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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)尚未恢復(fù)，但已有回暖跡象。對(duì)中南建設(shè)而言，其在上半年竣工規(guī)模提高，房地產(chǎn)結(jié)算收入增加，處理現(xiàn)房庫存的比例降低，虧損相比去年同期減少。

業(yè)績層面，今年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)收入228.09億元，同比減少5.49%；凈虧損5.2億元，同比減虧63.2%；歸屬上市公司股東的凈利潤為-7.98億元，同比減虧50.6%。

8月31日，中南建設(shè)召開業(yè)績交流會(huì)，董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含等出席，主講人依然是陳昱含，她在會(huì)議上主要介紹了行業(yè)現(xiàn)狀、公司在上半年做出的努力以及下半年的主要方向。

陳昱含表示：“地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本上實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，當(dāng)前較為突出的壓力是在于建筑業(yè)務(wù)的利潤仍然承壓。盡管中南建設(shè)已經(jīng)在全力清欠和優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但受上游行業(yè)的負(fù)面影響太大，很難快速扭虧?！?/p>

對(duì)于市場現(xiàn)狀，她這樣認(rèn)為：“目前包括中南在內(nèi)，民營房企縮表遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也并未解除，土地投資仍然在低位，消費(fèi)者缺乏信心，因此市場需求仍然處于歷史低位?！?/p>

增收與節(jié)流

陳昱含介紹，今年上半年，中南建設(shè)重點(diǎn)做了兩件事：一是解決存量問題，二是穩(wěn)定經(jīng)營底盤。

在解決存量問題方面，主要包括債務(wù)兌付、加快變現(xiàn)及欠款清收三個(gè)方面，都取得了一定成果。比如在欠款清收方面成立了專項(xiàng)小組，具體也跟相關(guān)政府在溝通，得到了江蘇省各級(jí)政府的支持，上半年收回欠款78億元。

穩(wěn)定經(jīng)營底盤，則包括確保交付、減虧增盈、融資突破和管理減負(fù)四個(gè)方面。今年上半年，中南建設(shè)房地產(chǎn)板塊在近40座城市累計(jì)交付80個(gè)批次，4.5萬套房屋。此外，融資取得突破，新增融資11億元。

針對(duì)市場變化，中南在上半年針對(duì)性地調(diào)整了不同項(xiàng)目的施工進(jìn)度。期內(nèi)新開工面積69.8萬平方米，同比減少39.1%，竣工面積423.2萬平方米，同比增加22.3%。

截至2023年6月末，中南建設(shè)全部開發(fā)項(xiàng)目469個(gè)，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1908.0萬平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約674.2萬平方米，可竣工資源總面積2582.3萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

竣工規(guī)模的增加，也使得中南建設(shè)在期內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比增加 2.8%至201.0億元，結(jié)算毛利率14.26%，同比增加4.23個(gè)百分點(diǎn)。截至合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負(fù)債1054.3億元，是上半年結(jié)算收入的5.2倍。

同時(shí)，中南進(jìn)一步嚴(yán)格控制支出，上半年的銷售費(fèi)用 8.1億元，同比下降 0.4%，管理費(fèi)用7.0億元，同比下降40.1%，利息支出7.3億元，同比下降67.7%。

下半年?duì)幦∨ぬ潪橛?/strong>

展望下半年，中南建設(shè)將圍繞三個(gè)方面開展工作：一是保交付；二是推進(jìn)定增和企業(yè)債券發(fā)行事宜；三是扭虧為盈。

定增方面，1月初，中南建設(shè)披露2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬非公開發(fā)行股票募資不超28億元。管理層表示，目前該方案已在深交所第二輪問詢中，何時(shí)審核完成及發(fā)行尚不確定。

“當(dāng)前我們主要的虧損壓力來自于建筑業(yè)務(wù)，那么如果說上游的業(yè)務(wù)沒有好轉(zhuǎn)，建筑這塊是確實(shí)很難獨(dú)善其身的，但是我們會(huì)在相關(guān)政策的支持下，管理成本和費(fèi)用，把虧損壓力降到最低，可以說我們已經(jīng)盡了最大的努力在等待黎明?！标愱藕f道。

中南建設(shè)在財(cái)報(bào)中表示：建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)形態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對(duì)政府平臺(tái)公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，提高公建、基建占比；進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，改進(jìn)施工工藝，提高施工質(zhì)量；進(jìn)一步推進(jìn)組織升級(jí)，提高綜合管理水平，強(qiáng)化履約能力、控制風(fēng)險(xiǎn)。

負(fù)債方面，截至2023年6月末，中南建設(shè)的有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）為462.2億元，比2022年末減少13.3 億元，其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)217.1億元，比2022年末減少15億元?？傌?fù)債率為91.52%，比2022年末增加1.71個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金與凈資產(chǎn)的比值）144.38%，比2022年末增加36.20個(gè)百分點(diǎn)。

中南建設(shè)表示：公司總體負(fù)債中實(shí)際為銷售產(chǎn)品收到的現(xiàn)金，只是在有關(guān)產(chǎn)品沒有竣工確認(rèn)收入前名義視為負(fù)債，基本沒有償付風(fēng)險(xiǎn)的合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅合計(jì)1154.8億元，占公司全部負(fù)債的43.73%。剔除有關(guān)負(fù)債之后，負(fù)債率為51.50%，繼續(xù)在行業(yè)保持低位。

今年，中南建設(shè)已完成多筆境內(nèi)債券和中期票據(jù)的本息兌付工作，年內(nèi)僅面臨19中南03的兌付。6月底，中南建設(shè)境外債重組獲37%票據(jù)持有人通過，并承諾半年內(nèi)化解有息。