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文/樂居財經 徐酒眠

花不出去并購金，12月16日，京城佳業(yè)（02210.HK）宣布，決定更改募資用途了。

事實上，沖入資本市場不久，京城佳業(yè)就官宣了第一筆收購。2022年4月29日，其公告收購卓聯(lián)物業(yè)60%股份，總對價778萬元。

卓聯(lián)物業(yè)原本的大股東是北京市國資委旗下的北投集團，而京城佳業(yè)背后是北京市人民政府，雙方都有國資背景。

熟人生意，加碼商業(yè)物業(yè)賽道。彼時，這筆收購為京城佳業(yè)帶去66萬平米的商業(yè)管理面積，包括亞洲金融大廈、北投投資大廈和北投購物公園，三個位于北京的商業(yè)大廈；而這筆收購的市盈率約為4.6倍，當時物企平均收購的市盈率約為10倍-12倍。

上市三年多，物色了近20家潛在標的，京城佳業(yè)卻再未出手。并購金趴在賬上不動的另一邊，是京城佳業(yè)規(guī)模與業(yè)績增幅緩慢。

截至2024年6月30日，京城佳業(yè)在管項目面積約為4350萬平方米，同比增長約12.1%。而營收增速幾乎陷入停滯，其今年上半年實現(xiàn)總收入8.9億元，同比增長僅0.17%。

謹慎并購，未來業(yè)績增量在哪里？

京城佳業(yè)決定將“戰(zhàn)略投資及收購”的用途范圍拓展至“開展戰(zhàn)略收購、合資合作及對下屬單位增資等投資”，并進一步為發(fā)展增值服務、數(shù)智升級，以及營運分別補充資金。

而其中一個有意思的點是，京城佳業(yè)瞄上了工地餐飲。

砍掉4778萬并購金

2021年冬，京城佳業(yè)厘定每股8.28港元的發(fā)售價啟動全球招股。

獨特的胡同資源吸引了2名基石投資：廣聯(lián)達科技(002410.SZ)和Keltic，后者是東方雨虹(002271.SZ)主席李衛(wèi)國個人持有的投資公司。二者合共認購了1319.76萬股，認購金額9000萬人民幣。

基石認購支持，扣除包銷費用及相關開支后，京城佳業(yè)上市所得款凈額約為2.47億港元。

按照當初的計劃，其中65%劃撥為投資并購金，用于尋求與物業(yè)管理公司及提供(其中包括)保安、清潔或維修維護服務的下游物業(yè)管理服務提供商的選定戰(zhàn)略投資及收購機會；25%用于發(fā)展增值服務，10%用于信息技術基礎設施及智能設備開發(fā)及升級，余下5%則作為補充營運資金及作一般公司用途。

截至變更用途之前，京城佳業(yè)的募資款凈額已使用部分約為9519萬港元，花掉不到四成。發(fā)展增值服務和營運資金的原分配額，已經悉數(shù)。前者主要是用于擴展租戶招攬及管理服務，發(fā)展多元化社區(qū)增值服務；后者主要用于支付公司員工薪酬。

尚未動用的資金還有約1.52億港元，分別是并購金約1.39億港元，數(shù)智化升級資金約1291萬港元。

此番變更募資用途，主要是砍掉一部分并購金重新分配。

具體來看，變更之后，并購金下調至9104萬港元，砍出來的4778萬港元為發(fā)展增值服務、數(shù)智升級，以及營運分別補充資金額2276萬港元、985萬港元，以及1517萬港元。

瞄上工地餐飲

重新分配資金，京城佳業(yè)透露了一個重要業(yè)務布局：工地餐飲。

預留的9104萬港元并購金，京城佳業(yè)表示，建議將用途范圍拓展至“開展戰(zhàn)略收購、合資合作及對下屬單位增資等投資”。

其中合資合作方面，京城佳業(yè)計劃借助北京城建集團龐大的施工工地現(xiàn)場，與市場上成熟的、有經驗的工地餐飲提供方成立合資公司，謀求在施工工地餐飲領域縱深發(fā)展，逐漸打造本公司施工餐飲產品和運營體系，并逐步進行市場化工地業(yè)務的開發(fā)。

同時還計劃與以國資國企、京內外政府平臺公司和優(yōu)質民營公司為主的公司開展合資與合作，利用其當?shù)毓竟蓶|的市場資源，發(fā)揮本公司品牌和管理體系的優(yōu)勢，擴大區(qū)域、業(yè)務覆蓋面。

進一步為發(fā)展增值服務充入2276萬港元，京城佳業(yè)表示，將尋求如高校、醫(yī)院、社區(qū)及施工工地等更多應用場景，在餐飲零售、適老性改造、家裝換新，工地餐飲、設施設備管理等領域提供精細化的增值服務。

具體來看：

一是尋求合適商務樓宇、長租公寓等城市運營、城市服務及城市更新項目，對其進行升級改造或購置配套家具家電，以為客戶提供舒適辦公、經營及居住環(huán)境，提升本公司資產運營增值服務業(yè)務比重。

二是深度挖掘本公司在管項目數(shù)十萬戶業(yè)主需求，通過設立社區(qū)局改服務門店，在家電以舊換 新、門窗更換、建材供應、家具採購及美居、適老性改造等存量裝修領域，及在 高校、醫(yī)院等更多應用場景，開展餐飲零售、翻新改造等領域尋求業(yè)務突破，打 造市場化競爭業(yè)務單元。

三是全面嵌入北京城建集團產業(yè)鏈發(fā)展，跟蹤其投資、建設、運營的大中型施工項目，繼續(xù)開展施工工地集成箱式房供應及租賃業(yè)務。

不難看出，京城佳業(yè)有意與大股東北京城建集團進一步協(xié)同業(yè)務發(fā)展。

值得一提的是，今年6月21日，京城佳業(yè)宣布，為落實北京市委市政府的工作部署，其大股東北京城建集團已新成立北京高校后勤服務有限公司，以接收多家目標高校后勤公司的部分股權，并委托京城佳業(yè)管理。

根據公告介紹，當時涉及13家高校，共14家目標公司的各75%股權，已明確納入到無償劃轉的范圍，且后續(xù)可能還有其他目標公司的部分股權也將納入無償劃轉的范圍。

北京城建集團向京城佳業(yè)出具了承諾函，其將通過資產重組、股權置換、業(yè)務調整等多種方式解決后勤服務平臺和京城佳業(yè)的同業(yè)競爭問題，并承諾在2027年底前解決同業(yè)競爭問題。

此番變更募資用途，京城佳業(yè)進一步表示，在戰(zhàn)略收購方面，其擬使用預留的并購金開展上述潛在交易。