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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  徐酒眠

迎來(lái)新總裁劉勇罡快半年了，瑞森生活服務(wù)（01922.HK）股票仍未有復(fù)牌的跡象。

被資本市場(chǎng)持續(xù)冰封的另一端，瑞森生活服務(wù)旗下銀城物業(yè)在大本營(yíng)南京一項(xiàng)目“強(qiáng)行退場(chǎng)”正鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

7月16日，南京恒豐世家業(yè)委會(huì)告示全體業(yè)主，銀城物業(yè)要求在7月31日提前終止物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)撤場(chǎng)潮此起彼伏，銀城物業(yè)決定退出南京恒豐世家小區(qū)的原因并沒有新說(shuō)法：較高的人力物力成本、項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題及部分業(yè)主繳費(fèi)意愿等因素導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期虧損。

不過(guò)，銀城物業(yè)退出的舉動(dòng)似乎并沒有得到南京恒豐世家大部分業(yè)主的同意，業(yè)委會(huì)通知表示，此前已經(jīng)明確拒絕了銀城物業(yè)提前解約，要求其嚴(yán)格按照合同履行義務(wù)至合同期滿。

然而，銀城物業(yè)近期仍多次重申提前退場(chǎng)訴求，業(yè)委會(huì)再次明確表示不同意其單方面解約，并提出：若銀城物業(yè)執(zhí)意違約，業(yè)委會(huì)將對(duì)物業(yè)合同當(dāng)中繳納的保證金做出相對(duì)于的扣除，同時(shí)將保留依法追究其違約責(zé)任的權(quán)力。

即使如此，銀城物業(yè)方也堅(jiān)決表示，訴訟權(quán)利可以保留，但是7月31日退出小區(qū)管理決定不會(huì)改變，對(duì)于多收取的費(fèi)用，將于11月1日前全額退還相關(guān)業(yè)主。

目前該小區(qū)業(yè)委會(huì)已向欣樂(lè)社區(qū)提出申請(qǐng)，邀請(qǐng)其下屬山潘物業(yè)對(duì)恒豐世家小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)托管服務(wù)，時(shí)間自銀城物業(yè)退場(chǎng)起至選聘新物業(yè)公司正式進(jìn)駐為止，期間相關(guān)物業(yè)費(fèi)將按照最終選聘的新物業(yè)公司確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

根據(jù)公開信息，恒豐世家小區(qū)建成于2006年，共有22幢樓棟，其中多層15棟，高層7幢；總戶數(shù)1210戶，其中多層680戶，高層530戶。小區(qū)占地面積約11.69萬(wàn)平方米，總建筑面積約12.40萬(wàn)平方米，地面公共車位約680個(gè)，是一個(gè)典型的老小區(qū)。

而銀城物業(yè)進(jìn)駐該小區(qū)，距今不過(guò)3年時(shí)間。2021年10月，恒豐世家小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布公告啟動(dòng)解聘現(xiàn)有物業(yè)的相關(guān)程序，當(dāng)時(shí)服務(wù)該小區(qū)的是江蘇金潤(rùn)福物業(yè)管理有限公司。2022年年中，選聘物業(yè)相關(guān)工作結(jié)束后才有了銀城物業(yè)進(jìn)場(chǎng)。

據(jù)悉，銀城物業(yè)在恒豐世家小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層7毛，高層（18層）為1.3元。從物業(yè)費(fèi)看，這也確實(shí)符合典型老小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有分析表示，在這樣的小區(qū)如果收費(fèi)率達(dá)不到90%以上，一般的物業(yè)公司很難維持下去。

事實(shí)上，6月下旬，恒豐世家小區(qū)選聘物業(yè)工作小組已經(jīng)對(duì)外發(fā)布選聘公告，其中提出物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照《南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由應(yīng)聘物業(yè)公司進(jìn)行報(bào)價(jià)；停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)100元/月/個(gè)。

這不是銀城物業(yè)今年在南京宣布退場(chǎng)的第一個(gè)小區(qū)。

3月，銀城物業(yè)向常熟林溪源筑小區(qū)發(fā)布了退場(chǎng)函，原因是經(jīng)營(yíng)虧損，合同到期后不再續(xù)約。新物業(yè)碧桂園物業(yè)目前已在7月1日正式進(jìn)駐，物業(yè)費(fèi)也從原先的4元/平/月降至2.78元/平/月。

而與林溪源筑相隔僅2公里的常熟云溪庭小區(qū)也同樣結(jié)束了與銀城物業(yè)的合作，由新鼎物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。

1月初，銀城物業(yè)停止對(duì)徐州久隆鳳凰城洋房的物業(yè)服務(wù)，原因是洋房區(qū)收繳率僅為45%，處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)。

立足南京、布局長(zhǎng)三角，銀城物業(yè)以存量市場(chǎng)的拓展模式為主，其高達(dá)九成的在管建筑面積均來(lái)自業(yè)委會(huì)和獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商。5月22日，新總裁劉勇罡在一場(chǎng)行業(yè)會(huì)上亮相也表示，公司98%以上項(xiàng)目為二手盤。

而如今提前“毀約”恒豐世家小區(qū)事件被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，是否會(huì)對(duì)銀城物業(yè)未來(lái)競(jìng)聘二手盤的印象分？

據(jù)劉勇罡透露，今年一季度，銀城物業(yè)新增74個(gè)項(xiàng)目。