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文/北京進(jìn)深 徐迪

通州再添一朵“云”。

5月27日，中鐵建通州梨園6007地塊案名發(fā)布：花語璟云。

隔壁是招商云璟攬閱，不遠(yuǎn)處還有金隅花溪云錦。

通州這三個(gè)新盤的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為北京城市副中心供應(yīng)了近千套四代宅。

時(shí)隔3年再回北京，中鐵建地產(chǎn)拿出了高端產(chǎn)品系“花語”，在副中心落下一子。

在它旁邊的另外兩朵“云”，招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦樓面價(jià)2.5萬元/㎡。

這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬/㎡。

而花語璟云的樓面價(jià)是3.58萬/㎡，售價(jià)要定到多少才能平衡成本和流量？在這個(gè)2萬平米的迷你社區(qū)里，它炫技空間實(shí)在有限。

從進(jìn)度來看，花語璟云完全沒有避基鋒芒的意思。

4月29日拿地，5月15日成立項(xiàng)目公司，5月20日公示總平圖。

招商云璟攬閱雖已開盤3個(gè)多月，但從網(wǎng)簽情況來看，還有近六成房源大約200套待售。

金隅花溪云錦更是才開盤3天，還沒開始轉(zhuǎn)網(wǎng)簽，官宣首開勁銷166套、攬金11.3億元。

云璟攬閱指導(dǎo)價(jià)是6.2萬/㎡，成交均價(jià)5.9萬/㎡。

想在兩大新盤中截流，中鐵建花語璟云拿出了一套小戶型豪宅的設(shè)計(jì)方案。

被迫退線，拉高容積率

項(xiàng)目建設(shè)用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬㎡，其中地上計(jì)容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，另有3棟配套樓、機(jī)動(dòng)停車位247個(gè)。

1.7的容積率原本是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，但因?yàn)榈貕K南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠(yuǎn)，導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際容積率被拉高。

當(dāng)然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕，南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠(yuǎn)，減少了臨街感，但是東西臨街樓棟退線只有兩三米。

南側(cè)退線距離為什么這么遠(yuǎn)？

從平面圖來看，東南角方向有一棟80.17米高的建筑，按照1.2倍的樓間距要求，至少需要96.204米的距離。

東南角6#樓退到紅線內(nèi)12.16米的距離，才能勉強(qiáng)能滿足樓間距要求。

但是這么一來，小區(qū)東南角空出一大片，盡管做了雨水調(diào)蓄池和化糞池等，還是造成了不少面積的浪費(fèi)。

花語璟云項(xiàng)目建筑控高45米，局部彈性49.05米。

受容積率指標(biāo)限制，6棟住宅樓中，僅有西北角2#樓做到了45米的限高。西單元14層，東單元16層，整個(gè)首層都做了架空層。

其余5棟均為11層以下洋房產(chǎn)品：1#樓為5F/7F；3#樓5F；4#樓10F；5#、6#樓為11F，6#西邊兩個(gè)單元為4層洋房。

這也是整個(gè)通州新盤為數(shù)不多的有4層洋房的低密產(chǎn)品，僅兩個(gè)單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個(gè)反主流的小戶型豪宅社區(qū)。

項(xiàng)目總共有202戶，平面圖上沒標(biāo)注面寬和進(jìn)深數(shù)值，大概測(cè)算下來面積段在100-120㎡區(qū)間，層高3米+。

而云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數(shù)不多的考量，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與隔壁項(xiàng)目產(chǎn)品定位做出差異。

小區(qū)設(shè)有兩處人行出入口：西南口連接下沉庭院；西門進(jìn)來是的物業(yè)用房+鄰里中心。

架空層、會(huì)所、鄰里中心一應(yīng)俱全。

公區(qū)上與云璟攬閱相比略勝一籌。

云璟攬閱雖然沒做下沉庭院，但在小區(qū)西南角也做了下沉商業(yè)，另有2000平米核心花園。

得房率BUFF三件套，100㎡送11.8㎡

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺(tái)，進(jìn)深1.5米；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

整體贈(zèng)送尺度不輸隔壁云璟攬閱。

云璟攬閱的贈(zèng)送面積已經(jīng)達(dá)到10%紅線上限，中鐵建梨園項(xiàng)目加贈(zèng)后得房率預(yù)計(jì)也在95%以上。

以6#樓為例，端戶100㎡，南陽臺(tái)送5.8㎡，飄窗3.5㎡，設(shè)備平臺(tái)2.5㎡，合計(jì)贈(zèng)送11.8㎡；

中間戶110㎡，陽臺(tái)送7.5㎡，設(shè)備平臺(tái)2.5㎡，合計(jì)贈(zèng)送10㎡。

3#樓有建面110左右的端戶房源，贈(zèng)送尺度更大一些，戶型格局預(yù)計(jì)和云璟攬閱差不多。

三面寬南北通透，客餐廚一體，主臥270轉(zhuǎn)角采光，廚房面積很大。

補(bǔ)倉北京，高溢價(jià)拿下網(wǎng)紅地塊

項(xiàng)目開發(fā)主體北京弘邑置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本2000萬元，由中國鐵建房地產(chǎn)旗下中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司100%持股。

