程度的差價(jià)。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語”。

但市場對這個位置的高端項(xiàng)目接受能力，目前看十分有限。

除上述兩個今年新入市的樓盤，周邊還有不少在售項(xiàng)目，近兩年的成交均價(jià)都沒有突破6萬。

招商璀璨公元5.7萬；能建京玥蘭園更是連5.5萬都沒站上，近兩個月成交價(jià)已跌破5萬。

主打大戶型的純改善盤新城基業(yè)頤瑞府均價(jià)接近6萬，但取證快2年了，只網(wǎng)簽了66套，還有超六成房源在售。

花語云璟在它2萬多平米的迷你社區(qū)里，炫技空間實(shí)在有限。

園林幾乎是沒有發(fā)揮余地的，能把架空層、會所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

中鐵建還是拿出了很大誠意，力求把這個項(xiàng)目打造成“小而精”的品質(zhì)社區(qū)。

依托通州最低的容積率，花語璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個反主流的小戶型豪宅社區(qū)。

隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數(shù)不多的考量，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與云璟攬閱產(chǎn)品定位做出差異。

1.7的容積率原本是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，但因?yàn)榈貕K南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠(yuǎn)，導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際容積率被拉高。

當(dāng)然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠(yuǎn)，減少了臨街感。

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進(jìn)深1.5米；北面有設(shè)備平臺；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈送尺度不輸云璟攬閱。

通州梨園板塊的三個新盤的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個項(xiàng)目合計(jì)為北京城市副中心供應(yīng)了近千套四代宅。

八里橋的朝棠攬閱，一個項(xiàng)目就有900多套房源。

此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，目前還沒出設(shè)計(jì)方案，但從面積上來看，23.7萬㎡的規(guī)模，約等于10個花語璟云。

而且從地塊條件來看，中建玖合項(xiàng)目是具備豪宅基因的，前排河景大戶型做利潤，后排中小戶型做流量保成本。

這個超級大盤的方案一出來，恐怕會讓花語璟云的處境更加被動。