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文/北京進深 林振興

海淀西邊樓市，開始熱鬧起來了。

寶山雙子座的總平圖相繼出爐，在卷飄窗上，兩個項目都鉚足力氣。

但離奇的是，比寶山項目拿地早半個月的保利半壁店項目，卻遲遲未有新動作。

有人說，它放慢速度，是為了和有關部門“博弈”建筑高度。

但也有小道消息稱，半壁店項目要到實景階段，再開啟對外銷售。

半壁店項目公司為北京慧海常筑置業(yè)，由保利北京和北京建工分別持股70%和30%，法定代表人兼董事長、經(jīng)理為李紅亮。

李紅亮是保利發(fā)展北京公司空降的“新帥”。

別小瞧才42歲李紅亮，他在保利發(fā)展已有17年，從一名校招生到集團骨干，再到區(qū)域公司總經(jīng)理，他不斷轉變身份。

在來北京公司之前，李紅亮還是保利發(fā)展職工監(jiān)事，董事會辦公室副總經(jīng)理（主持工作）。

眼下在海淀，擺在李紅亮面前有兩個重要考題，其一，帶領半壁店項目突圍海淀西；其二，加速嘉華天珺去化。

01

半壁店地塊，是一宗有故事的地塊。

因為北面兩公里有一座空軍機場，地塊的建筑高度，大概率是從18米降至15米。

也就是說，原來每棟6層變成5層。

甚至很可能是建4層，畢竟好房子新規(guī)鼓勵開發(fā)商做到層高3米 。

不過，調規(guī)文件也沒有說死，還留了一句活話：最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

或許也是因為這句話，讓保利發(fā)展萌生了可以“博弈”的想法。畢竟它的母公司保利集團有軍工背景，有這方面的優(yōu)勢。

但等著等著，保利發(fā)展卻等來了新政策。

8月13日，北京規(guī)自委下發(fā)了一則文件，它讓半壁店雙子限高18米，更加懸上加懸。

有關建筑高度問題，里面稱，“在符合街區(qū)控規(guī)基準高度，且不突破國家安全、文物保護、機場航線凈高、微波通道管控等要求的前提下，合理確定居住用地建筑高度”。

而半壁店項目的機場航線凈高，正是15米。

02

再來看看半壁店雙子座的地塊素質：

0003的容積率1.3、0004的容積率為1.6，加上兩塊地的建筑指標可以統(tǒng)籌實施，如果建筑高度確定為18米，那半壁店樓盤的密度會很舒服。

但如果高度只有15米，開發(fā)的難度實在是太大。大概率，會是樓密、小園林設計。

這也就是為何半壁店地塊自從調規(guī)限高后，開發(fā)商拿地的熱情也沒那么高漲。

甚至在開拍前夜，因為限高，某央企地產(chǎn)商覺得這樣的地塊做不出好產(chǎn)品，操盤難度大，直接“棄拍”了。

但保利發(fā)展 北京建工還是義無反顧，最終以45.45億元摘得半壁店地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

它的樓面價比功德寺地塊7.1萬元/㎡的樓面價，每平還高了7000 。

從拿地價來推算，未來至少要賣到11萬元/㎡左右。

那么，半壁店地塊將被保利打造成什么樣的產(chǎn)品？會有“好房子”三件套嗎？

海淀，至今在陽臺上未正式松口，現(xiàn)在僅有建發(fā)海宴南客廳外有一步陽臺。

而新公布總平臺的寶山雙子座，雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人。重點是側邊飄窗。

所以，半壁店項目大概率還是不會落位“好房子”中的陽臺黑科技。

但保利可以參照中海樹村項目，疊拼 大平層，才能賣出11W 。

如果保利做200平 的豪宅，真的好賣嗎？

雖然地處西四環(huán)，半壁店項目也有不少bug，這里被老破小包圍，城市界面一般，學區(qū)屬性一般，產(chǎn)業(yè)氛圍也不夠，豪宅底色較差。

而且距離機場近，將更考驗開發(fā)商隔音的技術。

03

在海淀，保利發(fā)展已有戰(zhàn)績。

去年7月底，保利發(fā)展也是與北京建工，在海淀永豐北以89億元拿到一宗“回爐”地塊，聯(lián)手打造嘉華天珺項目。它也是去年保利發(fā)展在北京拿到唯一一宗地。

10月下旬，嘉華天珺被北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設計問題。

它只得重新修改方案，再走一遍流程。

方案修改之后，消防撲救場地多了，綠地少了；有些樓棟增加了消防電梯，得房率變低了。

雖然嘉華天珺是今年海淀最早入市的新盤，但它卻沒能抓住先手優(yōu)勢，取證已經(jīng)8個月，銷售情況一直不溫不火。

目前網(wǎng)簽209套，與其開盤海報上322套的數(shù)字相差甚遠。全盤去化率16%左右，網(wǎng)簽金額總計18.25億元，約為拿地成本的20.5%。

這，還是它以價換量爭取來的。6月底，嘉華天珺成交均價8.55萬元/㎡，眼下已跌到8.51萬元/㎡

一派火熱的海淀樓市，這個成績看在購房者眼里也是值得琢磨。

遠的不說，同在永豐板塊、距離3公里左右的頤海澐頌，比嘉華天珺晚兩個多月開盤，已網(wǎng)簽了532套，超七成去化。

隨著海淀土地供應迎來了“大放水”，頤海澐頌、功德寺雙子、朱房雙子的陸續(xù)開盤，嘉華天珺去化流速更慢了，李紅亮一定會加倍努力。