此次拿地，一定程度上透露出了中鐵建地產(chǎn)重回北京的信號(hào)。

2024年，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中鐵建地產(chǎn)”）營收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤12.42億元，同比下降7.7%。

中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2024年銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。 

2024年9月，孫洪軍接替李興龍，正式出任中鐵建地產(chǎn)董事長。

公開資料顯示，孫洪軍，曾任中鐵建設(shè)集團(tuán)副總經(jīng)理兼房地產(chǎn)公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事，并作為總經(jīng)理人選。2024年8月，任中國鐵建地產(chǎn)黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會(huì)工作）。

盡管在年報(bào)中，提到的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)布局城市包括北京，但近兩年來，中鐵建地產(chǎn)并沒在北京拿地。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產(chǎn)聯(lián)合大悅城以23億元的底價(jià)摘得昌平北七家地塊，開發(fā)了宸悅國際，當(dāng)年9月底開盤，2023年售罄，成交均價(jià)5萬/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計(jì)劃總投資額排名前十的項(xiàng)目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個(gè)項(xiàng)目，其余均位于長三角、珠三大角以及西南區(qū)域。 

補(bǔ)倉北京，花語璟云3萬多平米的總建筑規(guī)模，恰是一次風(fēng)險(xiǎn)可控的選擇。

花語璟云所在6007地塊曾與云璟攬閱所在的6001地塊捆綁出讓，當(dāng)時(shí)編號(hào)為0133，是一幅多功能用地。

6001建面不到3.5萬㎡，0133建面接近4萬㎡，相當(dāng)于做個(gè)商辦項(xiàng)目，配建個(gè)住宅。

最終，只有6001住宅地塊單獨(dú)上架，被招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得，開發(fā)為云璟攬閱。

而0133多功能用地則搖身一變，成為6007地塊，被眾多房企角逐，最終由中鐵建地產(chǎn)以3.58萬元/㎡的單價(jià)拿下。

此時(shí)的6007地塊，隨編號(hào)一同調(diào)整的還有：

1、用地性質(zhì)：F3其他類多功能用地→R2二類居住用地；

2、用地規(guī)模：由1.29公頃調(diào)降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬平方米調(diào)降至2.16萬平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，統(tǒng)一調(diào)整至45米限高；

4、容積率隨之發(fā)生巨大變化，由原來的3.08，驟降至1.7。

比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個(gè)通州，這個(gè)容積率的純住宅用地不多。

出讓文件中，關(guān)于通州梨園6007地塊的建筑設(shè)計(jì)還提出了若干要求：

外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵(lì)采用干掛式外墻材料。鼓勵(lì)建筑立面采用節(jié)能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應(yīng)采用外遮陽構(gòu)造。

建筑色彩上依據(jù)上位規(guī)劃，規(guī)劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區(qū)，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。

鼓勵(lì)坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺(tái)或構(gòu)件簡(jiǎn)單處理。

地塊位于九棵樹街道，北京城市副中心0303街區(qū)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，緊鄰地鐵梨園站。

作為通州區(qū)早期發(fā)展起來的居住區(qū)，梨園板塊周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園等生活配套成熟，有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院(通州院區(qū))；梨園鎮(zhèn)中心小學(xué)、史家小學(xué)(通州分校)、育才學(xué)校；貴友大廈(通州店)等。

板塊內(nèi)新盤較多，能建京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業(yè)頤瑞府，還有剛開盤的云璟攬閱等，指導(dǎo)價(jià)均為6.2萬/㎡，實(shí)際成交價(jià)都不到6萬。

1、能建·京玥蘭園（東春臺(tái)家園）

2023年2月18日開盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年5月23日，網(wǎng)簽498套，去化率85%，成交均價(jià)約5.5萬/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

屬于剛改/改善盤，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現(xiàn)房部分開盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網(wǎng)簽426套，去化率約76%，成交均價(jià)5.7萬/㎡。

3、新城基業(yè)·頤瑞府（頤瑞家園）

2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復(fù)式戶型。

目前網(wǎng)簽58套，去化率34%，成交價(jià)5.97萬/㎡。

隨著諸多新盤的入市，頤瑞府后續(xù)小面積段的房源成交或?qū)⒏悠D難。

4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）

規(guī)劃12棟5-16層洋房 小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計(jì)367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前網(wǎng)簽152套，去化率超40%，成交均價(jià)約5.9萬元/㎡。

5、金隅花溪云錦（花溪云錦佳苑）

8棟11層洋房，共計(jì)366套住宅，指導(dǎo)價(jià)6.2萬/㎡，面積段為108-125-138-153㎡全四居。5月1日取證，尚未開盤。