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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

前不久，中鐵置業(yè)第五屆董事會(huì)第十次會(huì)議在北京召開(kāi)，董事長(zhǎng)楊智艷、總經(jīng)理申凌云都出席了。

這是楊智艷近來(lái)不多的幾次露臉。在公司官網(wǎng)動(dòng)態(tài)，最近幾次接見(jiàn)會(huì)談、出席活動(dòng)的，多為中鐵置業(yè)總經(jīng)理申凌云。

就在不久前，申凌云就在總部北京與亳州市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)舉行了會(huì)談。

雙方主要圍繞中醫(yī)藥大健康、文旅產(chǎn)業(yè)的合作發(fā)展而展開(kāi)。

亳州歷史文化厚重、產(chǎn)業(yè)特色鮮明，申凌云談到，希望與亳州市政府進(jìn)一步強(qiáng)化溝通、同向發(fā)力，加快解決好既有項(xiàng)目收尾，積極推進(jìn)新項(xiàng)目洽談。

中鐵置業(yè)將努力在文旅康養(yǎng)、代建管理等多元領(lǐng)域拓寬合作版圖。

地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍在持續(xù)，輕資產(chǎn)代建等多元化領(lǐng)域，成為房企第二增長(zhǎng)曲線的突破口。

中鐵置業(yè)，也不例外。而且，從近幾年的業(yè)績(jī)情況看，中鐵置業(yè)的多元化布局，似乎迫在眉睫。

近日，這家央企地產(chǎn)商披露了2024年年度報(bào)告。

跟大環(huán)境下的許多房企一樣，營(yíng)收下降，凈利虧損，也是中鐵置業(yè)面臨的主要問(wèn)題。

2024年，中鐵置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入297.9億元，同比上一年的377.43億元，下降了21.07%。

凈利潤(rùn)虧損14.52億元，盈轉(zhuǎn)虧；歸母凈利潤(rùn)則繼續(xù)下降至-20.49億元，虧損面持續(xù)擴(kuò)大。

這已經(jīng)是中鐵置業(yè)連續(xù)三年錄得歸母凈利的虧損。2022年、2023年，該公司的歸母凈利潤(rùn)為-21.05億元、-3.55億元。

歸母凈利虧損較大，少數(shù)股東損益卻在2024年、2023年連續(xù)錄得正數(shù)，為5.97億元、4.69億元。

也就是說(shuō)，在凈利潤(rùn)為負(fù)的情況下，中鐵置業(yè)的少數(shù)股東還是分走了近六個(gè)億的凈利潤(rùn)。

當(dāng)然，這也是許多通過(guò)合作達(dá)到擴(kuò)張目的房企，所面臨的主要問(wèn)題。

年報(bào)顯示，除了營(yíng)收的下降，中鐵置業(yè)凈利潤(rùn)的虧損主要受減值損失的影響。

去年，該公司信用減值損失了6.99億元，資產(chǎn)減值損失了8.95億元，同比2023年損失額均有所擴(kuò)大。

這兩項(xiàng)加起來(lái)，金額就達(dá)到了15.94億元。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有這兩減值損失，中鐵置業(yè)的凈利潤(rùn)在過(guò)去一年是可以實(shí)現(xiàn)盈利的。

如果要仔細(xì)分拆這兩項(xiàng)。

中鐵置業(yè)的信用減值損失主要受壞賬影響，公司在去年壞賬損失達(dá)到了7.02億元，壞賬損失同比擴(kuò)大了2.67倍。

資產(chǎn)減值損失則主要受存貨跌價(jià)影響，去年，中鐵置業(yè)存貨跌價(jià)損失達(dá)到了8.82億元，同比上一年的損失6.8億元，同樣有所增長(zhǎng)。

2024年，中鐵置業(yè)對(duì)較大額度的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收賬款做了壞賬計(jì)提準(zhǔn)備。

期末的應(yīng)收賬款賬面余額為44.66億元，但對(duì)其中的11.65億元做了壞賬準(zhǔn)備，導(dǎo)致期末應(yīng)收賬款賬面價(jià)值為33.01億元。

其中按欠款方歸集的期末余額前五名的應(yīng)收賬款就達(dá)到了40.27億元，占總余額的90%；前五名應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備11.43億元，占總壞賬準(zhǔn)備的98%。

另外，中鐵置業(yè)的其他應(yīng)收款項(xiàng)期末賬面余額為69.39億元，但對(duì)其中的4.74億元做了壞賬準(zhǔn)備，導(dǎo)致應(yīng)收款項(xiàng)賬面價(jià)值為64.65億元。

加上6.37億元的應(yīng)收利息，中鐵置業(yè)期末體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表的其他應(yīng)收款71.02億元，比上一年增長(zhǎng)了27.64%。

背靠中國(guó)中鐵，擁有繁雜的關(guān)聯(lián)方，是中鐵置業(yè)存在較大額度其他應(yīng)收款的原因之一。

年報(bào)顯示，該公司去年涉及關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)收款賬面余額37.23億元，但計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備不多，僅3256.01萬(wàn)元。

與其他近兩年積極擴(kuò)張的房企一樣，中鐵置業(yè)也面臨一定的短期債務(wù)壓力。

2024年，中鐵置業(yè)短期借款6.5億元，此外，有一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款19.55億元，一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券9.01億元。短期有息負(fù)債合計(jì)35.06億元。

而期末，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物27.5億元，同比下降了36%。期末現(xiàn)金短債比0.78，小于1，手持現(xiàn)金未能完全覆蓋短期有息債務(wù)。

當(dāng)然，實(shí)力關(guān)聯(lián)方為中鐵置業(yè)提供了不少的資金拆借支持。去年，中鐵置業(yè)向中國(guó)中鐵、中鐵財(cái)務(wù)、中鐵十局集團(tuán)拆入的資金分別為324.07億元、1億元、37.1億元。

同時(shí)，也向太原僑鼎置業(yè)、北京建邦中鐵房地產(chǎn)、北京中鐵永興房地產(chǎn)、北京中鐵華興房地產(chǎn)、北京中鐵悅誠(chéng)投資、四川中鼎中鐵置業(yè)、四川豐華百順置業(yè)等關(guān)聯(lián)方借出資金22.52億元。

這些借款無(wú)疑也是會(huì)產(chǎn)生利息的。2024年，中鐵置業(yè)對(duì)中國(guó)中鐵、中鐵十局集團(tuán)、中鐵財(cái)務(wù)、中鐵金控等關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生利息支出12.03億元。當(dāng)中，僅支付中國(guó)中鐵的利息10.87億元。