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文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興

住總地產(chǎn)新帥劉連福的第一張年度成績單來了。他在去年5月底接替李作揚(yáng)，擔(dān)任住總地產(chǎn)董事長。

面對(duì)財(cái)報(bào)上的數(shù)字，他或許并不滿意，住總地產(chǎn)的營收、凈利雙雙下跌。

營收從2023年43.15億元下降至2024年的39.10億元，凈利潤則從2023年的2.94億元下降至2024年的1.66億元，同比減少超43%。

讓劉連福頭疼的或許還有存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2022-2024年末，住總地產(chǎn)存貨逐年遞增，分別為187.03億元、195.94億元和237.48億元，占公司總資產(chǎn)比重分別為61.72%、57.06%和 62.51%。

存貨金額較大，在一定程度上影響住總地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，也存在因存貨的價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致存貨跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

去年，住總地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也創(chuàng)了近年來的新高。

截至2022-2024年末，住總地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為 77.61%、75.62%和 83.41%，愈加逼近警戒線，影響償債能力。

在遠(yuǎn)郊不斷拿地開發(fā)，也使得公司現(xiàn)金流波動(dòng)較大。

2024年，住總地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-35.86億元，去年同期為9.38億元。

截至去年底，住總地產(chǎn)在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額，從2023年的21.83億元下降至15.82億元。

在北京，住總地產(chǎn)項(xiàng)目多布局于昌平、密云、順義、延慶等地。不少樓盤由于區(qū)域熱度較低、競(jìng)品較多造成分流等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目去化不佳。

一些住總遠(yuǎn)郊盤，打起了“降價(jià)換量”的策略，還有項(xiàng)目甚至開盤9個(gè)多月，網(wǎng)簽仍是0。

眼下，作為住總地產(chǎn)新帥，劉連福肩上去化回款的壓力不可謂不小。

01

自去年5月底走馬上任后，劉連福在北京猛刷存在感。住總上新了六個(gè)項(xiàng)目，包括國祥星宸、清樾府、青年ONE、芳華里、國祥譽(yù)、山瀾賦。

位于昌平清樾府最近很“熱”，它的實(shí)景示范區(qū)開放了。

清樾府開發(fā)商為北京佰昌房地產(chǎn)，首次取證是在2024年7月19日，推出18棟樓共416套房源，擬售價(jià)格在5.31萬元-5.87萬元/㎡之間。

去年2月23日，北京住總以底價(jià)35億元摘得昌平區(qū)百善鎮(zhèn)0901-0004、0006、0013、0014地塊，樓面價(jià)2.35萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)5.6萬/㎡。

次月，項(xiàng)目公司北京佰昌房地產(chǎn)成立，由住總地產(chǎn)100%持股，法定代表人、董事長為宋磊，項(xiàng)目公司總經(jīng)理為趙會(huì)濤。

清樾府在住總地產(chǎn)內(nèi)部的重要性不言而喻，它是住總集團(tuán)2024年最后一個(gè)停工的項(xiàng)目，也是2025年最早開工的項(xiàng)目。

雖然它一直在搶跑內(nèi)部其他項(xiàng)目，但清樾府的表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意。去年，其項(xiàng)目公司北京佰昌房地產(chǎn)的凈利潤為-1897.25萬元。

截至目前，清樾府完成網(wǎng)簽121套，首批去化率29%，成交金額4.85億元。這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了35億現(xiàn)金，地價(jià)覆蓋率為13.86%。

一百來套的成交量，還是趙會(huì)濤靠“以價(jià)換量”爭(zhēng)取來的。

2月25日，清樾府成交均價(jià)為4.35萬元/平米，目前已跌到了4.26萬元/平米，相較于5.6萬元/平米的銷售指導(dǎo)價(jià)，打了76折。

趙會(huì)濤的去化壓力不可謂不大，因?yàn)楦捻?xiàng)目包括3個(gè)住宅子地塊，建面約14.02萬㎡，規(guī)劃62棟住宅，共1392套房源。按照這個(gè)速度，清樾府還要好幾年才能賣完。

從戶型圖來看，清樾府在贈(zèng)送面積也算可圈可點(diǎn)。以86平起步戶型為例，三房兩廳雙衛(wèi)，南向飄窗3.5㎡全贈(zèng)送，北向設(shè)備平臺(tái)也有將近3㎡。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

北向的兩個(gè)房間，東邊的小臥室7㎡；西邊的書房只有6.6平米，放一張床之后就不剩什么空間了，真的只能做書房。

地塊近北六環(huán)路，距離沙河高教園站1.5公里左右，西側(cè)為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)（沙河新校區(qū)）。清樾府還有一個(gè)實(shí)力強(qiáng)勁的對(duì)手，周邊主要在售新盤為梧桐星宸。

梧桐星宸主力戶型均為85-103㎡三居，指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/㎡。目前網(wǎng)簽674套，去化六成左右，成交均價(jià)約5萬元/㎡。

位置方面，梧桐星宸離地鐵更近，距沙河高教園地鐵站直線僅600米，交通出行較為便利，配套與城市界面也相對(duì)較好。

02

在帝都，住總開發(fā)的樓盤似乎關(guān)注度都不高，大概是受其氣質(zhì)所影響吧。在北京購房者眼里，它是老派的，是干安居房的。

它拿的地塊，除了昌平清樾府，其他大多也偏遠(yuǎn)，位于順義、延慶、密云等地。

在順義地界，劉連福上任后，住總接連上架了兩個(gè)新項(xiàng)目——芳華里、青年ONE。

其中，順義的芳華里于去年8月5日拿到預(yù)售證，開發(fā)商為北京住順置業(yè)，全資母公司為住總地產(chǎn)，共計(jì)13棟樓、574戶，定位是年輕人，戶型產(chǎn)品以剛需為主，推出88平米三居、97平米三居、132平米四居。

