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文/北京進(jìn)深 徐迪

北京三季度土拍略顯冷淡，算上即將拍出的4宗，總共只有7宗地塊出讓。

前3宗均是底價(jià)成交，總金額不到30億，全看太陽(yáng)宮地塊能否演好壓軸大戲了。

9月3日，北京第七輪供地清單震撼亮相。

8宗地，27公頃，建筑規(guī)模約63萬㎡。

震撼的不是量，在于質(zhì)。

剛剛解除五環(huán)外限購(gòu)，本輪卻在二環(huán)三環(huán)的核心地段集中放出了3宗地塊。

包括地處“皇城根兒”的東城，昔日的北京第一居住區(qū)永安里，還有老破小集中但是地段賊扛打的松榆里地塊。

1、東城祈年大街項(xiàng)目：胡同里的四合院

位置：東城區(qū)天壇街道。

用地性質(zhì)：住宅混合公建用地。

規(guī)模：占地2.27公頃，規(guī)劃地上建面2.5萬㎡。

容積率：1.1。

地塊位于東城區(qū)天壇街道，二環(huán)內(nèi)，位置不用多說了，步行到天安門廣場(chǎng)半小時(shí)。

周邊有大大小小的老胡同，北邊是前門大街，南邊是天壇公園，皇城根兒的居住氛圍感。

交通也便捷，離7號(hào)線橋?yàn)痴竞?號(hào)線磁器口站都不遠(yuǎn)。

商業(yè)方面，步行可達(dá)國(guó)瑞購(gòu)物中心、新世界百貨、合景魔方購(gòu)物中心。

學(xué)區(qū)配套，隔壁是金臺(tái)書院小學(xué)，往東往西各有一個(gè)十一中校區(qū)。

此外還有北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、友誼醫(yī)院等醫(yī)療資源。

祈年大街項(xiàng)目地形十分不規(guī)則且零碎，1.75萬㎡的住宅建面拆成了四幅子地塊。

以東曉市街為界，北邊0201、0202地塊中間隔了條10寬的胡同，南邊0203和0204地塊中間也有一條12米寬的規(guī)劃道路。

其中，0201地塊，占地0.38公頃，0203地塊0.52公頃，0204地塊0.73公頃，這三幅限高18米；

0202地塊占地0.64公頃，限高3.3米，不做出幾套四合院對(duì)不起這個(gè)地塊的密度和高度了。

公建地塊在最南邊，挨著天壇路，建面約0.75萬㎡，為交通基礎(chǔ)設(shè)施用地。

近五年來，二環(huán)內(nèi)唯一成交的涉宅地塊就是河北鑫界的金魚池地塊，住宅建筑面積僅1700㎡。

一年多了還沒出設(shè)計(jì)方案，這個(gè)體量對(duì)外銷售的可能性也不大。

本次擬供應(yīng)的祈年大街項(xiàng)目，在金魚池地塊往東500米左右。

按此前發(fā)布的規(guī)劃，祈年大街項(xiàng)目住宅建面約1.75萬㎡，怎么也能有百來套房子，夠得上一個(gè)小規(guī)模社區(qū)。

售價(jià)參考金魚池項(xiàng)目：15.1萬/㎡。

2、永安里舊改項(xiàng)目：長(zhǎng)安街超高層頂豪

位置：朝陽(yáng)區(qū)建外街道。

用地性質(zhì)：住宅混合公建用地。

規(guī)模：占地3.47公頃，規(guī)劃地上建面16.08萬㎡。

容積率：4.63。

如果說祈年大街項(xiàng)目是老北京原生態(tài)秘境，那么永安里項(xiàng)目就是大都市CBD的繁華寫照。

規(guī)劃高度100米，在摩天大廈林立的東三環(huán)或許沒那么扎眼，但作為住宅項(xiàng)目，這個(gè)高度足可以俯瞰CBD了。

朝陽(yáng)也是發(fā)狠了，太陽(yáng)宮地塊才轉(zhuǎn)正，又迫不及待地掏出了永安里這件寶藏級(jí)存貨。

這塊地是本輪供地中住宅規(guī)模最大的一宗。

今年初經(jīng)歷過一次調(diào)規(guī)，住宅建筑規(guī)模增至10.9萬㎡，增加了1.9萬㎡。

調(diào)規(guī)后，公眾曾就住宅建筑規(guī)模增加合理性提出反饋意見。

規(guī)劃主體回復(fù)表示，目前全市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫字樓空置率有所上升，改善型居住產(chǎn)品需求有所增加?；趯?duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的密切關(guān)注，對(duì)永安里周邊區(qū)域開展市場(chǎng)調(diào)研。

