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北京進深 徐迪 6月23日，中鐵建花語璟云戶型圖流出。

94㎡三居、主力110㎡三居、124㎡四葉草。

94㎡三居↓

94㎡三居兩衛(wèi)，位于3#樓東邊戶、4#樓西邊戶，5#、6#樓兩側邊戶，共52套，戶型占比26%。

南向兩開間，通面寬內嵌陽臺，客廳接側邊飄窗形成270度轉角視野。

北邊次臥側邊飄窗，書房封入了設備平臺。

總贈送面積接近12㎡，建面使用率超過91%。

對比隔壁招商云璟攬閱89三居戶型，格局類似，花語璟云陽臺面積大，云璟攬閱飄窗面積大，整體贈送面積差不多。

主力110㎡三居↓

110㎡三居兩衛(wèi)，分布在1#，5#、6#中間戶，3#中間和西邊戶，4#東邊戶。

共94套房源，戶型占比47%，為小區(qū)主力戶型。

南向三面寬，戶型方正，客餐廚等寬，獨立家政間。

把陽臺+側邊飄窗的轉角配置放在了主臥。

公衛(wèi)放在入戶門后邊，遠離臥室，動靜區(qū)分離。

總贈送面積約13㎡，建面使用率91%。

124㎡四葉草↓

頂配124㎡四居，全部集中在2#樓，共56套。這棟樓是小區(qū)唯一的小高層樓棟，首層架空。

經(jīng)典四葉草格局，110戶型基礎上，入戶門后邊的衛(wèi)生間加進設備平臺，建面超過10㎡，做成舒適面積的小臥室。

公衛(wèi)放到主臥與北次臥之間，干濕分離，但這個設計也出現(xiàn)了入戶門正對廁所門的問題。

124戶型贈送總面積約14㎡。

雖然贈送面積高于94和110戶型，但因為所在的小高層產(chǎn)品得房率本身要低于洋房產(chǎn)品，所以124戶型實際得房率僅有88%左右，比兩個小面積戶型要低一些。

項目已于上周五取得規(guī)劃許可證，在進度上還是比較趕的。

花語璟云所在地塊由中鐵建地產(chǎn)7.755億元摘得，樓面價3.58萬元/㎡，溢價率21.94%。

隔壁是招商云璟攬閱，不遠處還有金隅花溪云錦。

通州這三個新盤的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個項目合計為北京城市副中心供應了近千套四代宅。

范圍再放大，八里橋朝棠攬閱戶型圖也出了，還有副中心站8合1地塊，花語璟云可謂前有勁敵，后有追兵，項目規(guī)模也不大，中鐵建地產(chǎn)顯然無心戀戰(zhàn)。

時隔3年再回北京，中鐵建地產(chǎn)拿出了高端產(chǎn)品系“花語”，在副中心落下一子。

在它旁邊的另外兩朵“云”，招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦樓面價2.5萬元/㎡。

這兩個項目的銷售指導價都是6.2萬/㎡。

而花語璟云的樓面價是3.58萬/㎡，售價要定到多少才能平衡成本和流量？在這個2萬平米的迷你社區(qū)里，它炫技空間實在有限。

從進度來看，花語璟云完全沒有避基鋒芒的意思。

4月29日拿地，5月15日成立項目公司，5月20日公示總平圖。

招商云璟攬閱雖已開盤3個多月，但從網(wǎng)簽情況來看，還有近六成房源大約200套待售。

金隅花溪云錦更是才開盤3天，還沒開始轉網(wǎng)簽，官宣首開勁銷166套、攬金11.3億元。

云璟攬閱指導價是6.2萬/㎡，成交均價5.9萬/㎡。

想在兩大新盤中截流，中鐵建花語璟云拿出了一套小戶型豪宅的設計方案。

被迫退線，拉高容積率

項目建設用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬㎡，其中地上計容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，另有3棟配套樓、機動停車位247個。

1.7的容積率原本是項目賣點之一，但因為地塊南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠，導致小區(qū)實際容積率被拉高。

當然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕，南北兩側樓棟距離用地紅線較遠，減少了臨街感，但是東西臨街樓棟退線只有兩三米。

南側退線距離為什么這么遠？

從平面圖來看，東南角方向有一棟80.17米高的建筑，按照1.2倍的樓間距要求，至少需要96.204米的距離。

東南角6#樓退到紅線內12.16米的距離，才能勉強能滿足樓間距要求。

但是這么一來，小區(qū)東南角空出一大片，盡管做了雨水調蓄池和化糞池等，還是造成了不少面積的浪費。

花語璟云項目建筑控高45米，局部彈性49.05米。

受容積率指標限制，6棟住宅樓中，僅有西北角2#樓做到了45米的限高。西單元14層，東單元16層，整個首層都做了架空層。

其余5棟均為11層以下洋房產(chǎn)品：1#樓為5F/7F；3#樓5F；4#樓10F；5#、6#樓為11F，6#西邊兩個單元為4層洋房。

依托通州最低的容積率，花語璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個反主流的小戶型豪宅社區(qū)。

