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文/上海進深 嚴明會

還沒入市的建發(fā)海宸，劇透已經滿天飛了。

大門和公區(qū)這兩個大亮點還沒做出成品來，但是單看融合了老上海的精致浪漫和東方韻味效果圖，在視覺上就頗具辨識度。

“買大門，送房子”，建發(fā)在打造大門這件事上從沒含糊過。

建發(fā)海宸做了個巨大的門頭，豪氣滿滿：

寬約65米，14米挑高白玉蘭造型穹頂，搭配水景噴泉營造歸家儀式感。

白玉蘭是上海的市花，建發(fā)以此取意“滬上花開”，貼合了地域特色。

穿過大門，就是200米的花廊。

產品卷出天際的上海樓市，很難靠一招鮮就打動魔都購房者的心。

除了項目的公區(qū)和外觀，在得房率上，建發(fā)也下足了功夫。

據說，高層實得率88%，洋房89%，還是在陽臺計算一半面積的情況下。若是陽臺全算進去，實得率可能要破百了，這在同類型項目中很有競爭力。

前不久，125㎡的中間戶樣板間開放參觀。但官方沒有正式公布戶型圖，現場也不能拍照，吊足了外界胃口。

網傳戶型圖

這個面積段做了四房，南北通透；全屋飄窗，邊套有270度轉角飄窗；中間戶有三個陽臺，后期用上可放大兩個次臥和客廳。

樣板間把125㎡戶型做出了150㎡的尺度感，有兩個比較吸引人的亮點：

1、無浪費空間

戶型幾乎沒有浪費額過道空間，僅北側的房間門口有1-2㎡，實用面積都留給房間了。

客餐廳一體，面寬達到4.1米，餐廳放了6人圓桌也不擁擠，兩邊還能做40公分的收納柜。

2、高附贈

陽臺的附贈是增加得房率的重要手段。

南向雙陽臺、北向單陽臺，后期會簽署三方合同來改造成房間，這樣一來，四個房間都能放下雙人床。封陽臺以后，送的面積大約有7個平方，約等于一個小房間。

加上全屋飄窗，進一步拉高了附贈空間，窗墻比也高，空間的尺度感到位。

建發(fā)海宸的戶型面積段很豐富，涵蓋了剛需、剛改、改善全階段。

小高層建面約125-189-210㎡，洋房建面約105-161-228㎡，4-6F疊墅建面約175-195-235㎡。

另外有一些戶型劇透供參考：

回顧項目所在地塊，2025年6月11日，建發(fā)房產官宣收購上海地產集團旗下楊浦區(qū)新江灣社區(qū)G1-06地塊股權，讓沉寂5年的新江灣城再度成為上海樓市的焦點。

時隔十年重回新江灣，建發(fā)做好了充足準備，項目的推進速度也很快。

官宣拿地后案名很快公示，規(guī)劃圖隨即公示，10天后展廳就開放，并計劃在今年9月入市首批房源。

項目的定位是海派東方燈塔作品。所謂“燈塔”，是建發(fā)對高階項目的專屬定位。

從規(guī)劃方案來看，地塊擬建10棟11-13F小高層、30棟4-6F疊墅&洋房產品，共1156套房源。

層高比較優(yōu)秀，絕大部分樓棟層高在3.05米以上，沿河大戶型層高都在3.2米。

梯戶配置也非常優(yōu)秀，小高層全部2梯2戶設計，洋房1梯2戶，4層疊墅則是私家電梯入戶，完全獨立電梯，6層疊墅沒有私家電梯。

項目的高效推動，離不開華東集群總經理凌祁。建發(fā)海宸，是凌祈在上海的第一場硬仗。

2025年開年，建發(fā)管理層大面積調動，華東集群總經理由葉耿換成凌祁。華東集群負責城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北。

其中，上海長期是華東集群的業(yè)績貢獻率第一的城市，也意味著凌祁肩上的擔子不輕。

到任半年，凌祈就帶領建發(fā)闖過了其在上海的拿地關。 

上海土拍市場火熱，熱門地塊的地價持續(xù)走高，建發(fā)并未在公開市場火拼，而是另辟蹊徑選擇了協(xié)議收購。

這樣既避開了公開競拍的激烈廝殺，又能以相對合理的成本拿到地塊。

6月，建發(fā)房產官宣收購上海地產集團旗下楊浦區(qū)新江灣社區(qū)G1-06地塊股權，即建發(fā)海宸項目所在地。

除此以外，建發(fā)從上海地產集團手中一起拿下的，還有虹口北外灘山壽里片區(qū)三幅地塊，四塊地共計斥資123.5億。

虹口的三塊地，都屬于虹口城市更新項目山壽里片區(qū)，緊鄰北外灘和外灘，這兩個上海大熱門板塊。

根據虹口區(qū)的規(guī)劃，這個片區(qū)未來的規(guī)劃是在保持歷史建筑風貌的同時，打造為連接北外灘與外灘的重要文化商業(yè)節(jié)點。

這類項目的開發(fā)難度大、成本高，建發(fā)曾稱，未來不排除就該項目引入合作方的可能。