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文/樂居財經(jīng) 靳文雨

“立足當(dāng)下政策端與市場端積極的烘托，物業(yè)管理行業(yè)在宏觀經(jīng)濟弱復(fù)蘇下，依然具有極強的確定性和可見性，物業(yè)服務(wù)行業(yè)長期向好的發(fā)展態(tài)勢沒有改變?！?/p>

8月31日，在世茂服務(wù)（00873.HK）舉辦的2023年中期業(yè)績會上，公司管理層做了如是表態(tài)。

今年上半年，世茂服務(wù)仍然延續(xù)過去一年的布局，在穩(wěn)住物業(yè)基本盤的同時抓住機會積極外拓第三方業(yè)務(wù)，不斷增強自身獨立性。同時，在深耕中心城市同時，世茂服務(wù)也持續(xù)深化城市服務(wù)業(yè)務(wù)，并聚焦特色細分服務(wù)業(yè)態(tài)，在增值服務(wù)、城市服務(wù)等賽道也有新的突破。

從經(jīng)營業(yè)績來看，上半年世茂服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入40.98億元，毛利潤8.63億元；對應(yīng)利潤2.04億元，同比增長9.7%，歸母凈利潤1.55億元，較2022年同期上升11%，核心歸母凈利潤率7.7%，各項利潤指標大幅回升。

規(guī)模方面，合約面積增至3.46億平方米，來自第三方面積占比達77.6%，為歷史新高。合約建筑面積的持續(xù)增長，為世茂服務(wù)的各項業(yè)務(wù)發(fā)展提供了穩(wěn)固基礎(chǔ)，不僅能夠直接貢獻物業(yè)管理服務(wù)收入，還能為增值服務(wù)提供客戶群，創(chuàng)造業(yè)務(wù)機會。

世茂服務(wù)在業(yè)績公告中表示，“回歸經(jīng)營本質(zhì)”將作為世茂服務(wù)經(jīng)營管理的核心模塊，“兌現(xiàn)股東價值”將作為世茂服務(wù)業(yè)務(wù)選擇的重要標準。

2021年以來，世茂服務(wù)全面構(gòu)建用戶響應(yīng)型組織，至今為止，世茂服務(wù)客戶滿意度連續(xù)3年保持85%以上，客戶的認可也為公司帶來了高續(xù)約率、高收繳率以及高物業(yè)費水平。

第三方合約面積增至近八成

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)動蕩下行，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的影響仍在延續(xù)。擺脫地產(chǎn)母公司的依賴、尋求企業(yè)獨立性，也越來越成為當(dāng)下物企發(fā)展的“高頻詞”。

今年以來，不論規(guī)模拓展還是業(yè)務(wù)發(fā)展方面，世茂服務(wù)都在借助市場力量和第三方資源，形成獨立的良性運營模式，其業(yè)務(wù)的獨立性持續(xù)提升。

截至2023年6月30日，世茂服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入40.98億元，其中來自關(guān)聯(lián)方的收入占比持續(xù)降低至5.3%，創(chuàng)歷史新低。這源于其持續(xù)增長的第三方拓展面積占比。

報告期內(nèi)，世茂服務(wù)第三方外拓新增合約面積2635萬平方米，新增年飽和收入7.27億元，同比增長20.6%。第三方項目外拓中標率提升至36%，第三方市場拓展能力持續(xù)提升。

截至今年6月30日，世茂服務(wù)合約面積增至3.46億平方米，來自第三方的合約面積占比高達77.6%，獨立發(fā)展能力凸顯。

同期，其在管建筑面積為2.61億平方米，較2022年同期的2.56億平方米增長來1.9%。在管項目達到1366個，覆蓋了全國28個省、直轄市和自治區(qū)、以及114個城市。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》了解，今年上半年，世茂服務(wù)第三方外拓成功中標中國移動福建公司全省物業(yè)服務(wù)采購項目，這也使其實現(xiàn)了物業(yè)管理業(yè)務(wù)首個破億合同的突破。此外，其亦中標了數(shù)十個超千萬級項目，如鄭州赫優(yōu)仕廣場寫字樓項目、蘭州大青山農(nóng)副產(chǎn)品物流中心等。

項目快速拓展背后，得益于世茂服務(wù)采取的“中心城市深耕”策略。早在2021年，世茂服務(wù)就在業(yè)內(nèi)率先提出并執(zhí)行集中化戰(zhàn)略策略，重點瞄準經(jīng)濟發(fā)達、具有消費人群和潛力的城市，成立中心城市公司，提升其業(yè)務(wù)規(guī)模和項目濃密度。

今年上半年，世茂服務(wù)高潛力的住宅及學(xué)校項目的合約面積占比達47.2%，而位于一線二線及新一線高能級城市的項目合約面積占比達68.3%。通過聚焦高潛力業(yè)態(tài)及項目和高能級的城市，世茂服務(wù)也撬動更高的單位面積收益。

報告期內(nèi)，其第三方外拓物業(yè)費均值提高15%，至2.3元/平方米/月；外拓新增年飽和收入7.27億元，單方合約面積產(chǎn)生的飽和收入較去年同期提升39.9%。

與此同時，世茂服務(wù)持續(xù)控制非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比，其收入占比由2018年的29.0%下降至2023年中期的3.0%，與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度持續(xù)降低。

手握68億元合同金額

不斷增長的管理規(guī)模擴大了世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍，也進一步彰顯了其持續(xù)的增長潛力和卓越的市場化競爭能力。

作為世茂服務(wù)最重要的壓艙石業(yè)務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的收入多年來一直保持增長，六年來其復(fù)合增長率高達47.0%。今年上半年，該業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入26.13億元，同比增長11.5%。

基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，也為其他多元化業(yè)務(wù)的生長提供了土壤。世茂服務(wù)垂直于各業(yè)態(tài)的細分業(yè)務(wù)，比如增值服務(wù)、城市服務(wù)等關(guān)鍵賽道，均實現(xiàn)了不同程度的突破，為集團整體的高質(zhì)量發(fā)展提供了最重要基礎(chǔ)和保障。

今年上半年，世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入7.09億元，占總收入17.3%，占總毛利潤額23.9%。其中養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)增至7194萬元，同比大幅增長45.3%。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》了解，早在2021年8月,世茂服務(wù)便與長期照護專業(yè)養(yǎng)老品牌椿熙堂達成戰(zhàn)略合作，共同發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)。截至今年上半年，世茂服務(wù)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋全國17個城市，運營超過50個服務(wù)站點，在嘉興、常州等城市具有領(lǐng)先優(yōu)勢。

除此之外，世茂服務(wù)另一取得亮眼成績的是城市服務(wù)，截至今年6月30日，該業(yè)務(wù)的收入為6.55億元，占總收入的16%，較去年同期的15.8%有所提升，毛利率較2022年全年提升約1個百分點，是該集團第三大收入和利潤的來源。

今年上半年，世茂服務(wù)拓展了多個城市服務(wù)大標的項目，勢頭強勁。其中，不僅拓展了咸陽秦都區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項目等兩個合同金額超億元的項目，還簽署了甘肅省慶陽市鎮(zhèn)原縣城區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化特許經(jīng)營項目、徐州市泉山區(qū)王陵街道辦事處環(huán)衛(wèi)市場化保潔項目等多個超千萬級的項目，構(gòu)建起了全國范圍的自主拓展能力。

截至目前，世茂服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)版圖已覆蓋全國54個城市，重點布局長三角及大灣區(qū)發(fā)達地區(qū)，服務(wù)項目超過130個，在手總合同金額超過68億元。