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文/樂居財經(jīng)  徐酒眠

如今72歲的欒濤，白發(fā)蒼蒼但精神依舊抖擻、依然蓬勃著創(chuàng)一代的野心。在潤華物業(yè)2025年度董事會上，他給出指示：

借鑒胖東來服務(wù)模式……打造山東第一高端物業(yè)服務(wù)品牌……

在汽車領(lǐng)域，欒濤被稱為“將汽車文化推向社會的中國第一人”，對比起來，從潤華集團分拆出獨立上市的潤華服務(wù)（02455.HK），就顯得有點寂寂無名了。

難以從汽車起家的母公司獲得規(guī)模加持，潤華服務(wù)雖成立發(fā)展近30年，但業(yè)務(wù)布局一直囿于山東大本營。

潤華服務(wù)當然也想向外擴張，把蛋糕做大。8月4日深夜，其在港交所發(fā)布自愿公告，高調(diào)宣布集團在拓展山東省外的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)和不同的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)態(tài)方面取得積極進展 ：

物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)除深耕山東區(qū)域為主，也拓展到多個其他省份，近期在寧夏回族自治區(qū)、江蘇省的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了跨越式增長，先后簽約寧夏回族自治區(qū)婦幼保健院、江蘇省靖江市人民醫(yī)院；

與此同時，除深耕醫(yī)院物業(yè)管理之外，在其他業(yè)態(tài)上也有較大突破，先后簽約康復大學、山東特殊教育職業(yè)學院，以及山東中醫(yī)藥大學的物業(yè)管理服務(wù)。

面對喜報，市場投資者卻難掩擔憂：跨省發(fā)展帶來的管理費率增加，是否會進一步吞噬本來就低毛利物業(yè)管理生意的利潤。

數(shù)據(jù)顯示，近五年來，潤華服務(wù)整體毛利率連續(xù)下滑，累計下挫超7個百分點。2020年-2024年的整體毛利率分別約為21.16%、18.98%、17.65%、17.34%、14.15%。

潤華服務(wù)的業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)工程及園林建設(shè)服務(wù)、物業(yè)投資的租賃服務(wù)，以及其他服務(wù)。其中物業(yè)管理服務(wù)是主要收入來源，貢獻占比超過90%。

沖擊IPO上市，潤華服務(wù)也一度將該板塊毛利率做高，2018年-2020年分別約為9.8%、15.8%、20.4%，但2021年開始又逐年走低，近四年的數(shù)據(jù)分別為18.4%、16.8%、16.5%、13.7%。

2024年降幅較大，同比減少約2.8個百分點，潤華物業(yè)解釋稱，這是由于業(yè)務(wù)擴張至若干物業(yè)，而該些物業(yè)整體錄得較低毛利率。

截至2022上半年，潤華服務(wù)在管面積2000萬平方米。上市后的財報中，其選擇不披露在管規(guī)模。從營收來看，其近兩年規(guī)模應(yīng)該也保持了較快的增速。數(shù)據(jù)顯示，其2023年、2024年分別實現(xiàn)總收益7.68億元、9.04億元，同比增長11.0%、17.6%。 

沒有房地產(chǎn)背景，潤華服務(wù)在住宅賽道上很難從同行手中搶占市場，因此只能另辟蹊徑——專注于布局醫(yī)院賽道，因此也被稱為“醫(yī)院物管第一股”。2023年、2024年，其醫(yī)院業(yè)態(tài)為其提供的收入占比42.3%、45.0%。

但由于醫(yī)院的結(jié)算期較長，醫(yī)院業(yè)態(tài)這塊“金字招牌”給潤華物業(yè)帶來的收入增加的同時，貿(mào)易應(yīng)收款也在增加。

其2023年的貿(mào)易應(yīng)收款項規(guī)模同比增長28.3%至約1.94億元，占總收入的25.2%。2024年貿(mào)易應(yīng)收款項規(guī)模同比增長33.74%至2.59億元，占總收入的28.7%。從賬齡來看，其中對應(yīng)報告期內(nèi)一年內(nèi)的貿(mào)易應(yīng)收款項占比約92.0%、93.6%。

而近兩年，其應(yīng)收款減值數(shù)額分別為426.9萬元、286.8萬元。

房地產(chǎn)市場低迷，越來越多的物企正在尋求第二增長曲線，醫(yī)院賽道競爭日漸激烈，據(jù)悉，保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活、遠洋服務(wù)、招商積余、卓越商企等物業(yè)均有所布局，小物企生存空間被加速擠壓。

“集團已經(jīng)及將要持續(xù)深耕山東省的業(yè)務(wù)，同時向京津冀、長三角、珠三角等區(qū)域拓展，及集團持續(xù)深耕醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)，同時拓展到公共交通、學校等業(yè)態(tài)。”

走出大本營、增拓醫(yī)院之外的公共業(yè)態(tài)，事實上也是潤華服務(wù)在尋找自己的生存空間。