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文/北京進深 徐迪

拿地20天，中鐵建通州梨園6007地塊設計方案公示。

項目建設用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬㎡，其中地上計容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

6007地塊的樓面價是3.58萬/㎡，旁邊招商云璟攬閱是2.86萬/㎡，一路之隔，地價差出7000多，這比海淀朱房雙子6000的差價還可怕。

為了配得上這6000元的品質(zhì)，建發(fā)已經(jīng)把產(chǎn)品力卷上天了。

中鐵建地產(chǎn)在這個2萬平米的迷你社區(qū)里，炫技空間實在有限。

不過好在，朱房雙子項目是同期競品，而招商云璟攬閱已開盤3個多月，按照官宣口徑，項目基本已經(jīng)清盤了，但從網(wǎng)簽情況來看，還有近六成房源大約200套待售。

云璟攬閱指導價是6.2萬/㎡，成交均價5.9萬/㎡。

從拿地價硬推，中鐵建6007項目擬售價要達到6.5萬/㎡。但如果真拿出這個價格來，怕是要站崗。

云璟攬閱鋒芒可避，但往西一站地的金隅花溪云錦366套房源還沒開盤。

6007地塊被架在火上烤，是金子是草，很關(guān)鍵了。

剛需小戶型，試水4層洋房

中鐵建6007地塊規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，另有3棟配套樓、機動停車位247個。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕，南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠，減少了臨街感，但是東西臨街樓棟退線只有兩三米。

南側(cè)退線距離為什么這么遠？

從平面圖來看，東南角方向有一棟80.17米高的建筑，按照1.2倍的樓間距要求，至少需要96.204米的距離。

東南角6#樓退到紅線內(nèi)12.16米的距離，剛好能滿足樓間距要求。

但是這么一來，小區(qū)東南角空出一大片，盡管做了雨水調(diào)蓄池和化糞池等，還是造成了不少面積的浪費。

6007地塊建筑控高45米，局部彈性49.05米。

受容積率指標限制，6棟住宅樓中，僅有西北角2#樓做到了45米的限高。西單元14層，東單元16層，整個首層都做了架空層。

其余5棟均為11層以下洋房產(chǎn)品：1#樓為5F/7F；3#樓5F；4#樓10F；5#、6#樓為11F，6#西邊兩個單元為4層洋房。

這也是整個通州新盤為數(shù)不多的有4層洋房的低密產(chǎn)品，僅兩個單元16套，可惜單套面積僅有100㎡左右，做不出大宅的感覺。

項目還是以小戶型產(chǎn)品為主，共202戶。

平面圖上沒標注面寬和進深數(shù)值，大概測算下來面積段在100-120㎡區(qū)間，層高3米+。

而云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

小區(qū)設有兩處人行出入口：西南口連接下沉庭院；西門進來是的物業(yè)用房+鄰里中心。

架空層、會所、鄰里中心一應俱全。

公區(qū)上與云璟攬閱相比略勝一籌。

云璟攬閱雖然沒做下沉庭院，但在小區(qū)西南角也做了下沉商業(yè)，另有2000平米核心花園。

得房率BUFF三件套，100㎡送11.8㎡

室內(nèi)擴容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進深1.5米；北面有設備平臺；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

整體贈送尺度不輸隔壁云璟攬閱。

云璟攬閱的贈送面積已經(jīng)達到10%紅線上限，中鐵建梨園項目加贈后得房率預計也在95%以上。

以6#樓為例，端戶100㎡，南陽臺送5.8㎡，飄窗3.5㎡，設備平臺2.5㎡，合計贈送11.8㎡；

中間戶110㎡，陽臺送7.5㎡，設備平臺2.5㎡，合計贈送10㎡。

3#樓有建面110左右的端戶房源，贈送尺度更大一些，戶型格局預計和云璟攬閱差不多。

三面寬南北通透，客餐廚一體，主臥270轉(zhuǎn)角采光，廚房面積很大。

補倉北京，高溢價拿下網(wǎng)紅地塊

4月29日，中鐵建地產(chǎn)和另外3家房企，經(jīng)過200多輪的競價，以7.755億元摘得梨園6007地塊，溢價率21.94%。

2025年5月15日，項目公司成立，北京弘邑置業(yè)有限公司，注冊資本2000萬元，由中國鐵建房地產(chǎn)旗下中鐵房地產(chǎn)集團北方有限公司100%持股。

