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北京進深 徐迪 8月14日，豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊項目規(guī)劃設計方案公示。

項目規(guī)劃建設用地面積25897.21平方米，總建筑面積約8.11萬平方米，其中：

地上建筑面積約5.21萬平方米，地下建筑面積約2.90萬平方米，建筑高度56.30米（最高），容積率2.0。

擬建設12棟住宅樓，含7-17F洋房和小高層產(chǎn)品。

樓棟排布與西側觀宸項目大相似，建筑立面也延續(xù)觀宸風格，屋頂大飄檐設計。

景觀大門在西側，比一期占地面積還大，結合而建的兩棟配套樓高達10.43米。

進入是下沉庭院，周圍有綠色景觀帶，形狀疑似風雨連廊，但平面圖上未做標記。

西北兩棟樓：2#和6#樓首層局部架空。

該地塊成交于6月24日，由建發(fā)+金茂聯(lián)合體20.8億元底價摘得，折合樓面價40159元/㎡。

拿地主體北京兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也就是西側觀宸項目的開發(fā)主體。

地塊位于豐臺區(qū)南苑街道，南四環(huán)外，地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站直線200米，北側為槐房萬達廣場。

01

這塊地不在年初發(fā)布的豐臺9宗供地列表內(nèi)，但它西邊的01地塊，也就是建發(fā)金茂觀宸項目，大家都很熟悉了。

02地塊最早和觀宸的01地塊是一個項目，去年8月上架，原定9月20日競拍，起始價定到52億元，后因故終止出讓。

重新回爐后只有西側01地塊單獨上架，被建發(fā)拿下，與金茂開發(fā)為觀宸項目。

地上建面6.08萬㎡，規(guī)劃11棟6-18F洋房+小高層，共479戶，面積段111-165㎡，銷售指導價8.3萬/㎡。

3月17日和4月30日分兩批次取證，目前網(wǎng)簽183套，去化率約38%，成交均價約7.85萬元/㎡。

開盤兩個月去化近四成，網(wǎng)簽金額總計17.59億元。

這個成績在今年新盤眾多的豐臺市場可圈可點，可以說是建發(fā) 金茂此次拿地的最大底氣。

按照觀宸當前的成交均價，02地塊每平米有將近4萬的房地價縫差，利潤空間很充裕。

建筑規(guī)模上，02地塊略小于觀宸，地形上則更為方正。

其它條件上兩塊地基本一致。

項目規(guī)劃設計要求，方案中應安排太陽臺熱水裝置；多層居住建筑應采用坡屋頂形式；采用綠色照明以及節(jié)能節(jié)水減排等技術。

建筑設計應遵循城市設計的理念，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風貌相整合。

注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設計質(zhì)量，體現(xiàn)中國特色、古都風韻時代風貌——這部分與建發(fā)金茂觀宸地塊的要求完全一致。

差不多就是為觀宸二期量身定制的一塊地。

如果按照一期的開發(fā)速度，二期是能夠在年內(nèi)取證入市的，當然更重要的還是要看一期后續(xù)去化情況。

從供地節(jié)奏來看，02地塊曾被“因故暫?！背鲎?，延期了大半年才成交。若說此舉猜測是為促成01地塊出讓而刻意延期，倒也不太離譜。

此次拿下02地塊，建發(fā) 金茂當然也可以為了護盤一期，合理控制二期入市進程。

但也不能太拖。NY030地塊，還有北區(qū)一片住宅用地，與觀宸僅隔一條街坊路。

02

觀宸周邊最大競品是北京隅西頌，今年新開出的項目，7棟樓共439套房源，4月28日開盤，目前網(wǎng)簽43套，成交均價7.95萬元/㎡。

此外還有中海公元里和郭公莊兩個項目在售：中海豐和叁號院、中建云境。

三個項目都是去年3月份前后開盤，流速都不算太快。

中海公元里共622套房源，目前網(wǎng)簽78套，去化率12.5%，成交均價6.29萬/㎡；

中海豐和叁號院412套，目前網(wǎng)簽75套，去化率18.2%，成交均價8.66萬/㎡；

中建云境838套，網(wǎng)簽213套，去化率25.4%，成交均價8.05萬/㎡。

豐臺的新盤實在太多了，產(chǎn)品力已經(jīng)卷上了天，價格成為決定性因素。

價差到位的話，豐臺是能夠承接海淀一部分外溢購買力的，畢竟擁有不錯的環(huán)線優(yōu)勢，適合預算有限但又追求高品質(zhì)住房的客群。

隨著槐新地塊的成交，北京上半年土拍收官，累計成交22宗涉宅地塊，金額總計1005.56億元。

其中僅7宗地塊成交溢價在10%以上，13宗地塊底價成交。

4宗在海淀，朱房30地塊（建發(fā)海晏）、樹村地塊溢價率達到25%；

1宗在朝陽，為三間房雙子地塊，溢價率10.5%；

另有2宗在通州，中鐵建梨園地塊（花語璟云）溢價率22%，招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價率超16%。