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文/北京進(jìn)深 徐迪 

紫京宸園總平圖公示次日，北邊的璞樾設(shè)計(jì)方案也出來了。

項(xiàng)目占地約3公頃，總建面11.68萬㎡，地上建面7.85萬㎡，其中住宅建面約7.75萬㎡。

規(guī)劃9棟住宅樓共424戶，戶均建面183㎡，比紫京宸園（戶均172㎡）還大一些。

【紫京宸園方案解析：紫京宸園報(bào)規(guī)，劇透了兄弟】

01、起步150㎡，戶型更大

璞樾項(xiàng)目預(yù)計(jì)戶型面積段150-230㎡，層高約3.16-3.37米。

頂配建面雖然沒有紫京宸園的大，但是起步就是150㎡，共158套，戶型占比37%；

建面約190㎡戶型114套；195㎡戶型112套；230㎡和250㎡各20套。

黃杉木雙子項(xiàng)目對(duì)比，紫京宸園社區(qū)規(guī)模14萬㎡，璞樾不到7.8萬㎡。

璞樾大戶型更多；紫京宸園165㎡以上戶型只有中間三棟樓，房源數(shù)量占比不到20%。

紫京宸園頂配做到270㎡，還有400㎡的空中疊墅，對(duì)頂豪買家更有吸引力。

璞樾更具均好性，面積段差距不大，圈層純粹度更高。

02、贈(zèng)送收緊？平面圖標(biāo)注模糊

設(shè)計(jì)不見多復(fù)雜，但璞樾的平面圖很費(fèi)眼睛。

公示文件太小了，頁面縮放到100%，字看不清，再放大一點(diǎn)，馬賽克了。

糊成這樣的報(bào)規(guī)圖真是難得，不少關(guān)鍵信息只能靠猜的。

沒有標(biāo)注樓棟面寬進(jìn)深、樓間距；甚至一些樓棟號(hào)、建筑高度的數(shù)字都被遮擋。

最受關(guān)注的贈(zèng)送空間，與屋頂裝飾線條混成一片。

勉強(qiáng)能看出南向內(nèi)嵌陽臺(tái)和北向一部分設(shè)備平臺(tái)，與紫京宸園大差不差。

顯然，得房率不是璞樾想重點(diǎn)展示的。

璞樾的戶型大多方方正正，面寬進(jìn)深相差不大，室內(nèi)格局會(huì)很容易設(shè)計(jì)。

03、兩棟洋房，南靠高層好乘涼

建筑類型仍然是小高層為主，僅北排兩棟為洋房，1#樓7層，2#樓11層。

這兩棟以南的三棟樓高度分別是：80米、67.3米和53.7米。

雖然不是正面遮擋，但一天里大部分時(shí)間采光都會(huì)受到影響。

最高建筑為西門入口處的5#樓，25層。

正中央4#樓20層，最南排8#、9#樓分別為15層和16層，其余均為17層。

04、三處下沉庭院，峽谷+人工湖

西門為人行主入口。

向外的沿街面，景墻代替了整個(gè)西面圍墻，一直延伸到到南北兩側(cè)轉(zhuǎn)角處，尺度不在金茂滿曜之下。

向內(nèi)有廊道連接三處下沉庭院，最大的一處延伸至7#住宅樓首層架空層。

據(jù)悉璞樾的下沉庭院做了大面積水系，人工湖之類的，還有峽谷景觀帶，園林配置超過璞逸豐逸。

架空層建面269㎡，整體會(huì)所面積在2500㎡左右，比紫京宸園的規(guī)模略小。

05、地庫出入口，中央車站

小區(qū)人車分流，530個(gè)機(jī)動(dòng)車位全部位于地下。

地庫出入口在小區(qū)北側(cè)，雙口雙車道，對(duì)稱造型，中間做了中央車站景觀。

除西側(cè)景觀大門外，南側(cè)還有一處人行出入口，方便幼兒園接送孩子，

06、頂豪童學(xué)院，教育預(yù)留牌

項(xiàng)目東南角為托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9。

地上建面4727.75㎡，共3層幼教空間，總高13.5米。

造型非常漂亮，大量露臺(tái)、可上人屋頂，充分保證小朋友的活動(dòng)空間。

同樣還是在兩棟樓的包括下，采光可能會(huì)受到一定影響。

07、拿地回溯

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地 中國金茂 越秀地產(chǎn) 朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價(jià)摘得。

黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號(hào)線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價(jià)在9萬/平。

【詳細(xì)地段分析可以回看上一篇：紫京宸園報(bào)規(guī)，劇透了兄弟】

1、北京茂越置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)黃杉木店2107-01住宅和02托幼項(xiàng)目，其中住宅地塊案名為璞樾。

“璞”系是中國金茂在城市核心區(qū)為中產(chǎn)打造的定制社區(qū)；

“樾” 系是越秀地產(chǎn)的高端住宅產(chǎn)品線，同樣強(qiáng)調(diào)選址城市核心稀缺地段。

北京茂越置業(yè)成立于2025年5月14日，注冊(cè)資本40億元。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)持股50%，北京興鼎由中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%；中國金茂旗下北京方興亦城置業(yè)持股33%；越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)持股17%。

公司法定代表人、經(jīng)理為方興亦城置業(yè)總經(jīng)理王澍；董事長為中國金茂首席運(yùn)營官吳進(jìn)；董事包括越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

管理層方面，董事長和總經(jīng)理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項(xiàng)目，金茂對(duì)這一片很熟。

據(jù)悉，璞樾項(xiàng)目由金茂負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，越秀來做營銷和物業(yè)。

2、南側(cè)2107-03地塊由中建壹品單獨(dú)操盤，打造為北京第三座宸園——紫京宸園。

項(xiàng)目占地5.43公頃，總建面約21.43萬㎡，其中地上建面14.14萬㎡。

住宅建面約14.03萬㎡，架空層面積300㎡。

規(guī)劃15棟7-25層洋房、小高層和高層產(chǎn)品，共815戶，戶均建面172㎡，層高3.16-3.4米。

項(xiàng)目開發(fā)主體北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年5月13日，注冊(cè)資本80億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)與北京茂越置業(yè)相同，由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經(jīng)理李吉擔(dān)任新項(xiàng)目公司總經(jīng)理。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)是北京宸園的開發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價(jià)拿下了北京首宗“宅產(chǎn)配”地塊“朝陽酒仙橋 前葦溝 朝陽園北區(qū)”項(xiàng)目，分別開發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項(xiàng)目。

對(duì)于開發(fā)組合包，中建智地可算是頗有心得了。

紫京宸園最小戶型為130㎡三居，主力145/165㎡，此外還有220/270㎡大平層，以及400㎡的空中別墅。

3、距離住宅項(xiàng)目15公里以外的孫河商服地塊，開發(fā)主體也是北京興昶。

占地5.87公頃，總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個(gè)標(biāo)段施工，一標(biāo)段建面7.53萬平方米，二標(biāo)段5.16萬平方米。投資估算合計(jì)約6.34億元。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴(yán)格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100-150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可到30米。