通州梨園6007地塊隔壁的6001地塊就是近期剛開盤的招商云璟攬閱項目。

近年來，招商蛇口頻頻落子通州，除云璟攬閱外，目前通州的在售新盤還有招商璀璨時代和招商璀璨公元，以及上月競得的八里橋河景項目。

如果說通州是招商蛇口的福地，那中鐵建地產(chǎn)此次拿地，則透露出了重回北京的信號。

2024年，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“中鐵建地產(chǎn)”）營收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤12.42億元，同比下降7.7%。

中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務2024年銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。 

2024年9月，孫洪軍接替李興龍，正式出任中鐵建地產(chǎn)董事長。

公開資料顯示，孫洪軍，曾任中鐵建設集團副總經(jīng)理兼房地產(chǎn)公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設集團有限公司黨委副書記、董事，并作為總經(jīng)理人選。2024年8月，任中國鐵建地產(chǎn)黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會工作）。

盡管在年報中，提到的房地產(chǎn)業(yè)務重點布局城市包括北京，但近兩年來，中鐵建地產(chǎn)并沒在北京拿地。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產(chǎn)聯(lián)合大悅城以23億元的底價摘得昌平北七家地塊，開發(fā)了宸悅國際，當年9月底開盤，2023年售罄，成交均價5萬/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計劃總投資額排名前十的項目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個項目，其余均位于長三角、珠三大角以及西南區(qū)域。 

補倉北京，梨園6007地塊3萬多平米的建筑規(guī)模，恰是一次風險可控的選擇。

6007地塊曾與云璟攬閱所在的6001地塊捆綁出讓，當時編號為0133，是一幅多功能用地。

6001建面不到3.5萬㎡，0133建面接近4萬㎡，相當于做個商辦項目，配建個住宅。

最終，只有6001住宅地塊單獨上架，被招商蛇口以底價9.92億元摘得，開發(fā)為云璟攬閱。

而0133多功能用地則搖身一變，成為6007地塊，被眾多房企角逐，最終由中鐵建地產(chǎn)以3.58萬元/㎡的單價拿下。

此時的6007地塊，隨編號一同調(diào)整的還有：

1、用地性質(zhì)：F3其他類多功能用地→R2二類居住用地；

2、用地規(guī)模：由1.29公頃調(diào)降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬平方米調(diào)降至2.16萬平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，統(tǒng)一調(diào)整至45米限高；

4、容積率隨之發(fā)生巨大變化，由原來的3.08，驟降至1.7。

比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個通州，這個容積率的純住宅用地不多。

出讓文件中，關(guān)于通州梨園6007地塊的建筑設計還提出了若干要求：

外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵采用干掛式外墻材料。鼓勵建筑立面采用節(jié)能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應采用外遮陽構(gòu)造。

建筑色彩上依據(jù)上位規(guī)劃，規(guī)劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區(qū)，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。

鼓勵坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺或構(gòu)件簡單處理。

地塊位于九棵樹街道，北京城市副中心0303街區(qū)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，緊鄰地鐵梨園站。

作為通州區(qū)早期發(fā)展起來的居住區(qū)，梨園板塊周邊醫(yī)院、學校、商場、公園等生活配套成熟，有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院(通州院區(qū))；梨園鎮(zhèn)中心小學、史家小學(通州分校)、育才學校；貴友大廈(通州店)等。

板塊內(nèi)新盤較多，能建京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業(yè)頤瑞府，還有剛開盤的云璟攬閱等，指導價均為6.2萬/㎡，實際成交價都不到6萬。

1、能建·京玥蘭園（東春臺家園）

2023年2月18日開盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年5月23日，網(wǎng)簽498套，去化率85%，成交均價約5.5萬/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

屬于剛改/改善盤，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現(xiàn)房部分開盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網(wǎng)簽426套，去化率約76%，成交均價5.7萬/㎡。

3、新城基業(yè)·頤瑞府（頤瑞家園）

2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復式戶型。

目前網(wǎng)簽58套，去化率34%，成交價5.97萬/㎡。

隨著諸多新盤的入市，頤瑞府后續(xù)小面積段的房源成交或?qū)⒏悠D難。

4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）

規(guī)劃12棟5-16層洋房 小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前網(wǎng)簽152套，去化率超40%，成交均價約5.9萬元/㎡。

5、金隅花溪云錦（花溪云錦佳苑）

8棟11層洋房，共計366套住宅，指導價6.2萬/㎡，面積段為108-125-138-153㎡全四居。5月1日取證，尚未開盤。