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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

2025年進(jìn)入第二季度，房企在行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵時期，一刻也不能放松。

階段性總結(jié)過去、分析形勢、研究措施。它們需要更有效的應(yīng)對策略，確保全年目標(biāo)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。

對于國央企地產(chǎn)商而言，尤為如此。

前不久，中國鐵建地產(chǎn)（或“中鐵建地產(chǎn)”）在其總部北京，召開了一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析會。

中國鐵建地產(chǎn)一、二把手——黨委書記、董事長孫洪軍，總經(jīng)理、黨委副書記、副董事長陳建軍，都出席了。

孫洪軍強(qiáng)調(diào)，要貫徹落實(shí)中國鐵建關(guān)于“全力穩(wěn)增長、全力收現(xiàn)金、全力提質(zhì)效、全力控風(fēng)險、全力抓落實(shí)”的工作部署。

他對接下來的推進(jìn)工作談了很多。

首要的兩點(diǎn)，包括“要將投資作為頭等大事，堅持投資回歸價值本源”、“將存量去化作為首要任務(wù)，開展存量項目去化及盤活三年行動”。

看得出，投資的回報以及存量的去化，在中國鐵建地產(chǎn)內(nèi)部是重中之重。

從去年8月接替李興龍成為中國鐵建地產(chǎn)董事長，孫洪軍肩上的擔(dān)子并不小。

日前披露的年報顯示，2024年，中國鐵建地產(chǎn)（全稱：中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入466.46億元，同比上年下降了26.2%。

凈利潤12.42億元，同比下降7.7%；歸母凈利潤539.59萬元，同比下降了95.4%。

李興龍是在2020年11月從吳仕巖手中接過權(quán)杖，成為中國鐵建地產(chǎn)黨委書記、董事長的。

直到去年7月，因工作調(diào)動赴任中國鐵道建筑集團(tuán)黨委常委，中國鐵建黨委常委、副總裁。

期間，李興龍帶領(lǐng)下的中國鐵建地產(chǎn)，有過不少的突破。

2021年，中國鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收295.18億元，同比增長11.18%；凈利潤29.9億元，同比增長2.23%。

雖然在2022、2023這兩年，中國鐵建地產(chǎn)的凈利潤、歸母凈利潤同樣有較大的下滑，但營業(yè)收入依然保持了較大的增長。

當(dāng)中，2022年營收增長35.6%至400.39億元，2023年則進(jìn)一步增長57.9%至632.04億元。

現(xiàn)如今，孫洪軍接棒近一年，中國鐵建地產(chǎn)營收、利潤雙雙下滑，壓力不可謂不大。

中國鐵建地產(chǎn)的歸母凈利潤下滑較大，一方面跟期內(nèi)營收下滑有關(guān)。另一方面，也跟少數(shù)股東的利潤占比過大有關(guān)系。

財報顯示，中國鐵建地產(chǎn)去年錄得的少數(shù)股東損益為12.36億元，占了該公司凈利潤的99%以上。

這些年，為了加快在全國各地的開疆?dāng)U土，中國鐵建地產(chǎn)合作了不少項目。其影響在年報中開始顯現(xiàn)。

作為隸屬于中國鐵建（601186. SH）、國資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，中國鐵建地產(chǎn)的行業(yè)身位近兩年不斷前進(jìn)。

據(jù)中國鐵建年報，2024全年，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位，較2023年提升2位。

全年在上海、西安、成都、南京、天津等13個城市共計獲取房地產(chǎn)項目22個，權(quán)益總計容面積為199.8萬平米，權(quán)益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。

在獲取項目中，一二線城市獲取土地19宗，權(quán)益土地價款為141.53億元，占比為96%。

而克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，中國鐵建在過去一年以430.5億元的新增土地貨值，排在全國房企的第11位。

持續(xù)大規(guī)模的土地投拓動作之下，中國鐵建地產(chǎn)作為中國鐵建旗下主要地產(chǎn)平臺，債務(wù)水平也在推高。

2024年，中國鐵建地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%，總體處于較高水平。主要原因，是伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展，該公司融資需求及規(guī)模不斷增長。

中國鐵建地產(chǎn)也解釋，近幾年公司加大銀行借款規(guī)模，并積極以直接融資的方式發(fā)行各類債券增強(qiáng)資金實(shí)力，使得負(fù)債規(guī)模有所上升，面臨一定的長期和短期償債壓力。

數(shù)據(jù)顯示，中國鐵建地產(chǎn)2024年末合并報表范圍內(nèi)的有息債務(wù)余額為897.03億元。

當(dāng)中，1年以內(nèi)有息債務(wù)424.43億元，超過1年有息債務(wù)472.6億元。短期有息債務(wù)占了近五成。

在資產(chǎn)負(fù)債表一項，該公司的短期借款28億元，同比上年增長了2697.73%。主要原因是新增了短期融資。

而現(xiàn)金流量表顯示，中國鐵建地產(chǎn)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額171.07億元，同比上年有所下滑，降了7.4%。其現(xiàn)金短債比僅為0.4，現(xiàn)金對短債存在較大的缺口。

手頭現(xiàn)金較為緊俏，中國鐵建地產(chǎn)還有較大規(guī)模的其他應(yīng)收款。年報顯示，該公司其他應(yīng)收款321.57億元，比上年增長了14%。

其前五名欠款方的其他應(yīng)收款賬面余額82.54億元，這里面的款項主要為內(nèi)部調(diào)劑資金及應(yīng)收墊付款。

五大欠款方包括天津萬和置業(yè)有限公司、貴州中廣文創(chuàng)城置業(yè)有限公司、廣州市晟都投資發(fā)展有限公司、北京銳達(dá)置業(yè)有限公司、武漢招瑞置業(yè)有限公司。

樂居財經(jīng)查閱了解，上面這些企業(yè)的合作方主要包括萬科、貴州廣電建設(shè)、廣東廣晟控股、國瑞、碧桂園以及招商蛇口等。

薪酬方面，中國鐵建地產(chǎn)2024年的整體員工薪酬也有所下降。

根據(jù)應(yīng)付職工薪酬、支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金以及上一年應(yīng)付職工新酬數(shù)據(jù)，所計算的當(dāng)年整體薪酬為13.04億元，相比2023年下降了1.21%。

中國鐵建地產(chǎn)也在持續(xù)發(fā)債補(bǔ)充流動性。

剛過去的5月6日，其宣布將在全國銀行間債券市場發(fā)行2025年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額上限為10億元，申購利率為2.2%至3.2%。