調(diào)研中，企業(yè)均提出這一區(qū)域已多年未供應(yīng)商品住宅，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域居住功能需求較為迫切，在不增加地上建筑規(guī)模、不突破其他規(guī)劃指標(biāo)的前提下，適當(dāng)增加一定比例住宅功能，可改善地區(qū)職住平衡，提升土地價(jià)值與市場(chǎng)活力。

基于此，有關(guān)單位就該地塊住宅規(guī)模調(diào)整開展了設(shè)計(jì)方案強(qiáng)排工作。

分析結(jié)果是，住宅規(guī)模提高至10.9萬㎡具有可行性，且使戶型設(shè)計(jì)更加靈活，能夠提高住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)，更好地滿足CBD區(qū)域人群的居住需求。

永安里地塊早在2024年第二輪和第五輪供地清單中就曾現(xiàn)身。

調(diào)規(guī)后延遲至三季度末才放出，不知會(huì)引來哪家房企重金出手。

去年底中海麗金府所在的萬泉寺地塊底價(jià)超110億元，折合樓面價(jià)6.2萬元/㎡；

剛剛上架的太陽(yáng)宮地塊，住宅部分起拍樓面價(jià)為6.77萬元/㎡；

位置上來講，永安里地塊更為核心。

不過萬泉寺地塊17.8萬㎡的地上建面全是住宅，而永安里地塊為住宅混合公建用地。

除了10.9萬㎡住宅，還有5.2萬㎡規(guī)模的公建，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、文化展示空間、特勤消防站以及其他公共配套用房等。

肥瘦相間，總價(jià)大概率定不到百億。

作為昔日北京第一居住區(qū)，永安里當(dāng)年是為了安置天安門附近的拆遷戶而建的社區(qū)。

這個(gè)地段注定是要做終極改善盤的，按照戶均建面300㎡算，大概能有300多套供應(yīng)。

地塊位于長(zhǎng)安街南側(cè)、建國(guó)門外大街，靠近東二環(huán)，距離天安門不到五公里。

緊鄰地鐵1號(hào)線和在建17號(hào)線換乘站永安里站，往東一站建國(guó)門，往西一站是國(guó)貿(mào)。

第一使館區(qū) CBD兩大熱門板塊疊加的位置，珍稀程度可想而知。

周邊有日壇公園、首都兒科研究所、國(guó)貿(mào)商城、世貿(mào)天階、貴友大廈、賽特購(gòu)物中心等，生活配套成熟，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，教育、醫(yī)療配套豐富。

從規(guī)模來看，占地面積不大，三四棟樓的樣子。有可能低層配建為商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，高層做住宅。

東三環(huán)是朝陽(yáng)區(qū)公認(rèn)最好的地段，沒有之一。但是周邊多年無新住宅供應(yīng)，永安里項(xiàng)目一旦面世，將成為激活東三環(huán)板塊的推手。

主管部分也表示，待項(xiàng)目入市后，在方案審查階段，將按程序加快方案審查工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格把關(guān)，確保呈現(xiàn)高品質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)化城市形象、提升區(qū)域活力。

3、朝陽(yáng)松榆里0001地塊：臨鐵剛改小王炸

位置：朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道。

用地性質(zhì)：二類居住用地。

規(guī)模：占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬㎡。

容積率：2.8。

看松榆里可能還有些眼生，但提到潘家園，估計(jì)全中國(guó)喜愛盤串的老鐵都熟悉。

地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站，離潘家園古玩城有個(gè)2公里左右的距離。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢(shì)，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