項目總共有202戶，平面圖上沒標注面寬和進深數(shù)值，大概測算下來面積段在100-120㎡區(qū)間，層高3米+。

而云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數(shù)不多的考量，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與隔壁項目產(chǎn)品定位做出差異。

小區(qū)設有兩處人行出入口：西南口連接下沉庭院；西門進來是的物業(yè)用房+鄰里中心。

架空層、會所、鄰里中心一應俱全。

公區(qū)上與云璟攬閱相比略勝一籌。

云璟攬閱雖然沒做下沉庭院，但在小區(qū)西南角也做了下沉商業(yè)，另有2000平米核心花園。

得房率BUFF三件套，100㎡送11.8㎡

室內擴容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進深1.5米；北面有設備平臺；部分端戶房源有側邊飄窗。

整體贈送尺度不輸隔壁云璟攬閱。

云璟攬閱的贈送面積已經(jīng)達到10%紅線上限，中鐵建梨園項目加贈后得房率預計也在95%以上。

以6#樓為例，端戶100㎡，南陽臺送5.8㎡，飄窗3.5㎡，設備平臺2.5㎡，合計贈送11.8㎡；

中間戶110㎡，陽臺送7.5㎡，設備平臺2.5㎡，合計贈送10㎡。

3#樓有建面110左右的端戶房源，贈送尺度更大一些，戶型格局預計和云璟攬閱差不多。

三面寬南北通透，客餐廚一體，主臥270轉角采光，廚房面積很大。

補倉北京，高溢價拿下網(wǎng)紅地塊

項目開發(fā)主體北京弘邑置業(yè)有限公司，注冊資本2000萬元，由中國鐵建房地產(chǎn)旗下中鐵房地產(chǎn)集團北方有限公司100%持股。

此次拿地，一定程度上透露出了中鐵建地產(chǎn)重回北京的信號。

2024年，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“中鐵建地產(chǎn)”）營收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤12.42億元，同比下降7.7%。

中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務2024年銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。 

2024年9月，孫洪軍接替李興龍，正式出任中鐵建地產(chǎn)董事長。

公開資料顯示，孫洪軍，曾任中鐵建設集團副總經(jīng)理兼房地產(chǎn)公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設集團有限公司黨委副書記、董事，并作為總經(jīng)理人選。2024年8月，任中國鐵建地產(chǎn)黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會工作）。

盡管在年報中，提到的房地產(chǎn)業(yè)務重點布局城市包括北京，但近兩年來，中鐵建地產(chǎn)并沒在北京拿地。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產(chǎn)聯(lián)合大悅城以23億元的底價摘得昌平北七家地塊，開發(fā)了宸悅國際，當年9月底開盤，2023年售罄，成交均價5萬/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計劃總投資額排名前十的項目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個項目，其余均位于長三角、珠三大角以及西南區(qū)域。 

補倉北京，花語璟云3萬多平米的總建筑規(guī)模，恰是一次風險可控的選擇。

花語璟云所在6007地塊曾與云璟攬閱所在的6001地塊捆綁出讓，當時編號為0133，是一幅多功能用地。

6001建面不到3.5萬㎡，0133建面接近4萬㎡，相當于做個商辦項目，配建個住宅。

最終，只有6001住宅地塊單獨上架，被招商蛇口以底價9.92億元摘得，開發(fā)為云璟攬閱。

而0133多功能用地則搖身一變，成為6007地塊，被眾多房企角逐，最終由中鐵建地產(chǎn)以3.58萬元/㎡的單價拿下。

此時的6007地塊，隨編號一同調整的還有：

1、用地性質：F3其他類多功能用地→R2二類居住用地；

2、用地規(guī)模：由1.29公頃調降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬平方米調降至2.16萬平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，統(tǒng)一調整至45米限高；

4、容積率隨之發(fā)生巨大變化，由原來的3.08，驟降至1.7。

比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個通州，這個容積率的純住宅用地不多。

出讓文件中，關于通州梨園6007地塊的建筑設計還提出了若干要求：

外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵采用干掛式外墻材料。鼓勵建筑立面采用節(jié)能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應采用外遮陽構造。

建筑色彩上依據(jù)上位規(guī)劃，規(guī)劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區(qū)，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。

鼓勵坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺或構件簡單處理。

地塊位于九棵樹街道，北京城市副中心0303街區(qū)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，緊鄰地鐵梨園站。

作為通州區(qū)早期發(fā)展起來的居住區(qū)，梨園板塊周邊醫(yī)院、學校、商場、公園等生活配套成熟，有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院(通州院區(qū))；梨園鎮(zhèn)中心小學、史家小學(通州分校)、育才學校；貴友大廈(通州店)等。

板塊內新盤較多，能建京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業(yè)頤瑞府，還有剛開盤的云璟攬閱等，指導價均為6.2萬/㎡，實際成交價都不到6萬。