它所處的地塊是去年2月21日，北京龍年首拍，住總以底價(jià)12.6億元競(jìng)得順義新城第1街區(qū)01-03-21居住地塊，成交樓面價(jià)2.22萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/平方米。

去年，芳華里項(xiàng)目公司（住順置業(yè)）的凈利潤為-1244.55萬元。截止目前，芳華里網(wǎng)簽176套，成交均價(jià)3.9萬元/平方米，成交額6.43億元，去化率約30%左右。

芳華里取證的一個(gè)多月后，青年ONE也登場(chǎng)了，拿證444套。

青年ONE開發(fā)商為北京住總京順房地產(chǎn)，其股東北京祥業(yè)房地產(chǎn)在3月15日以6.2億元競(jìng)得順義新城地塊，住宅樓面價(jià)約1.61萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/平方米。穿透可制，背后由住總集團(tuán)全資持股。

青年ONE是一個(gè)讓劉連福省心的項(xiàng)目。目前網(wǎng)簽370套，成交均價(jià)3.25萬元/平方米，成交額10.5億元，已收回地價(jià)款。

在密云，住總地產(chǎn)也有兩個(gè)新項(xiàng)目。

其中，國祥譽(yù)由北京祥業(yè)房地產(chǎn)獨(dú)立操盤且采用自銷模式，推出15棟樓共510套房源，擬售價(jià)格在2.89萬元-3.21萬元/㎡之間。

截至發(fā)稿前，國祥譽(yù)網(wǎng)簽172套，成交均價(jià)2.61萬元/㎡，成交金額4.81億元，去化率33.7%。

但住總在密云的另一個(gè)項(xiàng)目——國祥星宸，則成為劉連福心中去化的老大難。

去年8月14日，國祥星宸取得預(yù)售許可證，推出18棟樓共1354套房源，擬售均價(jià)最低為2.96萬元/m2，最高為3.07萬元/m2。

國祥星宸項(xiàng)目是住總聯(lián)合體于2022年9月22日以15.2億元競(jìng)得，項(xiàng)目開發(fā)主體為北京云和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

它由住總地產(chǎn)、北京建工地產(chǎn)、北京密云城市建設(shè)投資集團(tuán)、北京眾智房地產(chǎn)開發(fā)分別持股40%、37%、13%、10%。目前，該項(xiàng)目在建工程及土地使用權(quán)已抵押予北京工商銀行北京望京支行。

截至發(fā)稿前，國祥星宸網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍是“0”。去年，其項(xiàng)目公司云和房地產(chǎn)的凈利潤為-846.11萬元。

在延慶，4月15日，住總新盤山瀾賦取得預(yù)售許可證，3天后的周末正式開盤。共7棟樓167套住宅，擬售均價(jià)2.98萬-3.04萬/㎡區(qū)間。

截至目前，已有47套網(wǎng)簽，成交均價(jià)2.94萬元/㎡，基本是頂著3萬元/㎡的指導(dǎo)價(jià)成交，成交額1.66億元。

住總山瀾賦所在該地塊為北京住總房地產(chǎn)以2.46億元摘得，住宅樓面價(jià)約1.18萬元/平方米。目前，土地使用權(quán)已抵押予中國工商銀行延慶支行。

項(xiàng)目總建筑面積近3.1萬平方米，容積率約1.6，規(guī)劃建設(shè)7棟4-8層電梯洋房，共174套住宅，主推115—135㎡三居四居，產(chǎn)權(quán)得房率80%左右。

03

去年5月29日，北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“住總地產(chǎn)”）發(fā)布公告，宣布公司董事長及董事發(fā)生變動(dòng)。

根據(jù)公告，免去李作揚(yáng)原任住總地產(chǎn)黨委書記、董事長、董事相關(guān)職務(wù)，劉連福接任董事長，張劍任命為董事。

此外，去年6月，離任的董事還包括李遠(yuǎn)方和周春節(jié)。

緊接著7月26日，住總地產(chǎn)的法定代表人從李作揚(yáng)變更為劉連福。在更早前的5月，李作揚(yáng)也卸任了北京住總眾邦地產(chǎn)有限公司的董事長和法定代表人。

外界好奇的是，57歲的李作揚(yáng)，還差三年才退休，為何突然被免去了住總地產(chǎn)董事長之職。

住總地產(chǎn)新帥劉連福曾任北京住宅開發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司房地產(chǎn)開發(fā)部銷售中心主任，北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理，北京住總置業(yè)有限公司（簡稱“住總置業(yè)”）董事長。

去年，住總集團(tuán)擬對(duì)住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進(jìn)一步實(shí)施重組整合，擬由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開發(fā)公司統(tǒng)一管理。

緊接著，住總置業(yè)相繼將旗下北京佰昌房地產(chǎn)、北京住順置業(yè)、北京住總通和房地產(chǎn)、北京云和房地產(chǎn)相應(yīng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓予住總地產(chǎn)。

住總置業(yè)的資產(chǎn)包中，也有不少“燙手山芋”。

這些新轉(zhuǎn)讓過來的子公司中，北京佰昌房地產(chǎn)、北京住順置業(yè)、北京云和房地產(chǎn)本期凈利潤均為負(fù)。

2024年9月29日，住總置業(yè)正式注銷。

今年，住總地產(chǎn)的人事變動(dòng)還在繼續(xù)。

先是3月，董事隗麗退出，高海媛補(bǔ)位。值得注意的是，隗麗是在去年6月才剛擔(dān)任住總地產(chǎn)董事。

緊接著5月，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人黃燕離職，唐建梅接棒。