東三環(huán)純宅地，2.8的容積率 限高60米（局部80），算是比較舒適宜居的密度。

地形規(guī)整，東西長(zhǎng)而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

這個(gè)地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，但潘家園板塊的商業(yè)商務(wù)屬性，相較于雙井、國(guó)貿(mào)還是差出幾個(gè)LEVEL的。

城市界面也不算特別新，除了劃出的城改片區(qū)，其他的又沒到大批拆改的程度。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業(yè)市場(chǎng)為主，缺乏吃喝玩樂購(gòu)一體的綜合商業(yè)。

所以整體來看更適合對(duì)地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。

按照戶均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規(guī)模適中，開發(fā)難度遠(yuǎn)低于祈年大街和永安里項(xiàng)目。

今年6月初公布的綜合實(shí)施方案里，松榆里地塊還捆綁了高碑店的城改項(xiàng)目。

這個(gè)組合已經(jīng)不是肥瘦搭配了，高碑店地塊堪稱一塊硬骨頭，五環(huán)外、不臨鐵、配建多，地形還分散。

此次松榆里地塊單獨(dú)進(jìn)入供應(yīng)列表，還是可以期待下拍出溢價(jià)的。

其余幾宗郊區(qū)地塊在上面3大項(xiàng)目的光芒下，多少有些灰頭土臉。

通州運(yùn)河玖院還沒正式開盤，幾個(gè)在售項(xiàng)目正熱火朝天搶客，九棵樹地塊的現(xiàn)身節(jié)點(diǎn)頗為尷尬。

順義仁和地塊，參考同板塊的星悅時(shí)光，取證近一年，去化不到四成，指導(dǎo)價(jià)4.4萬，網(wǎng)簽均價(jià)不到3.4萬。

昌平，在東小口巨無霸下線后，歇甲莊地塊的關(guān)注度還挺高的，高配版天通苑。

最大的問題是現(xiàn)在昌平整體新房庫(kù)存太多，朱辛莊、北四村，包括歇甲莊所屬的北七家板塊，也有好幾個(gè)項(xiàng)目在售。

大興、房山，也是同樣的情況。

4、通州區(qū)老城平房（同仁堂）棚改項(xiàng)目FZX-0302-6017地塊

通州區(qū)老城平房6017地塊占地2.47公頃，規(guī)劃地上建面5.43萬㎡。

位于通州區(qū)九棵樹街道，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵八通線九棵樹站。

周邊有北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)、北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院、通州云景公園等，生活配套較完善。

5、順義區(qū)M15號(hào)線順西路-府前街站土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目SY00-0101-0318-1地塊

項(xiàng)目占地3.1公頃，規(guī)劃地上建面4.34萬㎡。

位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，六環(huán)外，鄰近地鐵15號(hào)線石門站。

周邊有國(guó)泰宏城購(gòu)物廣場(chǎng)、隆華奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)、錦薈港等商業(yè)體，北京京順醫(yī)院、望泉公園等，生活配套較完善。

6、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目A地塊CP02-0704-0038、0046地塊

歇甲莊地塊占地4.4公頃，規(guī)劃地上建面10.56萬㎡。

位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵17號(hào)線、在建18號(hào)線換乘站天通苑東站。

周邊有國(guó)泰百貨、溫榆河公園、清河郊野公園、天通苑中醫(yī)醫(yī)院等，生活配套較完善。

7、大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)鎮(zhèn)東區(qū)B組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目DX04-0102-6038地塊

西紅門6038地塊占地2.76公頃，規(guī)劃地上建面6.35萬㎡。

位于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近規(guī)劃地鐵19號(hào)線二期西紅門東站。

周邊有北京薈聚、西紅門新光界、山姆會(huì)員商店、大興區(qū)西紅門醫(yī)院、西紅門生態(tài)公園、新三余公園等，生活配套較完善。

8、房山區(qū)北廣陽(yáng)城棚改項(xiàng)目二片區(qū)上市地塊FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地塊

北廣陽(yáng)城地塊占地5.56公頃，規(guī)劃地上建面9.18萬㎡。

位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵房山線廣陽(yáng)城站。

周邊有北京房山熙悅天街、首創(chuàng)奧特萊斯、北亞骨科醫(yī)院、郊野生態(tài)公園、長(zhǎng)陽(yáng)公園等，生活配套較完善