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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

胡新立主導(dǎo)的第二年，象嶼地產(chǎn)交出了一份史上最好的成績(jī)單。

2024年，象嶼地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入314.64億元，同比增長(zhǎng)292%；凈利潤(rùn)20.17億元，同比增長(zhǎng)126%，其中，歸母凈利潤(rùn)8.52億元，同比增長(zhǎng)40.54%。

在當(dāng)下低迷的行情下，這樣的業(yè)績(jī)?cè)龇呀?jīng)秒殺一眾規(guī)模房企。

但象嶼的盈利水平與收入、利潤(rùn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)背道而馳。2024年，象嶼地產(chǎn)的毛利率為16.75%，同比下降11.99個(gè)百分點(diǎn)。凈利率僅為6.41%，是2022年以來最低。

樂居財(cái)經(jīng)查了下，去年象嶼的營(yíng)業(yè)成本為261.94億元，同比增長(zhǎng)358.02%。象嶼給出的原因是：項(xiàng)目集中竣工結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致成本大幅上升。

就商品房銷售業(yè)務(wù)而言，該部分業(yè)務(wù)入較上年同期增長(zhǎng)309.74%，占總營(yíng)收的98.53%。同時(shí)，成本增長(zhǎng)376.92%，毛利率下降41.73%。這對(duì)最后的利潤(rùn)表現(xiàn)影響很大。

費(fèi)用端的壓力同樣顯著。期內(nèi)，象嶼的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用同比均大幅提升。銷售費(fèi)用由2023年的4.13億元增加至2024年的6.63億元，管理費(fèi)用由2.75億元增加至3.55億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用由0.9億元增加至1.45億元。三項(xiàng)費(fèi)用的增幅均遠(yuǎn)超利潤(rùn)增速，進(jìn)一步侵蝕了盈利空間。

截至2024年末，象嶼地產(chǎn)的總資產(chǎn)超996.68億元，負(fù)債總計(jì)748.63億元，資產(chǎn)負(fù)債率為75.11%。

期末，象嶼地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額277.74 億元，同比增加25.08%。其中，一年內(nèi)到期的有息債務(wù)余額為29.02億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為136.83億元，現(xiàn)金短債比4.7。

有息債務(wù)增加，但象嶼的利息支出反而少了。2023年的利息支出為11.5億元，2024年為11.47億元。

2024年，象嶼地產(chǎn)向其母公司象嶼集團(tuán)拆借了26.82億元，代價(jià)是一年付出6.11億元的利息。

再往前看兩年，2023年，象嶼地產(chǎn)向象嶼集團(tuán)拆借了625.47億元的資金，支付了4.34億元的利息；2022年，拆借了431.26億元，支付利息4.91億元。

2024年拆入的資金最少，支出的利息卻是最多。在2024年的財(cái)務(wù)報(bào)告中，象嶼地產(chǎn)并未將2023年從象嶼集團(tuán)拆入的資金金額寫上去。

象嶼集團(tuán)大手筆支持象嶼地產(chǎn)的那兩年，也是象嶼地產(chǎn)在上?？焖贁U(kuò)張、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的兩年。

2022年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取了6宗地塊。2023年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取4宗地塊，在上海區(qū)域的全口徑銷售額為284.7億元，排上海第五，上海區(qū)域的銷售額已經(jīng)占到了其總銷售額的近7成。

2024年6月之后，上海土地市場(chǎng)恢復(fù)價(jià)高者得，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，大量土地溢價(jià)成交，對(duì)房企的投拓能力更具有挑戰(zhàn)。這一年，象嶼參與了多宗熱門地塊的競(jìng)拍，但似乎缺少了點(diǎn)運(yùn)氣。

期間，象嶼地產(chǎn)在上海只斬獲3塊地，合計(jì)約80.13億元，創(chuàng)下三年來在滬拿地?cái)?shù)量新低。

2024年，象嶼地產(chǎn)在上海實(shí)現(xiàn)119.1億元的銷售額，位列上海房企第14。相比2023年，銷售額下滑了不止一半。

象嶼期內(nèi)的合同負(fù)債從2023年末的437.03億元下降至2024年的309.59億元，降幅29.16%。這意味著，后期回款也會(huì)相應(yīng)減少。

去年，象嶼在上海招兵買馬，擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)。

2月，原金地商置華東區(qū)域副總裁兼環(huán)滬公司總經(jīng)理鮑軼群加盟象嶼地產(chǎn)滬浙區(qū)域，擔(dān)任滬浙區(qū)域總經(jīng)理。此前，他在綠地集團(tuán)、上海城開集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)等上海本土企業(yè)任職多年，在上海和環(huán)滬市場(chǎng)有著豐富的投資拿地經(jīng)驗(yàn)和資源。

11月，在綠地、旭輝、泰禾、上坤等地產(chǎn)公司有過營(yíng)銷任職經(jīng)歷的佟文艷加入象嶼地產(chǎn)，擔(dān)任區(qū)域總經(jīng)理助理。

前不久，象嶼地產(chǎn)進(jìn)行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整。天津公司、唐山公司合并至滬浙區(qū)域，重慶公司合并至江蘇區(qū)域。調(diào)整后，象嶼地產(chǎn)在全國(guó)僅剩余三家區(qū)域公司：浙滬區(qū)域、江蘇區(qū)域、海西區(qū)域。

很明顯，長(zhǎng)三角已經(jīng)成為象嶼的主戰(zhàn)場(chǎng)。

鮑軼群履新一年，業(yè)績(jī)?nèi)绾危肯髱Z并未直接公布上海的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，從部分子公司可窺見一二。

去年，象嶼在上海的四家子公司共計(jì)貢獻(xiàn)了51.63億元的利潤(rùn)。

根據(jù)象嶼地產(chǎn)發(fā)布的2025年公司債券募集說明書，截至2024年9月，象嶼地產(chǎn)銷售項(xiàng)目主要集中在上海、蘇州、福州等一二線城市。上海的銷售金額占公司總銷售額的比重為55.77%。

今年以來，象嶼地產(chǎn)在上海的動(dòng)作很多，多次參與土地競(jìng)拍、開產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、新項(xiàng)目造勢(shì)準(zhǔn)備入市。

近期，象嶼押寶了兩大項(xiàng)目，一個(gè)是其在上海首個(gè)內(nèi)環(huán)豪宅項(xiàng)目蘇河琹廬即將入市，另一個(gè)是在外環(huán)外的閔行浦江，象嶼在此打造了對(duì)標(biāo)市區(qū)豪宅的天宸雅頌。