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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

物業(yè)費(fèi)降價(jià)風(fēng)暴席卷范圍愈發(fā)廣泛，物業(yè)公司主動(dòng)撤盤公告一封接一封。干了大半年，物業(yè)公司是盈還是虧？

八月眼看將進(jìn)入下旬，2025年中期“大考交卷”在即，據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，目前已有8家上市物企披露了2025年中期業(yè)績(jī)預(yù)告。變臉虧損、扭虧為盈、強(qiáng)勁增長(zhǎng)、大幅下滑，悲歡兩不同。

8月18日午間，合景悠活(03913.HK)發(fā)布盈利警告，預(yù)期截至2025年6月30日止六個(gè)月將錄得虧損凈額不多于約2.80億元，而截至2024年6月30日止六個(gè)月則為利潤(rùn)凈額約6990萬(wàn)元。

業(yè)績(jī)預(yù)虧，合景悠活給出了3點(diǎn)原因：

就貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)作出不多于2.38億元的減值撥備；

集團(tuán)遞延稅項(xiàng)資產(chǎn)減少導(dǎo)致本期間扣除所得稅開(kāi)支不多于1.33億元；

就以及商譽(yù)及物業(yè)、廠房及設(shè)備作出不多于1.14億元的減值。

具體來(lái)看，對(duì)于貿(mào)易應(yīng)收款減值，合景悠活解釋稱，主要是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，包括需求轉(zhuǎn)弱及房?jī)r(jià)面臨下行壓力，市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)大變化為整體業(yè)務(wù)環(huán)境帶來(lái)挑戰(zhàn)，導(dǎo)致收回結(jié)欠集團(tuán)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)速度放緩。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)受壓，導(dǎo)致貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備持續(xù)增加。對(duì)于未來(lái)不大可能產(chǎn)生足夠的應(yīng)課稅利潤(rùn)的若干附屬公司，合景悠活削減了其遞延稅項(xiàng)資產(chǎn)的賬面值。

而激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，合景悠活過(guò)往期間收購(gòu)的一些附屬公司，出現(xiàn)若干合同未能續(xù)簽，與此同時(shí)新客戶群擴(kuò)展亦未達(dá)預(yù)期，而用于提升服務(wù)質(zhì)量的成本增加，使得這些附屬公司收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降。

這些其實(shí)也是整個(gè)行業(yè)當(dāng)前面臨的問(wèn)題，而有些同行已經(jīng)刮骨療傷多次了。

先行一步的雅生活服務(wù)（03319.HK），已經(jīng)趟過(guò)深水區(qū)。其預(yù)計(jì)今年上半年歸母凈利潤(rùn)約3億元-4億元，而去年同期則虧損16.3億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

對(duì)于盈利的改善，雅生活服務(wù)表示，其在2024年同期大幅計(jì)提關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備后，開(kāi)始通過(guò)采取修訂合同信用條款、主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)模式、積極尋找工抵資產(chǎn)、提起訴訟等方式，有效控制關(guān)聯(lián)方及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)的應(yīng)收款余額。

同時(shí)，聚焦經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)相關(guān)類的外延增值服務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理及城市服務(wù)類的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流相比2024年同期有所改善。

金科服務(wù)、佳源服務(wù)也釋放了積極信號(hào)。

金科服務(wù)也預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，其預(yù)期今年上半年盈利在0至1億元之間，而去年同期虧損1.94億元。其解釋，這主要是因?yàn)閷?duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)應(yīng)收款減值撥備大幅減少，以及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控后貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及其他應(yīng)收款項(xiàng)的信用減值減少。

佳源服務(wù)預(yù)計(jì)今年上半年錄得利潤(rùn)約1.2億至1.5億元，而去年同期利潤(rùn)約6320萬(wàn)元，同比錄得顯著增長(zhǎng)。而原因，則是2025年5月15日訂立的強(qiáng)制執(zhí)行調(diào)解協(xié)議，其錄得與向當(dāng)時(shí)最終控股股東提供未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保相關(guān)的減值撥備撥回約1.09億元。

A股資本市場(chǎng)上的南都物業(yè)及珠江股份，則均實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)表現(xiàn)平平。

數(shù)據(jù)顯示，南都物業(yè)預(yù)計(jì)2025上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為1億元~1.5億元，同比增長(zhǎng)387.02%到630.52%。

預(yù)增原因主要是對(duì)安邦護(hù)衛(wèi)的股權(quán)投資采用公允價(jià)值計(jì)量，本期公允價(jià)值變動(dòng)損益為7818.55萬(wàn)元，增加凈利潤(rùn)5863.91萬(wàn)元，而上年同期該損益為負(fù)值，導(dǎo)致本期凈利潤(rùn)同比大幅增加。

珠江股份預(yù)計(jì)2025上半年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為1550萬(wàn)元至2250萬(wàn)元。這主要系上半年以來(lái)隨著A股市場(chǎng)回暖，公司持有的股票資產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)上漲。

但在更能反映核心業(yè)務(wù)實(shí)際盈利能力的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)方面，兩家公司均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

南都物業(yè)預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為4500萬(wàn)元至6000萬(wàn)元，較上年同期減少16.44%到增加11.41%。

珠江股份預(yù)計(jì)2025上半年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為700萬(wàn)元至1050萬(wàn)元，而2024年同期的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為2225.89萬(wàn)元。

另外，祈福生活服務(wù)也靠“炒銀”賺了。其未經(jīng)審核綜合純利及股東應(yīng)佔(zhàn)未經(jīng)審核綜合純利與2024年同期比較，預(yù)期錄得超過(guò)35%的增幅。

國(guó)家隊(duì)物企代表京城佳業(yè)，預(yù)期錄得集團(tuán)除稅前盈利介乎3110萬(wàn)元至3730萬(wàn)元，較2024年同期約6220萬(wàn)元減少40%至50%。

凈利潤(rùn)大幅預(yù)減，京城佳業(yè)在公告中給出了兩點(diǎn)解釋：

一是為獲取市場(chǎng)份額，集團(tuán)在物業(yè)管理項(xiàng)目的前期及質(zhì)量維護(hù)投入加大；二是受當(dāng)前市場(chǎng)需求變化及行業(yè)周期性調(diào)整影響，箱式房租賃單價(jià)呈現(xiàn)顯著下降趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)頒布的國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，集團(tuán)就集團(tuán)持有的該等箱式房設(shè)備確認(rèn)減值虧損。

而退市的華發(fā)物業(yè)服務(wù)，此前召開(kāi)的半年度工作總結(jié)會(huì)披露，其2025年上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入同比提升13%，凈利潤(rùn)同比增幅達(dá) 19%，客戶滿意度同比大幅提升，全方位完成上半年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

從已披露2025年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的物企來(lái)看，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)影響的陣痛仍在持續(xù)，但部分已經(jīng)停止“惡化”甚至轉(zhuǎn)好了。