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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  徐酒眠

進(jìn)入八月，上市公司半年報(bào)拉開(kāi)大幕。

聚光燈打到物業(yè)板塊，8月1日，萬(wàn)物云（02602.HK）、眾安智慧生活（02271.HK）兩家物企公告了董事會(huì)召開(kāi)日期，分別在8月18日、8月22日。

值得關(guān)注的是，京城佳業(yè)(02210.HK)發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告：

根據(jù)截至2025年6月30日止六個(gè)月集團(tuán)未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評(píng)估及其他現(xiàn)有資料，其預(yù)期截至2025年6月30日止六個(gè)月，錄得集團(tuán)除稅前盈利介乎3110萬(wàn)元至3730萬(wàn)元，較2024年同期約6220萬(wàn)元減少40%至50%。

凈利潤(rùn)大幅預(yù)減，資本市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。公告之后的首個(gè)交易日，京城佳業(yè)股價(jià)低開(kāi)低走，8月4日收跌13.04%，報(bào)3.00港元/股，市盈率(TTM)約5.19倍，總市值約4.40億港元。

對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)，京城佳業(yè)在公告中給出了兩點(diǎn)解釋：

一是為獲取市場(chǎng)份額，集團(tuán)在物業(yè)管理項(xiàng)目的前期及質(zhì)量維護(hù)投入加大；

二是受當(dāng)前市場(chǎng)需求變化及行業(yè)周期性調(diào)整影響，箱式房租賃單價(jià)呈現(xiàn)顯著下降趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)頒布的國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，集團(tuán)就集團(tuán)持有的該等箱式房設(shè)備確認(rèn)減值虧損。

針對(duì)第一點(diǎn)，年初發(fā)布2024年業(yè)績(jī)預(yù)告之時(shí)，京城佳業(yè)就說(shuō)過(guò)同樣的話。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的2024年，得益于管理規(guī)模增長(zhǎng)，京城佳業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入19.84億元，同比增長(zhǎng)8.4%。然而毛利率、凈利潤(rùn)等核心盈利指標(biāo)卻均出現(xiàn)下滑，其中歸屬母公司凈利潤(rùn)同比降幅達(dá)29.8%，連續(xù)三年呈現(xiàn)“斷崖式”下跌。

截至2024年末，京城佳業(yè)來(lái)自第三方的在管面積首次超越關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)面積。

過(guò)去的2024年，實(shí)現(xiàn)新簽面積約740萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約35.2%；新簽合同額約為6.96億元，同比增長(zhǎng)約22.2%。新增全委物業(yè)項(xiàng)目52個(gè)，其中來(lái)自第三方項(xiàng)目49個(gè)，占比約94.2%。

報(bào)告期末，其在管項(xiàng)目面積約為4590萬(wàn)平方米，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方北京城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的在管面積，同比增長(zhǎng)3.9%至2250萬(wàn)平方米，占比約49.02%；來(lái)自第三方在管項(xiàng)目面積，同比增長(zhǎng)18.7%至2340萬(wàn)平方米，占比約50.98%。

關(guān)于箱式房租賃，這是京城佳業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)中的業(yè)務(wù)線之一，該業(yè)務(wù)收入在2024年已經(jīng)有較大變動(dòng)。

截至2024年末，其來(lái)自施工物業(yè)化及箱式房租賃服務(wù)的收入約1933.8萬(wàn)元，同比減少約46.0%。

京城佳業(yè)當(dāng)時(shí)解釋，主要由于重點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)完結(jié)，施工項(xiàng)目減少，以及箱式房市場(chǎng)租金下跌等原因。

值得注意的是，這其實(shí)是京城佳業(yè)全面嵌入北京城建集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，跟蹤其投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的大中型施工項(xiàng)目開(kāi)展的業(yè)務(wù)之一。

“面對(duì)挑戰(zhàn)，本集團(tuán)聚焦服務(wù)創(chuàng)新，為建筑單位打造‘一站式’拎包入住解決方案。”京城佳業(yè)有意通過(guò)舉辦施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)化服務(wù)推介會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)滲透，增強(qiáng)外部市場(chǎng)業(yè)務(wù)拓展，2024年新承攬海淀區(qū)回遷安置房等五個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。

但進(jìn)入2025年，該業(yè)務(wù)似乎仍然乏力。

截至2024年末，京城佳業(yè)的物業(yè)、廠房及設(shè)備以及使用權(quán)資產(chǎn)約為2億元，因業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)采購(gòu)辦公設(shè)備及箱式房、租賃物折舊，較前一年同期減少約910萬(wàn)元。